Combien peut vous rapporter un investissement SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « pierre papier », est un placement immobilier collectif. En achetant des parts d'une SCPI, vous devenez associé d'un portefeuille d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel) géré par une société de gestion agréée par l'AMF. Vous percevez des revenus potentiels, proportionnels à votre nombre de parts, issus des loyers versés par les locataires. En 2025, le taux de distribution moyen du marché SCPI s'est établi autour de 4,9 %.

Le fonctionnement d'une SCPI repose sur trois étapes. 1) La société de gestion collecte l'épargne des investisseurs en échange de parts. 2) Elle utilise ces fonds pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié (secteurs et zones géographiques). 3) Les loyers perçus, nets de frais de gestion et de charges, sont redistribués trimestriellement aux associés sous forme de dividendes. Vous êtes ainsi propriétaire d'une quote-part d'un patrimoine immobilier, sans avoir à gérer les biens ni les locataires.

La SCPI présente quatre avantages principaux. 1) Accessibilité : un ticket d'entrée souvent inférieur à 200 € permet d'investir dans l'immobilier professionnel sans achat direct. 2) Revenus potentiels réguliers : distribution trimestrielle des loyers. 3) Mutualisation du risque : le patrimoine est réparti sur des dizaines voire des centaines d'immeubles, locataires et secteurs. 4) Gestion déléguée : la société de gestion s'occupe de tout (acquisition, location, travaux, revente). Investir en SCPI comporte néanmoins des risques de perte en capital et de liquidité.

Investir en SCPI comporte plusieurs risques qu'il est essentiel de connaître avant de souscrire. Risque de perte en capital : la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier. Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées en bourse, leur revente dépend de la demande. Risque locatif : la vacance ou l'impayé de loyers peut réduire les revenus distribués. Horizon long terme : un investissement SCPI s'envisage sur 8 à 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le ticket d'entrée varie selon la SCPI choisie. La plupart des SCPI sont accessibles dès 180 € à 1 000 € pour une part, mais certaines exigent l'achat de plusieurs parts. Sur epargnoo, vous pouvez filtrer les SCPI par ticket d'entrée minimum pour trouver celles qui correspondent à votre capacité d'épargne. Nous recommandons de commencer avec un montant cohérent avec votre situation patrimoniale et de conserver une épargne de précaution.

Oui, il est tout à fait possible d'investir en SCPI à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier : vous empruntez à un taux donné pour placer sur un actif potentiellement plus rémunérateur. Les loyers perçus contribuent au remboursement de la mensualité, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. epargnoo accompagne ses clients dans la recherche de financement via son partenariat avec des établissements bancaires spécialisés dans le crédit SCPI. Vous pouvez simuler votre investissement à crédit directement sur notre simulateur en ligne. Le recours au crédit augmente néanmoins le risque et suppose une capacité de remboursement adaptée.

La souscription de parts de SCPI sur epargnoo se fait 100 % en ligne en quelques étapes. 1) Vous créez votre compte sur epargnoo.com. 2) Vous complétez votre profil investisseur et votre questionnaire de connaissance conformément à la réglementation AMF. 3) Vous sélectionnez la ou les SCPI adaptées à vos objectifs (en autonomie ou avec l'aide de nos conseillers). 4) Vous signez électroniquement votre bulletin de souscription. 5) Vous réalisez le virement vers la société de gestion. Vous recevez votre attestation de propriété sous environ 4 semaines.

Oui. epargnoo est enregistrée à l'ORIAS sous le numéro 22005614 en qualité de Conseiller en Investissements Financiers (CIF). Nos conseillers en gestion de patrimoine (CGP) vous accompagnent gratuitement dans l'analyse de votre situation, la définition de vos objectifs et la sélection des SCPI adaptées à votre profil. Cet accompagnement inclut une étude patrimoniale personnalisée, l'arbitrage entre détention directe et assurance vie, et le suivi post-souscription. Vous pouvez nous solliciter via la messagerie de la plateforme ou prendre rendez-vous avec un conseiller depuis votre espace client.

Une SCPI prélève principalement trois types de frais. Les frais de souscription (ou frais d'entrée) : généralement entre 8 % et 12 % du montant investi, ils rémunèrent la société de gestion et les intermédiaires. Ils sont amortis sur la durée de détention. Les frais de gestion annuels : prélevés directement sur les loyers bruts (généralement entre 10 % et 18 %), ils couvrent la gestion du parc immobilier. Les frais de cession : éventuels, lors de la revente de parts. Certaines SCPI récentes affichent « 0 frais d'entrée » mais intègrent ces coûts différemment. Les frais détaillés de chaque SCPI sont disponibles sur sa fiche produit sur epargnoo.

Le cashback SCPI est un remboursement partiel des frais de souscription reversé directement à l'investisseur par l'intermédiaire qui commercialise les parts. Concrètement, lorsque vous souscrivez à une SCPI via une plateforme pratiquant le cashback, une partie de la commission perçue par le distributeur vous est restituée sous forme de virement sur votre compte bancaire. Cette pratique est encadrée par l'AMF, qui a confirmé sa légalité dans son rescrit relatif aux Conseillers en Investissements Financiers (CIF). Le cashback ne concerne que les SCPI ayant des frais de souscription (il n'existe pas de cashback sur les SCPI « sans frais »).

Oui. epargnoo propose une offre de cashback permettant à nos clients de récupérer jusqu'à un certain pourcentage des frais de souscription versés lors de leur investissement en SCPI. Le cashback epargnoo est accessible sur une sélection de SCPI éligibles, consultable directement sur chaque fiche produit. Le remboursement est effectué sur votre compte bancaire après perception de la commission par epargnoo. Retrouvez les conditions complètes et les SCPI éligibles sur notre page dédiée au cashback.

Non. Selon l'interprétation de l'AMF, le cashback n'est pas considéré comme un revenu mais comme une restitution partielle de rémunération de l'intermédiaire. Il n'est donc pas soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux, et ne fait pas l'objet d'une déclaration fiscale spécifique. Il ne faut pas le confondre avec les dividendes versés par la SCPI, qui sont fiscalisés comme des revenus fonciers (soumis à votre tranche marginale d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Les dividendes versés par une SCPI sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) comprise entre 0 % et 45 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur dont la TMI est de 30 %, le taux global d'imposition atteint 47,2 %. Deux solutions permettent d'alléger cette fiscalité : investir en SCPI via une assurance vie (flat tax à 30 % puis fiscalité avantageuse après 8 ans), ou choisir des SCPI européennes qui bénéficient de conventions fiscales plus favorables.

La majorité des SCPI distribuent leurs revenus tous les trimestres (mars, juin, septembre, décembre). Certaines SCPI récentes versent leurs dividendes mensuellement. Il existe généralement un délai de jouissance entre la date de souscription et le premier versement, variable selon chaque SCPI (typiquement 3 à 6 mois). Ce délai est indiqué sur la fiche de chaque SCPI sur epargnoo.

Oui, les parts de SCPI sont revendables, mais les modalités dépendent de la structure de la SCPI. Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion assure la revente en compensant les ordres d'achat et de vente à la valeur de retrait fixée. Pour les SCPI à capital fixe, la revente se fait sur un marché secondaire où le prix dépend de l'offre et de la demande. Dans les deux cas, la liquidité n'est pas garantie et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d'achat. Un investissement SCPI s'envisage sur un horizon de 8 à 10 ans minimum.

La revente de parts de SCPI passe toujours par la société de gestion qui a émis les parts. Vous devez lui transmettre un ordre de retrait ou de cession. Si vous avez souscrit via epargnoo, notre équipe vous accompagne dans cette démarche : contactez-nous via la messagerie disponible sur epargnoo.com. Le délai de revente varie de quelques jours à plusieurs mois selon la SCPI et la liquidité du marché à ce moment.

Les nouvelles parts sont ajoutées automatiquement à votre compte client chez la société de gestion qui administre la SCPI. Vous n'avez aucune démarche supplémentaire à effectuer : le gestionnaire met à jour le nombre de parts détenues et calcule vos dividendes sur la base du total cumulé. Notez qu'un nouveau délai de jouissance s'applique généralement aux parts nouvellement acquises.

L'investissement dans des supports non cotés présente un risque de perte partielle ou totale du capital investi.

Les valeurs des parts de SCPI sont soumises aux variations du marché immobilier.

Les loyers distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont en aucun cas garantis.

La SCPI est un placement peu liquide. La cession des parts peut être plus ou moins facile en fonction des évolutions du marché immobilier.

L'insuffisance de revenus ne permettrait pas de bénéficier de l'effet de levier financier et rendrait l'investissement trop risqué. La perte de valeur, l'absence de rendement et l'insuffisance de revenus sont donc des risques à prendre en compte lors d'un investissement en SCPI à crédit.