SCPI Comète

La SCPI Comète a été lancée officiellement le 18 décembre 2023, dans un contexte immobilier européen marqué par une volatilité importante. Alderan a fait le choix stratégique de proposer une période dite "sponsors" jusqu'au 29 février 2024, durant laquelle le prix de souscription était minoré à 237,50 € au lieu de 250 €. Cette offre promotionnelle visait à attirer les premiers investisseurs et à constituer rapidement une base de capital à déployer.

Le succès a été immédiat. En deux ans, la SCPI a franchi le cap des 285 millions d'euros de capitalisation à la mi-année 2025, avec une collecte particulièrement dynamique : 98,6 millions d'euros collectés rien qu'au deuxième trimestre 2025. Le nombre d'associés a également bondi pour atteindre 9 683 porteurs de parts, preuve de l'adhésion des épargnants à cette proposition de valeur différenciante.

Cette montée en puissance rapide s'explique par plusieurs facteurs. D'abord, le rendement annoncé puis réalisé : l'objectif initial de 6 % a été largement dépassé, avec une distribution effective annualisée de 11,18 % sur 2024. Ensuite, le positionnement unique sur l'international séduit des investisseurs en quête de diversification géographique et d'accès à des marchés moins saturés que la France. Enfin, la réputation d'Alderan, déjà forgée avec sa SCPI ActivImmo, rassure et confère une crédibilité immédiate au projet.

Comète se positionne clairement comme une SCPI agile et opportuniste. Elle n'hésite pas à investir rapidement lorsqu'elle identifie une opportunité, comme en témoignent les neuf acquisitions réalisées en 2024 pour un montant total de 73,8 millions d'euros. Ces investissements génèrent déjà 7,2 millions d'euros de loyers annuels, créant ainsi une base solide de revenus pour les associés.

Malgré sa jeunesse, Comète a également obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2024, moins d'un an après son lancement. Cette labellisation rapide témoigne de l'engagement d'Alderan en faveur d'une gestion immobilière responsable et durable, intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dès l'acquisition des actifs.

Alderan est une société de gestion de portefeuille créée en 2015 et agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) en septembre 2017 sous le numéro GP-17000026. Elle a été fondée par Rémy Bourgeon et Alain Mallart, deux entrepreneurs immobiliers cumulant chacun plus de vingt ans d'expérience dans l'investissement et la valorisation d'actifs complexes.

La philosophie d'Alderan repose sur une approche active et opportuniste de l'immobilier d'entreprise. La société de gestion se spécialise dans l'identification, l'acquisition et la valorisation d'actifs immobiliers présentant un potentiel de performance supérieur, souvent sur des marchés ou dans des segments délaissés par les acteurs institutionnels traditionnels.

Avant de lancer Comète, Alderan a fait ses preuves avec la SCPI ActivImmo, lancée en 2019 et spécialisée dans la logistique française. ActivImmo s'est rapidement imposée comme l'une des meilleures SCPI du secteur logistique, affichant des performances constantes et une gestion rigoureuse. Ce succès a permis à Alderan d'asseoir sa crédibilité et de démontrer sa capacité à déployer une stratégie cohérente sur la durée.

Pour Comète, Alderan s'appuie sur un réseau solide de partenaires locaux dans chaque pays d'investissement. Ces partenaires, experts de leur marché, assurent une gestion de proximité et permettent à la société de gestion de saisir des opportunités souvent inaccessibles aux acteurs purement français. Cette approche collaborative est un pilier de la stratégie internationale de Comète.

Alderan dispose également d'outils digitaux modernes, notamment un espace client entièrement dématérialisé permettant aux associés de suivre leur investissement en temps réel, de consulter les bulletins trimestriels et d'accéder à toute la documentation réglementaire. Cette digitalisation facilite l'expérience investisseur et renforce la transparence, deux valeurs essentielles pour Alderan.

Au terme de son premier exercice complet et à mi-parcours 2025, la SCPI Comète affiche des indicateurs financiers et opérationnels qui témoignent d'un démarrage réussi et d'une stratégie d'investissement bien exécutée.

Ces chiffres appellent plusieurs observations. Son taux de distribution positionne Comète parmi les trois meilleures SCPI du marché en 2024, dans un contexte où la moyenne du secteur s'établit autour de 4,72 %. Ce niveau de performance, exceptionnel pour une SCPI de première année, s'explique par plusieurs facteurs : des rendements d'acquisition élevés (certains actifs affichent des rendements acte en main proches de 12 %), un déploiement rapide des capitaux collectés, et l'absence de recours à l'endettement qui aurait pesé sur les revenus distribués.

La capitalisation de 286,4 millions d'euros à la fin du 2ème trimestre 2025 illustre la confiance des investisseurs dans le projet. Cette croissance rapide, couplée à une capacité d'investissement maîtrisée, démontre qu'Alderan parvient à trouver des actifs de qualité malgré un rythme de collecte soutenu. Le deuxième trimestre 2024 a été particulièrement dynamique, avec 98,6 millions d'euros collectés, confirmant l'attractivité du produit auprès des épargnants.

Le taux d'occupation financier de 98 % au deuxième trimestre 2025 est un indicateur rassurant. Pour une SCPI aussi jeune, disposer d'un portefeuille quasi-intégralement loué témoigne de la qualité des actifs sélectionnés et de la solidité des locataires. Ce TOF élevé garantit une stabilité des revenus locatifs et limite le risque de vacance, facteur clé de la pérennité des distributions.

La valeur de reconstitution s'établit à 258,45 € au 31 décembre 2024, soit une progression de 4,05 % en un an. Cette évolution positive confirme que les actifs acquis par Alderan sont correctement valorisés, voire sous-valorisés à l'achat, créant ainsi un potentiel de revalorisation patrimoniale pour les associés. Le prix de souscription actuel (250 €) présente une décote de 3,27 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui est favorable pour les nouveaux entrants. Cette décote s'explique principalement par l'effet dilutif de la collecte récente, mais elle offre un point d'entrée attractif.

La stratégie d'investissement de la SCPI Comète repose sur un principe fondamental : investir sur des marchés immobiliers en phase de décompression des taux de rendement. Concrètement, cela signifie identifier et acquérir des actifs dans des zones où les prix ont subi une correction, créant ainsi des opportunités d'achat à des valorisations attractives.

Cette approche contre-cyclique est au cœur de la philosophie d'Alderan. Plutôt que de suivre les flux d'investissement massifs vers des marchés déjà tendus, Comète privilégie les territoires et les secteurs où la demande est moins concurrentielle, mais où le potentiel locatif reste solide. Cette stratégie nécessite une analyse fine des cycles immobiliers, une capacité à anticiper les retournements de marché, et surtout une exécution rapide lorsque l'opportunité se présente.

Le timing du lancement de Comète, fin 2023, illustre parfaitement cette démarche. À ce moment, les marchés immobiliers européens traversaient une phase d'ajustement suite à la remontée brutale des taux d'intérêt en 2022-2023. De nombreux vendeurs, confrontés à des difficultés de financement ou à des arbitrages stratégiques, étaient prêts à céder leurs actifs à des conditions plus favorables qu'avant la crise. Alderan a su saisir cette fenêtre d'opportunité pour constituer rapidement un portefeuille d'actifs à des prix d'acquisition compétitifs.

Cette stratégie se traduit également par une sélection rigoureuse des actifs. Comète privilégie les immeubles déjà loués ou immédiatement louables, avec des locataires solides et des baux longs. L'objectif est double : générer des revenus immédiats pour servir la distribution aux associés, tout en bénéficiant d'un potentiel de revalorisation patrimoniale à moyen terme lorsque les marchés se stabiliseront.

L'ADN de Comète est résolument international. Contrairement aux SCPI traditionnelles largement investies en France, Comète exclut totalement la France métropolitaine de son périmètre d'investissement. Cette exclusion n'est pas un hasard : elle permet de laisser ce marché à la SCPI sœur ActivImmo (spécialisée dans la logistique française) et d'éviter toute cannibalisation entre les deux véhicules.

La zone d'investissement prioritaire de Comète est l'Union européenne, hors France. À ce stade, le portefeuille est concentré sur quatre pays : l'Espagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l'Italie. Mais la stratégie ne s'arrête pas là. Alderan envisage, sur opportunités, d'étendre le périmètre géographique à l'Amérique du Nord (États-Unis, Canada), à l'Océanie (Australie, Nouvelle-Zélande) et à d'autres pays européens non membres de l'UE (Norvège, Suisse, Royaume-Uni post-Brexit, etc.).

Cette ambition internationale repose sur plusieurs avantages structurels. D'abord, elle permet d'accéder à des marchés moins concurrentiels que la France, où la densité de SCPI et d'investisseurs institutionnels crée une pression à l'achat. Ensuite, elle offre une diversification des cycles économiques : un ralentissement dans un pays peut être compensé par une dynamique favorable dans un autre. Enfin, elle ouvre des perspectives de rendement potentiellement supérieures, certains marchés européens affichant des taux de capitalisation plus élevés qu'en France.

Comète exclut également de son périmètre d'investissement la logistique en zone euro et le résidentiel. Cette exclusion sectorielle vise à éviter les segments déjà largement couverts par d'autres SCPI du marché et à concentrer les efforts sur les actifs tertiaires diversifiés : bureaux, commerces, locaux d'activité, hôtellerie, et d'autres typologies selon les opportunités.

Pour gérer ces investissements internationaux, Alderan s'appuie sur un réseau de partenaires locaux, experts de leur marché. Ces partenaires assurent la gestion opérationnelle quotidienne (relation locataires, entretien, commercialisation), tandis qu'Alderan conserve la maîtrise stratégique (acquisitions, arbitrages, stratégie patrimoniale). Ce modèle hybride permet de combiner expertise locale et vision globale.

La stratégie de Comète s'articule autour de deux moteurs de performance complémentaires. Le premier est la génération de revenus locatifs élevés dès l'acquisition. En ciblant des actifs affichant des rendements d'entrée attractifs (souvent supérieurs à 8-10 % acte en main), Comète peut distribuer rapidement des revenus à ses associés, même en phase de montée en charge.

Le second moteur est le potentiel de revalorisation patrimoniale. En achetant des actifs à des moments de marché favorables (prix en repli), Comète se positionne pour bénéficier d'une appréciation de la valeur du patrimoine lorsque les conditions de marché s'amélioreront. Cette double approche vise à offrir aux investisseurs un Taux de Rendement Interne (TRI) cible de 6,5 % sur 10 ans, combinant revenus distribués et plus-value potentielle à la revente.

Cet objectif de TRI, bien que non garanti, reflète l'ambition d'Alderan de ne pas se contenter d'un rendement courant élevé, mais de créer également de la valeur patrimoniale sur le long terme. Cette approche s'inscrit dans une logique d'investissement patient et structuré, où la performance se construit année après année.

Dès son lancement, Comète a intégré une démarche d'investissement socialement responsable (ISR). Moins d'un an après sa création, la SCPI a obtenu le label ISR immobilier, une certification exigeante délivrée par un organisme indépendant agréé.

Ce label impose à Comète d'intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) à toutes les étapes de la gestion : acquisition, exploitation, amélioration et revente des actifs. Concrètement, chaque immeuble fait l'objet d'un audit ESG lors de son acquisition, avec attribution d'un score sur 100. Si l'actif n'atteint pas un score minimal, un plan d'amélioration doit être mis en œuvre dans les trois ans.

Les actions concrètes déployées par Alderan incluent notamment l'installation de panneaux photovoltaïques en toiture sur les nouveaux projets, le passage à l'éclairage LED pour réduire la consommation énergétique, et la mise en place d'outils de suivi des consommations énergétiques (partenariat avec la plateforme Deepki). Alderan a également lancé des initiatives en faveur de la biodiversité, comme l'installation de nichoirs sur certains actifs.

Cet engagement ESG n'est pas cosmétique. Il constitue un levier de valorisation à long terme, les immeubles durables étant plus recherchés par les locataires, plus résilients face aux évolutions réglementaires (décret tertiaire, RE2020), et potentiellement mieux valorisés sur le marché secondaire. Pour les associés soucieux de l'impact de leur épargne, ce label apporte une garantie de sérieux et de transparence.

Au 31 juin 2025, le portefeuille de la SCPI Comète est réparti sur quatre pays européens, confirmant son positionnement résolument international. Cette diversification géographique est l'un des piliers de la stratégie de réduction du risque et d'optimisation du rendement.

Royaume-Uni : 39 % du patrimoine. Malgré le Brexit, le Royaume-Uni reste une destination privilégiée pour Comète. Les acquisitions se concentrent sur des commerces urbains (Cardiff) et de la logistique (Kent), deux segments portés par une demande locative solide. Le marché britannique, après avoir connu une phase de correction post-Brexit et post-Covid, offre des opportunités d'achat intéressantes. La livre sterling peut également jouer en faveur ou en défaveur des investisseurs français selon l'évolution des taux de change.

Espagne : 34 % du patrimoine. Le pays ibérique est devenu la première zone d'investissement de Comète. Alderan y a acquis des actifs dans plusieurs grandes métropoles (Madrid, Barcelone, Málaga, Saragosse), couvrant différentes typologies : bureaux, commerces, et même un actif hôtelier. L'Espagne bénéficie d'une économie dynamique, d'un marché immobilier en phase de reprise, et de rendements locatifs attractifs. Le pays offre également une fiscalité relativement favorable pour les investisseurs français.

Italie : 14 % du patrimoine. L'Italie complète le dispositif géographique avec des actifs urbains, notamment des bureaux à Milan. Ces investissements affichent des rendements d'entrée particulièrement élevés, certains dépassant 12 % acte en main. Le marché italien, longtemps délaissé par les investisseurs internationaux, offre aujourd'hui des opportunités de valeur intéressantes.

Pays-Bas : 13 % du patrimoine. Les Pays-Bas représentent un marché stable et mature, avec des actifs principalement situés dans des villes secondaires dynamiques comme Almere. Les acquisitions portent sur des bureaux et des locaux d'activité, avec des locataires solides et des baux longs. Le marché néerlandais est réputé pour sa transparence et sa liquidité.

Cette répartition géographique permet à Comète de lisser les risques conjoncturels locaux tout en captant les opportunités spécifiques de chaque marché. En phase de montée en charge, le portefeuille devrait continuer à se diversifier avec de nouvelles acquisitions dans d'autres pays européens, voire hors d'Europe selon les opportunités identifiées par Alderan.

Au deuxième trimestre 2025, Comète disposait d'un pipeline sécurisé de 55,8 millions d'euros et d'offres envoyées pour 62,2 millions d'euros supplémentaires. Avec une collecte à investir de 107,6 millions d'euros, la société de gestion dispose d'une forte capacité d'investissement pour les mois à venir, ce qui devrait accélérer la diversification du portefeuille.

Côté typologie, Comète adopte une approche multi-sectorielle visant à équilibrer les risques et à capter différentes dynamiques de marché. Au 31 décembre 2024, le portefeuille se répartit ainsi :

Hôtellerie : 21 % du patrimoine. Cette poche significative reflète la stratégie opportuniste d'Alderan, qui a su profiter de la reprise du secteur hôtelier européen post-Covid. Les actifs hôteliers ciblés sont généralement exploités sous contrats de bail long terme avec des opérateurs reconnus, garantissant une visibilité sur les revenus locatifs. Ce segment bénéficie d'une demande structurellement soutenue, portée par la croissance du tourisme urbain et d'affaires en Europe. Cette exposition apporte une diversification sectorielle bienvenue, les cycles hôteliers étant partiellement décorrélés des autres segments tertiaires.

Bureaux : 19 % du patrimoine. Contrairement aux SCPI traditionnelles souvent sur-exposées aux bureaux, Comète maintient une pondération mesurée sur ce segment. Les bureaux sélectionnés répondent à des critères stricts : emplacements premium, qualité environnementale élevée, baux longs avec des locataires solides. L'objectif est d'éviter les bureaux obsolètes ou mal situés, segments fragilisés par la généralisation du télétravail.

Loisirs : 13 % du patrimoine. Cette poche, inhabituelle pour une SCPI de rendement, illustre la capacité d'Alderan à saisir des opportunités sur des segments porteurs. Les actifs de loisirs (dont l'hôtellerie) ont connu une forte reprise post-Covid, avec une demande soutenue et des rendements attractifs. Ce segment apporte une diversification sectorielle intéressante.

Logistique : 7 % du patrimoine. Comète investit dans la logistique hors zone euro uniquement (pour ne pas concurrencer ActivImmo). Les actifs logistiques ciblés sont principalement des entrepôts urbains ou des plateformes bien situées, bénéficiant de la croissance structurelle du e-commerce et de la demande pour les circuits courts.

Commerce : 11 % du patrimoine. Les commerces représentent une part minoritaire mais stratégique. Comète privilégie les commerces urbains de proximité, alimentaires ou essentiels, moins exposés aux aléas du retail non alimentaire. Ces actifs offrent des flux locatifs stables et une bonne résilience.

Autres actifs mixtes : 24 % du patrimoine. Cette catégorie regroupe des actifs à usage mixte, des locaux d'activité, et d'autres typologies selon les opportunités. Cette flexibilité permet à Alderan de saisir des opportunités atypiques sans être contraint par une grille d'investissement trop rigide.

Au total, le portefeuille compte 14 immeubles répartis dans quatre pays, loués à 45 locataires différents. Cette diversification, tant géographique que sectorielle, limite le risque de concentration et assure une mutualisation efficace des aléas locatifs. Le taux d'occupation financier de 98 % témoigne de la qualité de cette sélection et de la solidité du portefeuille constitué.

L'année 2024 restera comme un millésime exceptionnel pour la SCPI Comète. Avec un taux de distribution annualisé de 11,18 %, elle s'impose parmi les trois meilleures SCPI du marché, dans un contexte où la moyenne du secteur s'établit autour de 4,72 %.

Concrètement, les associés en pleine jouissance ont reçu 26,56 € bruts de distribution au titre de 2024, versés en quatre acomptes trimestriels réguliers. Après déduction de la fiscalité étrangère (3,09 € par part), le dividende net s'est élevé à 23,47 €, soit un rendement net de fiscalité étrangère de 9,39 %. Ce niveau de performance nette est remarquable et place Comète largement au-dessus de la plupart des placements immobiliers disponibles sur le marché.

Plusieurs facteurs expliquent cette performance exceptionnelle. D'abord, les rendements d'acquisition élevés : certains actifs acquis en 2024, comme l'immeuble de bureaux à Milan, affichent des rendements acte en main proches de 12 %. Ensuite, le déploiement rapide des capitaux collectés : Alderan a investi 73,8 millions d'euros en 2024, évitant ainsi de laisser des fonds en attente qui auraient dilué la performance. Enfin, l'absence de recours à l'endettement : contrairement à certaines SCPI qui financent une partie de leurs acquisitions par la dette, Comète investit uniquement les fonds propres collectés, évitant ainsi les charges financières.

Cette performance de première année complète est d'autant plus remarquable qu'elle intervient dans un contexte de montée en charge. Les premières acquisitions n'ont été réalisées qu'à partir du premier trimestre 2024, et certains actifs n'ont généré des loyers que sur une partie de l'année. La performance "en rythme de croisière" pourrait donc être encore plus élevée en 2025.

Forte de ses résultats 2024, Alderan a revu à la hausse ses ambitions pour 2025. L'objectif de distribution initialement fixé à 6 % a été relevé à 8 % (objectif non garanti) en milieu d'année 2025. Cette révision s'appuie sur plusieurs éléments concrets.

D'abord, les distributions déjà versées au premier semestre 2025 : au titre des cinq premiers mois de l'année, Comète a déjà distribué 10,32 € par part en pleine jouissance avant retenue à la source. Ce rythme de distribution, s'il se maintient, permettrait d'atteindre voire de dépasser l'objectif de 8 %.

Ensuite, le pipeline sécurisé : avec 55,8 millions d'euros d'acquisitions sécurisées et 62,2 millions d'euros d'offres envoyées, Alderan dispose d'une visibilité importante sur les investissements à venir. Ces nouvelles acquisitions, si elles se concrétisent, viendront renforcer la base locative et contribuer aux distributions futures.

Enfin, la stabilité du taux d'occupation financier (98 % au T2 2025) et la qualité des actifs déjà acquis garantissent une continuité des revenus locatifs, socle indispensable pour maintenir un niveau de distribution élevé.

Il convient toutefois de rappeler que ces objectifs restent non garantis et dépendent de nombreux facteurs : qualité des acquisitions futures, évolution des marchés locatifs, taux de vacance, capacité à relouer rapidement les surfaces libérées, etc. La prudence impose également d'anticiper une normalisation progressive du rendement. La performance de 11,18 % en 2024 était exceptionnelle, liée à des conditions de marché très favorables lors du lancement. Un rendement stabilisé autour de 7-8 % à moyen terme reste déjà largement supérieur à la moyenne du marché et constituerait une excellente performance.

Au-delà des revenus distribués, la valorisation patrimoniale est un indicateur clé pour apprécier la performance globale d'une SCPI. Sur ce point également, Comète affiche des signaux positifs.

Le prix de souscription est maintenu à 250 € par part depuis le 1er mars 2024 (fin de la période sponsors). Cette stabilité témoigne de la volonté d'Alderan de ne pas créer de volatilité artificielle en phase de montée en charge. Le prix de retrait, quant à lui, est fixé à 225 €, créant un écart de 25 € par part entre l'achat et la vente. Cet écart, classique pour les SCPI à capital variable, intègre une partie des frais de souscription et incite à une détention de moyen-long terme.

La valeur de reconstitution, qui reflète la valeur théorique du patrimoine augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la SCPI à l'identique, s'établit à 258,45 € par part au 31 décembre 2024. Cette valeur a progressé de 4,05 % en un an, passant de 248,40 € fin 2023 à 258,45 € fin 2024. Cette évolution positive indique que les actifs acquis par Alderan sont correctement valorisés et que le patrimoine sous-jacent se renforce.

Le prix de souscription actuel (250 €) présente donc une décote de 3,27 % par rapport à la valeur de reconstitution. Cette décote est favorable pour les nouveaux entrants, qui acquièrent des parts à un prix inférieur à leur valeur patrimoniale réelle. Elle s'explique principalement par l'effet dilutif de la collecte récente : lorsque de nouveaux capitaux entrent sans que les acquisitions correspondantes ne soient immédiatement réalisées, la valeur moyenne par part baisse mécaniquement. Mais dès que ces capitaux sont investis dans de nouveaux actifs, la valeur de reconstitution remonte.

Cette gestion prudente de la valorisation est rassurante. Elle évite les écueils de certaines SCPI qui surévaluent leur patrimoine en phase de croissance, créant ainsi une bulle patrimoniale susceptible d'éclater en cas de retournement de marché. Alderan privilégie une approche conservatrice, garantissant que chaque part reflète une valeur réelle et tangible.

À moyen terme, si la stratégie d'acquisition d'actifs décotés porte ses fruits et que les marchés européens se stabilisent, on peut anticiper une revalorisation progressive du prix de part. Cette plus-value patrimoniale potentielle, combinée aux revenus distribués, constituerait le TRI cible de 6,5 % sur 10 ans annoncé par Alderan. Mais comme toujours en immobilier, cette perspective reste soumise aux aléas du marché et ne constitue en aucun cas une garantie.

La structure de frais est un élément déterminant dans l'analyse d'une SCPI, car elle impacte directement la performance nette servie aux associés. Comète adopte un modèle de frais classique, avec des commissions de souscription et de gestion dans les standards du marché.

Les frais de souscription de la SCPI Comète s'élèvent à 12 % TTC, soit 30 € par part sur un prix de 250 €. Cela signifie qu'un investisseur qui achète une part à 250 € ne disposera effectivement que de 220 € investis dans l'immobilier, les 30 € restants rémunérant la société de gestion pour les prestations liées à l'entrée (commercialisation, constitution du dossier, formalités juridiques).

Ce niveau de frais se situe dans la fourchette haute de la moyenne du marché des SCPI, généralement comprise entre 8 % et 12 % TTC. Il est notamment plus élevé que certaines SCPI récentes comme Remake Live ou Iroko Zen, qui ont fait le choix stratégique de proposer des frais de souscription à 0 %, compensés par des frais de gestion légèrement supérieurs.

Les frais de gestion annuels de la SCPI Comète s'élèvent à 13,2 % TTC (11 % HT), calculés sur les revenus locatifs encaissés et les produits financiers nets. Ce taux est légèrement inférieur à la moyenne du marché, généralement comprise entre 12 % et 15 % TTC selon les SCPI.

Contrairement aux frais de souscription qui sont prélevés une seule fois à l'entrée, les frais de gestion sont récurrents : ils sont déduits chaque année des loyers perçus avant distribution aux associés. Cette structure crée un alignement d'intérêt entre la société de gestion et les porteurs de parts : plus Alderan parvient à générer de loyers, plus elle est rémunérée, mais plus les associés reçoivent également de revenus.

Les frais de gestion couvrent un ensemble de prestations : la stratégie d'investissement (fund management), la gestion des actifs (asset management), la gestion locative quotidienne, l'administration de la SCPI (comptabilité, tenue du registre des associés), la publication des bulletins trimestriels, la convocation et l'organisation des assemblées générales, et la distribution des dividendes. Alderan s'appuie également sur ses partenaires locaux pour assurer une gestion de proximité dans chaque pays d'investissement.

Comme tout placement immobilier, investir dans la SCPI Comète comporte des risques qu'il est essentiel de comprendre avant de souscrire.

Le capital investi n'est pas garanti. La valeur du patrimoine peut baisser en cas de correction des marchés immobiliers européens, d'obsolescence des actifs ou de vacance prolongée. Le prix de retrait actuel (225 €) est inférieur au prix de souscription (250 €), créant une moins-value de 10 % pour toute revente immédiate. La jeunesse de Comète amplifie ce risque : avec moins de deux ans d'existence, il n'y a pas de recul suffisant pour évaluer sa résilience face à un cycle complet.

Les parts ne se revendent pas instantanément. En cas de crise, le délai de revente peut être long, voire impossible à court terme. Le marché secondaire est encore inexistant pour cette SCPI très jeune. L'horizon de placement minimum recommandé est de 8 ans, idéalement 10 ans.

Le TOF actuel de 98 % est rassurant mais ne garantit rien pour l'avenir. Comète investit dans des secteurs cycliques (bureaux 28 %, loisirs 24 %) qui peuvent être affectés par des évolutions structurelles. Avec seulement 14 actifs et 45 locataires, le portefeuille reste concentré : le départ d'un gros locataire pourrait impacter significativement les distributions.

Avec 26 % du patrimoine au Royaume-Uni (hors zone euro) et des investissements futurs potentiels en Amérique du Nord, les fluctuations des taux de change peuvent impacter la valeur du patrimoine et les revenus distribués. Alderan ne semble pas mettre en place de couverture systématique de ce risque.

Un seul exercice complet ne suffit pas pour juger de la pérennité d'une SCPI. La performance exceptionnelle de 2024 (10,62 %) a été réalisée dans des conditions de marché très favorables qui ne perdureront pas. Une normalisation progressive est à anticiper.

L'investisseur délègue totalement la gestion à Alderan, sans contrôle sur les décisions. La stratégie opportuniste internationale nécessite une expertise pointue et une dépendance aux partenaires locaux, créant un risque de contrepartie.

Malgré les risques évoqués précédemment, la SCPI Comète présente des atouts indéniables qui justifient l'intérêt croissant des investisseurs pour ce véhicule.

Une performance exceptionnelle dès le lancement. Avec un taux de distribution de 11,18 % en 2024, Comète s'impose d'emblée parmi les SCPI les plus performantes du marché. Ce niveau de rendement, bien supérieur à la moyenne sectorielle, témoigne d'une stratégie d'investissement pertinente et d'une exécution efficace par Alderan. Pour les investisseurs en quête de revenus complémentaires, Comète offre un flux de trésorerie attractif dès les premières années.

Un positionnement unique sur l'international. Dans un marché des SCPI encore largement franco-centré, Comète se démarque radicalement en excluant totalement la France métropolitaine. Ce choix ouvre l'accès à des marchés européens moins saturés, où les opportunités d'acquisition sont plus nombreuses et les rendements potentiellement plus élevés. Cette diversification géographique permet également de répartir les risques sur plusieurs économies et de ne pas dépendre uniquement de la conjoncture française.

Un timing de marché intelligent. Le lancement de Comète fin 2023, en pleine phase de correction des prix immobiliers européens, s'est révélé particulièrement opportun. Alderan a pu acquérir des actifs à des valorisations attractives, créant ainsi un double potentiel : rendements locatifs élevés à court terme, et revalorisation patrimoniale à moyen terme lorsque les marchés se stabiliseront. Cette approche contre-cyclique, si elle se confirme, pourrait générer une performance globale (TRI) très attractive sur 10 ans.

L'expertise reconnue d'Alderan. La société de gestion n'en est pas à son coup d'essai. Le succès de la SCPI ActivImmo, lancée en 2019 et devenue une référence sur le segment de la logistique française, démontre la capacité d'Alderan à identifier des niches porteuses, à exécuter une stratégie cohérente, et à délivrer de la performance dans la durée. Cette expérience rassure quant à la capacité d'Alderan à répliquer ce modèle avec Comète.

Un engagement ESG crédible. L'obtention rapide du label ISR (moins d'un an après le lancement) n'est pas anodine. Elle témoigne d'un engagement sérieux en faveur d'une gestion immobilière responsable, avec des critères environnementaux et sociaux intégrés dès la phase d'acquisition. Pour les investisseurs sensibles à l'impact de leur épargne, ce label constitue une garantie de transparence et d'alignement avec les enjeux de transition écologique.

Une gestion prudente sans endettement. Contrairement à certaines SCPI qui financent leurs acquisitions par de la dette, Comète investit uniquement avec les fonds propres collectés. Cette approche conservative limite le risque financier et garantit que les associés ne sont exposés qu'au risque immobilier pur, sans effet de levier. En contrepartie, la montée en puissance peut être plus lente, mais la solidité financière est renforcée.

Un taux d'occupation élevé. Avec un TOF de 98 % au deuxième trimestre 2025, Comète démontre que ses actifs sont de qualité et que les locataires sont solides. Cette stabilité locative est essentielle pour garantir la régularité des distributions et limiter la volatilité des revenus.

Tout n'est pas parfait, et plusieurs points appellent à la vigilance avant d'investir dans Comète.

La jeunesse de la SCPI. Impossible de l'ignorer : Comète n'a qu'un an d'historique complet. La performance 2024, aussi impressionnante soit-elle, ne garantit rien pour l'avenir. De nombreuses SCPI affichent d'excellents résultats lors de leurs premières années, avant de connaître une normalisation, voire une dégradation de leur rendement. Le véritable test sera la capacité de Comète à maintenir un rendement attractif (7-8 %) sur 5 à 10 ans, y compris en cas de retournement de marché.

L'exposition internationale est une arme à double tranchant. Si elle offre des opportunités de diversification et de rendement, elle comporte aussi des risques spécifiques : risque de change, complexité de gestion, dépendance aux partenaires locaux, exposition à des marchés moins connus et potentiellement plus volatils. Un investisseur qui souhaite une exposition immobilière simple et domestique trouvera d'autres SCPI mieux adaptées.

Un portefeuille encore modeste. Avec 14 actifs et 45 locataires, Comète reste une petite structure. Cette taille limitée crée une concentration du risque locatif : le départ d'un gros locataire ou la vacance d'un actif majeur pourrait impacter significativement les performances. La diversification doit impérativement se poursuivre dans les prochaines années pour mutualiser davantage les risques, ce qui semble en bonne voie avec la très bonne collecte réalisée depuis le début de l'année.

Forte de son succès initial, Comète affiche des ambitions élevées pour les années à venir.

Développement du patrimoine. Avec un pipeline sécurisé de 55,8 millions d'euros et une collecte à investir de 107,6 millions d'euros au T2 2025, Alderan dispose d'une importante capacité d'investissement. Les prochains trimestres devraient voir le portefeuille s'étoffer significativement, avec de nouvelles acquisitions en Europe et potentiellement les premières opérations hors de l'Union européenne.

Extension géographique. Si la stratégie initiale se concentre sur l'Europe, Alderan a clairement indiqué son intention d'explorer d'autres continents : Amérique du Nord, Australie, Nouvelle-Zélande. Ces extensions, si elles se concrétisent, renforceront encore la diversification géographique et ouvriront l'accès à des marchés immobiliers complémentaires.

Maturité progressive. À mesure que Comète vieillit, elle devrait gagner en stabilité et en prévisibilité. Le rendement exceptionnel de 2024 (11,18 %) devrait progressivement se normaliser autour de 6 à 8 %, ce qui reste excellent. Parallèlement, le marché secondaire devrait se développer, améliorant la liquidité pour les associés souhaitant sortir.

Renforcement de l'approche ESG. Le label ISR n'est qu'un début. Alderan devrait intensifier ses actions en faveur de la transition écologique (panneaux photovoltaïques, rénovations énergétiques, suivi des consommations) et publier des reportings extra-financiers de plus en plus détaillés, répondant ainsi aux attentes croissantes des investisseurs responsables.

Au global, Comète apparaît comme une SCPI jeune, dynamique et prometteuse, portée par une stratégie claire et une équipe de gestion expérimentée. Les atouts l'emportent sur les points de vigilance, à condition d'adopter un horizon d'investissement long et d'accepter une prise de risque mesurée.

Chez epargnoo, nous suivons attentivement le lancement de la SCPI Comète depuis décembre 2023. Après analyse approfondie de sa stratégie, de ses performances et de sa structure de frais, voici notre avis d'experts sur cette proposition d'investissement.

La performance exceptionnelle de Comète en 2024 (11,18 %) n'est pas le fruit du hasard ni d'un artifice comptable. Elle repose sur une stratégie cohérente et bien exécutée : acheter des actifs immobiliers de qualité dans des marchés européens en phase de correction, à des prix attractifs, générant des rendements locatifs élevés dès l'acquisition. Cette approche opportuniste et contre-cyclique, si elle est maintenue avec rigueur, peut continuer à créer de la valeur dans les années à venir.

Le positionnement 100 % international est également un atout différenciant. Dans un univers de SCPI encore largement dominé par l'immobilier français, Comète offre une véritable diversification géographique, donnant accès à des marchés porteurs comme l'Espagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas ou l'Italie. Pour un investisseur cherchant à réduire son exposition à la France, Comète constitue une solution pertinente et originale.

Nous apprécions également le track record d'Alderan. La société de gestion a déjà démontré avec ActivImmo sa capacité à identifier des niches immobilières porteuses, à gérer un portefeuille avec rigueur, et à délivrer de la performance dans la durée. Cette crédibilité est un facteur rassurant pour les associés de Comète, qui peuvent s'appuyer sur une équipe expérimentée et rodée.

L'engagement ESG, matérialisé par l'obtention rapide du label ISR, témoigne d'une prise en compte sérieuse des enjeux environnementaux et sociaux. Les actions concrètes déployées (panneaux photovoltaïques, LED, suivi des consommations) ne sont pas de la communication superficielle, mais des leviers réels de valorisation à long terme.

Enfin, la transparence d'Alderan, avec des bulletins trimestriels détaillés, un reporting régulier et une communication claire sur les objectifs et les risques, est appréciable. Les investisseurs savent où ils mettent leur argent et peuvent suivre en temps réel l'évolution de leur investissement.

La jeunesse de Comète reste le point de vigilance principal. Un exercice complet ne suffit pas pour juger de la résilience d'une SCPI. La vraie épreuve viendra lorsque les marchés se retourneront, que les locataires feront défaut, ou que des actifs devront être revendus dans des conditions difficiles. Comète devra prouver sa capacité à traverser ces épreuves avant de gagner le statut de SCPI établie.

La performance de 2024, aussi impressionnante soit-elle, est probablement non répétable à ce niveau. Les conditions de marché exceptionnellement favorables lors du lancement (repli des prix, opportunités d'acquisition) ne perdureront pas éternellement. Un rendement stabilisé autour de 6 à 8 % semble plus réaliste à moyen terme, ce qui reste excellent mais nécessite de tempérer les attentes.

L'exposition internationale, si elle est un atout de diversification, comporte aussi son lot de complexités : risque de change, gestion multi-juridictionnelle, dépendance aux partenaires locaux. Un investisseur peu familier avec l'immobilier européen pourrait se sentir moins à l'aise qu'avec une SCPI franco-française classique.

Enfin, la taille encore modeste du portefeuille (14 actifs, 45 locataires) crée une concentration du risque locatif. La diversification doit impérativement se poursuivre pour atténuer ce risque et garantir la stabilité des revenus.

La SCPI Comète est accessible en quelques clics grâce au parcours 100 % digitalisé proposé par epargnoo.com. Depuis votre ordinateur ou votre mobile, vous pouvez investir en toute autonomie, sans paperasse ni délai inutile.

1. Accédez à la fiche de la SCPI Comète
Rendez-vous sur epargnoo.com et consultez la fiche détaillée de la SCPI Comète. Vous y trouverez toutes les informations essentielles : chiffres clés, bulletins trimestriels, note d'information, et documentation réglementaire.

2. Simulez votre investissement
Utilisez notre simulateur en ligne pour estimer le montant à investir en fonction de vos objectifs. Le minimum de souscription est de 5 000 € (soit 20 parts à 250 €). Vous pouvez simuler différents scénarios et visualiser les revenus potentiels (non garantis) sur plusieurs années.

3. Créez votre compte en ligne
L'inscription sur epargnoo ne prend que quelques minutes. Vous devrez fournir vos informations personnelles (état civil, coordonnées) et répondre à un questionnaire de connaissance client permettant de vérifier l'adéquation du produit à votre profil.

5. Signez électroniquement
La dernière étape consiste à signer électroniquement votre bulletin de souscription via un système sécurisé. Une fois la signature validée et le paiement reçu, votre souscription est finalisée. Vous recevrez un accusé de réception et pourrez suivre l'évolution de votre investissement depuis votre espace client.

La SCPI Comète offre plusieurs modalités d'investissement adaptées à différents objectifs patrimoniaux :

En pleine propriété : La modalité la plus simple. Vous êtes propriétaire de vos parts et percevez l'intégralité des revenus distribués. Cette option convient aux investisseurs cherchant des revenus complémentaires immédiats.

En démembrement temporaire : Vous achetez uniquement la nue-propriété des parts, tandis qu'un tiers (ou vous-même ultérieurement) détient l'usufruit. Pendant la période de démembrement (généralement 3 à 20 ans), vous ne percevez pas de revenus, mais bénéficiez d'une décote à l'achat et d'une optimisation fiscale (les revenus ne sont pas imposés). À l'issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Cette modalité convient aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine futur tout en optimisant leur fiscalité présente.

En usufruit : Vous achetez uniquement l'usufruit des parts, percevant ainsi les revenus sans détenir le capital. Cette option peut être intéressante pour un placement de trésorerie d'entreprise ou pour transmettre progressivement du patrimoine à vos proches tout en conservant les revenus.

À crédit : Il est possible de financer tout ou partie de votre investissement en SCPI par un crédit bancaire. L'effet de levier permet d'amplifier le rendement potentiel, tandis que les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement. Cette stratégie nécessite toutefois une analyse fine de votre capacité d'endettement et une bonne compréhension des mécanismes de levier.

Vous préférez être accompagné(e) à chaque étape ? Un conseiller epargnoo peut vous guider gratuitement dans votre projet d'investissement. Nos experts analysent votre situation patrimoniale, vos objectifs, votre profil de risque, et vous proposent une stratégie d'investissement personnalisée intégrant la SCPI Comète si elle correspond à vos besoins.

N'hésitez pas à prendre rendez-vous pour échanger avec l'un de nos conseillers. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions, vous aider à choisir la meilleure modalité d'investissement, et sécuriser l'intégralité du processus de souscription jusqu'à la réception de vos parts.