SCPI Remake Live

La SCPI Remake Live s'est imposée en quelques années comme une référence de la pierre papier, et notre avis se veut complet, chiffré et sans complaisance. Lancée en 2022 par Remake Asset Management, cette SCPI diversifiée a servi un taux de distribution de 7,05 % en 2025, l'un des rendements les plus élevés du marché. Derrière ce chiffre d'affichage, l'investisseur avisé doit examiner le rendement net de fiscalité étrangère, la structure des frais et la solidité réelle du fonds avant toute souscription.

Remake Live séduit par un modèle sans frais d'entrée, une part accessible à 204 euros et un patrimoine immobilier réparti dans neuf pays européens. Un rendement attractif ne suffit pourtant pas à faire un bon investissement. Ce guide passe en revue le taux de distribution brut et net, les frais de gestion, la composition du patrimoine, les points forts et les risques concrets de la SCPI. Nous confrontons aussi Remake Live à Iroko Zen, sa rivale sans frais de souscription. Objectif : vous aider à investir en connaissance de cause, en distinguant le marketing des chiffres.

Avant d'entrer dans le détail, voici les repères essentiels de la SCPI Remake Live. Ces chiffres, arrêtés fin 2025 et au premier trimestre 2026, situent le véhicule dans le paysage des SCPI de rendement diversifiées.

Remake Live est gérée par Remake Asset Management, une société de gestion indépendante fondée fin 2021 par Nicolas Kert, président, et David Seksig, directeur général. Les deux dirigeants ont participé au lancement de Novaxia Neo, l'une des premières SCPI sans droit d'entrée, avant de créer leur propre structure. Leur parcours chez Amundi, Generali, Swiss Life REIM ou Crédit Agricole Immobilier apporte une expérience solide de la gestion de fonds immobiliers européens.

La société détient l'agrément de l'Autorité des marchés financiers sous le numéro GP-202174, délivré le 15 décembre 2021. Elle pilote aujourd'hui deux SCPI : Remake Live, son produit phare, et Remake UK 2025, une SCPI à capital fixe et à durée de vie limitée à sept ans, lancée en septembre 2025. Cette gamme resserrée traduit une volonté de spécialisation plutôt que de collecte à tout prix.

Fin 2025, Remake Live pesait 846 millions d'euros de capitalisation, un montant porté à 882 millions au 31 mars 2026. Le patrimoine réunit 71 immeubles répartis dans neuf pays européens, loués à 96 locataires. Le taux d'occupation financier atteint 99,16 %, un niveau très élevé qui signale un parc bien loué.

La durée moyenne ferme des baux, ou WALB, s'établit à 9,46 ans : les loyers futurs bénéficient donc d'une bonne visibilité. Enfin, l'endettement reste modéré, avec un ratio de 18,6 %, loin des niveaux atteints par certaines SCPI concurrentes.

Remake Live a distribué un taux de 7,05 % au titre de 2025. Ce rendement place la SCPI parmi les plus généreuses du marché, très au-dessus de la moyenne des SCPI, proche de 4,9 % selon l'ASPIM. Le dividende brut annuel s'est élevé à 14,39 euros par part, versé mensuellement. Cette distribution mensuelle, encore rare dans l'univers des SCPI, facilite la gestion de trésorerie des associés qui recherchent un complément de revenu régulier.

Le chiffre de 7,05 % est un taux brut de fiscalité étrangère. Or Remake Live investit très majoritairement hors de France. La SCPI acquitte donc un impôt local dans les pays concernés, pour le compte des associés. Une fois cette fiscalité déduite, le taux net ressort à 5,69 % pour 2025. L'écart, soit 2,79 euros par part, correspond à l'impôt payé à l'étranger. Ce point est souvent passé sous silence, alors qu'il conditionne le revenu réellement perçu.

En contrepartie, les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon les conventions fiscales, un mécanisme de crédit d'impôt ou de taux effectif neutralise ensuite la double imposition. Pour un contribuable fortement imposé, le rendement net final peut ainsi rester supérieur à celui de revenus fonciers français équivalents. Notre dossier sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ce mécanisme.

Le tableau suivant traduit ces taux en euros pour différents montants investis, sur la base des chiffres 2025.

Sur ses quatre premiers exercices, Remake Live n'est jamais descendue sous 7 % de taux de distribution. Cette régularité est rare. Elle mérite toutefois une lecture attentive, car la tendance est baissière.

Le taux recule de 7,79 % en 2023 à 7,05 % en 2025. Le dividende par part diminue également, de près de 6 % entre 2024 et 2025. Ce tassement n'a rien d'alarmant en soi : il accompagne la normalisation du marché immobilier et la montée en puissance du patrimoine. Il rappelle simplement qu'un taux d'appel élevé n'est jamais acquis dans la durée. Le prix de la part, lui, est resté stable à 204 euros depuis sa revalorisation de 2023, sans baisse, contrairement à plusieurs SCPI de bureaux plus anciennes.

L'argument commercial de Remake Live tient en trois mots : aucun frais d'entrée. Là où une SCPI classique prélève 8 à 12 % à la souscription, chaque euro versé est ici investi immédiatement, une fois le délai de jouissance écoulé. Concrètement, 20 000 euros achètent réellement 20 000 euros de parts, contre 17 600 à 18 400 euros de capital utile dans une SCPI facturant 10 % de commission.

Cet avantage est réel, surtout pour un horizon court à moyen. Il mérite néanmoins d'être remis en perspective avec le reste de la grille tarifaire, que vous pouvez replacer dans notre comparatif des frais de SCPI.

La contrepartie du modèle sans frais d'entrée est une commission de gestion élevée : 18 % TTC, soit 15 % hors taxes, prélevés sur les loyers encaissés. La moyenne du marché se situe plutôt entre 10 et 14 %. Ce mode de rémunération présente un mérite : la société de gestion n'est payée que sur les revenus réellement distribués, ce qui aligne ses intérêts sur ceux des associés.

Les frais de gestion comptabilisés ont suivi la croissance du fonds, passant de 5,87 millions d'euros en 2024 à 9,46 millions en 2025. Point important, le taux de distribution de 7,05 % s'entend déjà net de frais de gestion : le pourcentage affiché intègre ce prélèvement.

Trois autres lignes de frais méritent l'attention. Une commission de retrait de 5 % TTC s'applique en cas de revente durant les cinq premières années : elle dissuade les sorties rapides et protège les associés de long terme. Une commission d'acquisition et une commission de pilotage des travaux, de l'ordre de 5 % chacune, rémunèrent la société de gestion lors des investissements et des rénovations. Ces frais sont classiques, mais ils s'ajoutent au coût global du placement.

Remake Live assume un positionnement résolument européen. Environ 76 % du patrimoine se situe hors de France, contre 24 % dans l'Hexagone. Le Royaume-Uni pèse à lui seul près de 30 % des actifs. La SCPI est présente dans neuf pays : France, Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Allemagne, Pologne, Portugal et Italie.

Cette diversification géographique dilue le risque d'un marché national unique et ouvre un avantage fiscal, mais elle introduit un risque de change sur la partie libellée en livre sterling. Cette stratégie rapproche Remake Live des meilleures SCPI européennes, une catégorie qui a capté l'essentiel de la collecte récente.

Côté secteurs, les bureaux restent la première classe d'actifs, autour de 40 % du patrimoine. Suivent la santé, près de 20 %, la logistique et les locaux d'activité, environ 15 %, puis les commerces et l'hôtellerie. Cette prépondérance des bureaux constitue un point de vigilance, car cette classe d'actifs a été la plus chahutée depuis la remontée des taux et l'essor du télétravail. Remake Live la compense par des baux longs et une sélection d'immeubles bien situés.

Remake Live consacre environ 5 % de sa collecte à une poche sociale, dédiée au logement abordable et solidaire. Cette démarche, adossée au label ISR immobilier, vise à conjuguer performance financière et utilité sociale. Elle correspond à la philosophie affichée par ses fondateurs depuis l'origine, qui revendiquent un immobilier utile.

Plusieurs qualités expliquent le succès de la SCPI auprès des épargnants :

C'est le point que peu d'analyses relèvent, car il ressort seulement des comptes annuels 2025. Le report à nouveau, cette réserve qui permet de lisser les distributions d'une année sur l'autre, s'est fortement réduit. Il passe de 3,30 euros par part fin 2024 à 0,93 euro fin 2025, soit l'équivalent d'environ 23 jours de distribution, contre près de 80 auparavant.

Surtout, en 2025, la SCPI a distribué plus qu'elle n'a gagné : le résultat courant s'établit à 9,97 euros par part, pour une distribution de 11,60 euros. L'écart a été comblé en puisant dans les réserves.

Ce constat n'annonce pas une chute du rendement, mais il appelle à la prudence. Une SCPI ne peut pas indéfiniment distribuer plus que son résultat. Le maintien du taux en 2026 dépendra de la capacité de la société de gestion à faire progresser les loyers et à investir efficacement la collecte. C'est un indicateur à suivre de près dans les prochains bulletins trimestriels.

Au-delà de ce signal, plusieurs risques sont propres à ce placement :

Remake Live est régulièrement comparée à Iroko Zen, l'autre grande figure de cette nouvelle famille de SCPI sans frais de souscription. Les deux véhicules partagent un modèle proche : zéro frais d'entrée, distribution mensuelle, diversification européenne et label ISR. Les différences se logent dans le détail, et elles comptent.

Remake Live se distingue par un ticket d'entrée bien plus faible, 204 euros contre 5 000 euros, un délai de jouissance plus court, trois mois contre six, des baux plus longs et un endettement plus bas. Iroko Zen affiche en revanche des frais de gestion plus légers, un rendement net légèrement supérieur et un patrimoine bien plus granulaire, avec 411 locataires contre 96. Aucune n'écrase l'autre : le choix dépend de votre priorité, accessibilité et prudence pour Remake Live, granularité et rendement net pour Iroko Zen.

Quatre voies permettent d'acquérir des parts de Remake Live. L'achat au comptant, le plus direct, mobilise votre capital pour percevoir des revenus dès la fin du délai de jouissance. La souscription via une assurance vie loge les parts dans un cadre fiscal allégé après huit ans, mais les crédits d'impôt liés aux revenus étrangers reviennent alors à l'assureur, et non à l'associé.

Le démembrement, par l'achat de la nue-propriété à prix décoté, convient aux contribuables fortement imposés qui préparent un revenu futur. Enfin, l'achat à crédit permet d'actionner l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers imposables.

Le délai de jouissance de Remake Live est de trois mois. Vos parts commencent à produire des revenus le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Ce décalage protège l'équité entre anciens et nouveaux associés, le temps que la collecte soit investie.

Grâce à la distribution mensuelle, les premiers loyers arrivent ensuite rapidement, plus vite que sur une SCPI trimestrielle. Ce paramètre, souvent négligé, pèse sur le rendement de la première année : nous détaillons son mécanisme dans notre guide dédié au délai de jouissance.

Remake Live s'adresse à un épargnant disposant d'un horizon de placement d'au moins dix ans et acceptant le risque de perte en capital. Le ticket d'entrée très bas la rend accessible pour un premier investissement comme pour une stratégie de versements programmés.

Comme toujours en gestion de patrimoine, la diversification prime : mieux vaut intégrer Remake Live à une allocation de plusieurs SCPI que d'y concentrer toute son épargne. Le parcours epargnoo permet de souscrire 100 % en ligne, en quelques minutes, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller si vous le souhaitez.

Remake Live affiche un couple rendement-diversification attractif et une gestion sérieuse. Elle constitue un bon choix pour un investisseur de long terme cherchant du rendement, à condition d'accepter le risque de perte en capital et de surveiller la soutenabilité de la distribution. Comme toute SCPI jeune, elle gagne à être détenue au sein d'un portefeuille diversifié plutôt qu'isolément.

Le taux de distribution 2025 s'élève à 7,05 % brut, soit 5,69 % net de la fiscalité étrangère acquittée par la SCPI. Les revenus européens sont par ailleurs exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2 %. Le rendement net final dépend ensuite de votre tranche marginale d'imposition et de la convention fiscale applicable à chaque pays.

Remake Live ne prélève aucun frais de souscription. En contrepartie, elle applique 18 % TTC de frais de gestion sur les loyers, une commission de retrait de 5 % en cas de sortie avant cinq ans, ainsi que des commissions d'acquisition et de travaux d'environ 5 %. Le taux de distribution affiché est déjà net de frais de gestion.

Le délai de jouissance est de trois mois. Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la souscription. Les revenus étant versés mensuellement, les premiers loyers sont perçus rapidement après cette date.

Oui, Remake Live est éligible à certains contrats d'assurance vie en unités de compte. Attention toutefois : les crédits d'impôt liés aux revenus étrangers reviennent à l'assureur. Par ailleurs, le contrat Linxea Spirit 2 a suspendu les souscriptions de la SCPI en mars 2025, en raison d'un ratio d'emprise trop élevé. L'offre disponible varie donc selon les assureurs.

Nous avons eu l'opportunité d'échanger avec Benoit Cony, Directeur des Partenariats chez Remake AM, qui nous a présenté en détail la stratégie d'investissement, les performances récentes et les perspectives d'évolution de la SCPI Remake Live. Un entretien privilégié qui nous permet de découvrir la vision de la société de gestion, de comprendre les leviers de création de valeur mis en œuvre, et d'explorer des exemples concrets de leur démarche ESG, tout en abordant les orientations stratégiques pour les prochaines années.