SCPI de rendement : définition, fonctionnement et avis

Une SCPI de rendement est un véhicule d'investissement collectif dont l'objectif principal est de distribuer des revenus réguliers à ses associés. Concrètement, une société de gestion collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acquérir un portefeuille de biens immobiliers professionnels : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, hôtels, plateformes logistiques, etc.

Ces biens sont ensuite mis en location. Les loyers perçus, une fois les frais de gestion déduits, sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement chaque trimestre (parfois chaque mois). L'investisseur n'a rien à gérer : c'est la société de gestion qui s'occupe de tout, de la sélection des biens à la gestion des locataires, en passant par les travaux d'entretien.

En début d'année 2026, on dénombre plus de 220 SCPI sur le marché français, dont plus d'une centaine sont des SCPI de rendement.

Il existe trois grandes catégories de SCPI, chacune répondant à un objectif d'investissement différent :

Les SCPI de rendement investissent dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique…) et visent à distribuer un rendement régulier et élevé. C'est la catégorie la plus répandue et la plus accessible. La durée de détention recommandée est généralement de 8 à 10 ans.

Les SCPI fiscales investissent dans l'immobilier résidentiel éligible à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier). L'objectif n'est pas tant le rendement courant — souvent plus faible, autour de 2 à 2,5 % — que la réduction d'impôt. En contrepartie, la durée de détention est imposée par la société de gestion, généralement entre 13 et 15 ans, et la liquidité est très limitée.

Les SCPI de plus-value (ou de capitalisation) misent davantage sur la revalorisation du patrimoine immobilier dans le temps que sur la distribution de revenus. Elles distribuent peu ou pas de dividendes, mais l'investisseur espère réaliser une plus-value à la revente de ses parts.

Pour résumer : si votre priorité est de percevoir des revenus complémentaires réguliers, la SCPI de rendement est la catégorie à privilégier.

Les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur plusieurs typologies d'actifs (bureaux, commerces, logistique, santé…) et plusieurs zones géographiques (France, Europe, voire au-delà). Cette diversification vise à lisser le risque en évitant qu'un retournement dans un secteur ou une région n'impacte l'ensemble du portefeuille. Pour être officiellement classée "diversifiée", une SCPI doit investir dans au moins trois typologies d'actifs, sans qu'aucune ne dépasse 50 % du patrimoine.

Les SCPI thématiques se concentrent sur un secteur immobilier précis : commerces, santé, logistique, bureaux, hôtellerie… Elles permettent de cibler des marchés de niche à fort potentiel de croissance. Le revers de la médaille : leur dépendance à un seul secteur les rend plus sensibles aux cycles de marché. Elles s'adressent davantage aux investisseurs ayant une conviction forte sur un segment donné et une tolérance au risque plus élevée.

Le fonctionnement d'une SCPI de rendement repose sur trois piliers :

Les investisseurs (associés) achètent des parts de la SCPI, à partir de quelques centaines d'euros seulement. Ils deviennent copropriétaires indirects du patrimoine immobilier et perçoivent des dividendes proportionnels au nombre de parts détenues.

La SCPI elle-même est la structure juridique qui détient les immeubles. C'est une société civile, non cotée en bourse, agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

La société de gestion est le chef d'orchestre du dispositif. Elle sélectionne et achète les biens immobiliers, recherche les locataires, gère les baux, réalise les travaux nécessaires, collecte les loyers et verse les dividendes aux associés. En contrepartie, elle perçoit des frais de gestion annuels ainsi que des frais de souscription.

Le circuit de l'argent dans une SCPI de rendement suit un parcours logique en plusieurs étapes. Tout commence par la collecte : les épargnants achètent des parts, ce qui fournit à la SCPI les fonds nécessaires pour investir. La société de gestion utilise ensuite ces capitaux (et éventuellement un levier d'emprunt) pour acquérir des biens immobiliers.

Ces biens sont loués à des entreprises via des baux commerciaux, généralement d'une durée de 9 ans. Cette durée longue offre une meilleure prévisibilité des revenus que les baux résidentiels classiques (3 ans). Les loyers encaissés sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion et des éventuelles provisions.

Pour évaluer la performance d'une SCPI de rendement, trois indicateurs principaux sont à connaître :

Le Taux de Distribution (TD) est l'indicateur le plus courant. Il se calcule en divisant le dividende brut annuel par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. C'est un instantané du rendement sur une année donnée. Il est net de frais de gestion mais ne prend pas en compte la revalorisation éventuelle du prix des parts. Attention aux TD "annualisés" affichés par certaines jeunes SCPI, qui extrapolent les résultats de quelques mois sur une année entière : l'AMF a rappelé en 2025 qu'il n'est pas autorisé de communiquer sur la performance d'une SCPI ayant moins de 12 mois d'historique.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) offre une vision plus complète. Il intègre à la fois les dividendes perçus et l'évolution du prix de la part sur une période donnée (généralement 5 ou 10 ans). C'est l'indicateur le plus fiable pour comparer les SCPI entre elles sur la durée.

La Performance Globale Annuelle (PGA) est un nouvel indicateur instauré par l'ASPIM en 2025. Elle additionne simplement le Taux de Distribution et la variation du prix de souscription sur l'exercice. Elle donne ainsi une image plus fidèle de la performance totale d'une SCPI sur une année.

D'après les données de l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,72 % en 2024, en progression par rapport à 2023 (4,52 %). Pour 2025, les premières publications suggèrent un rendement moyen du même ordre, autour de 4,5 à 5 %.

Un chiffre qui mérite d'être mis en perspective : historiquement, le TD moyen des SCPI n'est jamais descendu sous la barre des 4 %, y compris en 2020, année de la pandémie (4,18 %). Sur longue période, les SCPI de rendement affichent un couple rendement/risque qui reste compétitif face à la plupart des placements d'épargne traditionnels.

Si la moyenne tourne autour de 4,5 à 5 %, certaines SCPI se distinguent nettement avec des performances bien supérieures. En 2025, une trentaine de SCPI ont dépassé les 6 % de taux de distribution, et cinq ont franchi la barre symbolique des 10 %.

Les top performers affichent même des Performances Globales Annuelles (PGA) supérieures à 9 %, en combinant rendement élevé et revalorisation du prix de part. Pour aller plus loin, découvrez notre sélection des meilleures SCPI de rendement.

Toutefois, un rendement très élevé ne doit pas être le seul critère de sélection. Certaines SCPI très jeunes profitent d'effets mécaniques (délais de jouissance, décollecte limitée) qui gonflent artificiellement le rendement des premières années. La pérennité de la performance est un enjeu majeur.

Depuis 2023, le marché des SCPI est clairement fracturé en deux. D'un côté, des SCPI historiques, souvent concentrées sur les bureaux franciliens, qui ont subi de plein fouet la remontée des taux d'intérêt. Elles ont vu la valeur de leur patrimoine se déprécier et leurs parts baisser : 23 baisses en 2023, 17 en 2024, et encore 14 en 2025.

De l'autre, des SCPI plus récentes — souvent qualifiées de "nouvelle génération" — qui profitent du contexte pour acquérir des biens à des prix ajustés, avec des rendements à l'acquisition élevés. Portées par une collecte soutenue et des stratégies diversifiées tournées vers l'Europe (logistique, santé, résidentiel géré…), elles trustent les premières places des classements.

Ce clivage devrait se poursuivre en 2026, même si le cycle de baisse des taux directeurs de la BCE (cinq baisses consécutives en 2024-2025) laisse entrevoir une stabilisation progressive des valorisations immobilières.

L'accessibilité. Contrairement à l'immobilier en direct qui nécessite souvent plusieurs dizaines de milliers d'euros, on peut investir en SCPI dès environ 200 €. Cela ouvre la porte de l'immobilier à un public très large.

La diversification. En achetant des parts d'une seule SCPI, vous investissez indirectement dans des dizaines, voire des centaines d'immeubles, répartis sur plusieurs secteurs et zones géographiques. Cette mutualisation réduit considérablement le risque par rapport à un investissement dans un seul bien locatif.

La mutualisation du risque locatif. Un locataire qui ne paie plus ou un bien vacant ? L'impact est dilué parmi tous les autres loyers du portefeuille. À l'inverse, un impayé dans un investissement locatif en direct peut représenter 100 % de la perte de revenus.

Zéro gestion. Pas de locataire à trouver, pas de travaux à superviser, pas de comptabilité à tenir. La société de gestion s'occupe de tout. L'investisseur reçoit ses dividendes et une assistance fiscale pour sa déclaration de revenus.

Le risque de perte en capital. La valeur des parts peut baisser si le patrimoine immobilier de la SCPI se déprécie. La crise de 2023-2025 l'a rappelé : certaines SCPI ont vu le prix de leurs parts chuter de 10 à 20 %.

La liquidité limitée. Les parts de SCPI ne se revendent pas aussi facilement qu'une action cotée en bourse. En cas de forte demande de retrait, la cession peut prendre du temps. Certaines SCPI ont même dû suspendre la variabilité de leur capital.

Les frais. Les frais de souscription (entre 8 et 12 % en moyenne pour les SCPI classiques) sont prélevés à l'entrée ou à la sortie, ce qui implique un horizon d'investissement long pour les amortir. Des SCPI sans frais d'entrée existent, mais compensent souvent par des frais de gestion plus élevés ou d'autres frais (acquisition, cession, travaux). Pour en savoir plus, consultez notre comparatif des frais de SCPI.

La fiscalité. Les revenus distribués par les SCPI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Cela peut significativement réduire le rendement net pour les contribuables les plus imposés. Des solutions existent pour optimiser la fiscalité : assurance-vie, nue-propriété, ou SCPI européennes (qui bénéficient d'une fiscalité adoucie grâce aux conventions fiscales).

Les SCPI de rendement s'adressent principalement aux épargnants qui recherchent des revenus complémentaires réguliers avec un horizon d'investissement long (8 à 10 ans minimum), qui souhaitent diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier sans les contraintes de gestion, et qui acceptent un risque modéré en contrepartie d'un rendement potentiellement supérieur aux placements garantis.

Elles conviennent aussi bien à un jeune actif qui souhaite commencer à se constituer un patrimoine immobilier progressivement qu'à un retraité recherchant un complément de revenus.

Au-delà du taux de distribution, plusieurs indicateurs doivent guider votre sélection :

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) mesure le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé (supérieur à 90 %) traduit une bonne gestion locative et une faible vacance.

La capitalisation correspond à la valeur totale des parts en circulation. Une capitalisation élevée témoigne de la solidité et de la maturité de la SCPI, tandis qu'une capitalisation trop faible peut poser des problèmes de diversification et de liquidité.

Le Report à Nouveau (RAN) représente la réserve de dividendes non distribués, exprimée en jours de distribution. C'est un "matelas de sécurité" qui permet à la SCPI d'amortir une baisse temporaire des revenus locatifs sans réduire immédiatement le dividende versé.

La stratégie d'investissement de la société de gestion : quels types de biens ? Dans quelles zones géographiques ? Avec quel niveau de levier (emprunt) ? La cohérence et la lisibilité de la stratégie sont des gages de sérieux.

La société de gestion elle-même : son historique, sa réputation, ses autres fonds, et l'alignement de ses intérêts avec ceux des associés.

Il existe plusieurs façons d'investir en SCPI de rendement, chacune avec ses avantages selon votre situation :

En pleine propriété (au comptant) : c'est le mode le plus simple. Vous achetez des parts et percevez directement les dividendes. Ceux-ci sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

À crédit : vous financez l'achat de parts par un emprunt. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la fiscalité. C'est un levier intéressant tant que le rendement de la SCPI dépasse le coût de l'emprunt, mais il faut calculer finement la rentabilité nette. Consultez notre guide SCPI à crédit vs au comptant.

En assurance-vie : en logeant vos parts dans un contrat d'assurance-vie, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de ce support (abattement après 8 ans, exonération en cas de transmission). La contrepartie : le choix de SCPI disponibles est plus restreint et l'assureur prélève des frais de gestion supplémentaires.

En nue-propriété : vous achetez les parts à un prix décoté (par exemple 60 % du prix plein) en échange de ne pas percevoir de dividendes pendant une durée définie (5, 10, 15 ans…). À l'issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété et les revenus associés. C'est une stratégie de capitalisation adaptée aux personnes fortement imposées qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.