SCPI Fiscales · Réduisez vos impôts avant la fin de l'année

En cette fin d’année, les SCPI fiscales (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent un outil efficace pour diminuer ses impôts. Ces placements immobiliers indirects permettent de bénéficier des avantages fiscaux liés à des dispositifs comme Denormandie, Déficit Foncier, Malraux ou Monuments Historiques.

Les SCPI fiscales sont appréciées pour leur simplicité d’accès et leur gestion déléguée, évitant ainsi les contraintes associées à la rénovation ou à la gestion locative. Avec un ticket d’entrée généralement situé autour de 5 000 €, elles s’adressent à une large audience. Toutefois, le choix reste restreint, avec actuellement seulement 4 SCPI fiscales ouvertes à la souscription.

Investir dans une SCPI fiscale nécessite de s’engager sur une durée prolongée, souvent de 15 à 20 ans, correspondant à leur cycle de vie complet. À l’issue de cette période, les biens immobiliers sont revendus et la SCPI est dissoute. Il est important de noter que la revente des parts est quasi impossible durant la période d’engagement, car l’avantage fiscal, essentiel à la rentabilité, ne peut être transmis. Les investisseurs doivent également anticiper les risques liés aux conditions de marché au moment de la revente des actifs.

Denormandie : réduire ses impôts en rénovant l’ancien

Les SCPI Denormandie permettent de profiter d’une réduction d’impôt calculée sur 15 % du montant investi, répartie sur une période de 9 ans (soit 1,67 % par an). Kyaneos Denormandie 4, accessible à partir de 10 000 €, est actuellement l’unique SCPI disponible dans ce cadre. Lancée en 2023, cette SCPI vise un rendement annuel de 3 % hors avantage fiscal. Les premiers dividendes sont attendus à partir de 2025, une fois les biens rénovés mis en location.

Le Déficit Foncier : une solution pour optimiser ses revenus locatifs

Les SCPI de déficit foncier permettent de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers ou de ses revenus globaux, avec un plafond annuel de 10 700 €. En 2024, Urban Pierre 6, accessible dès 5 000 €, offre une déduction équivalente à 54 % du montant investi, répartie sur deux années consécutives (27 % par an). Ce dispositif s’adresse particulièrement aux contribuables fortement imposés, car le gain fiscal est proportionnel à leur tranche marginale d’imposition.
Ce type de SCPI est idéal pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers, mais reste accessible à tous grâce à la possibilité de déduire les travaux du revenu global. Par ailleurs, le régime du déficit foncier échappe au plafond des avantages fiscaux de 10 000 €, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire.

Malraux : préserver le patrimoine tout en réduisant ses impôts

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % sur les travaux réalisés dans les secteurs sauvegardés, ou de 22 % dans les zones protégées, dans une limite annuelle de 100 000 €. En 2024, la SCPI Urban Prestigimmo 5 est la seule option disponible. Avec un ticket d’entrée de 5 000 €, elle vise une économie d’impôt représentant 18 % du montant investi.
Les travaux, réalisés sous la supervision d’architectes des Bâtiments de France, respectent les normes de restauration du patrimoine. Cependant, ces projets demandent du temps (environ 18 mois pour chaque immeuble), retardant ainsi les premières distributions de loyers. Il est également important de noter que des plus-values imposables sont généralement constatées lors de la revente des biens, ce qui peut réduire la rentabilité globale de l’investissement.

Les SCPI fiscales offrent des opportunités intéressantes pour optimiser la fiscalité tout en diversifiant son patrimoine. Cependant, il est crucial d’évaluer attentivement ces placements, en tenant compte de leur horizon à long terme et des risques associés aux conditions de marché lors de la revente.