SCPI du Crédit Mutuel : que valent-elles vraiment ?

Le groupe Crédit Mutuel donne accès à plusieurs SCPI de rendement via sa filiale La Française AM. La SCPI maison du groupe, Crédit Mutuel Pierre 1, affiche un taux de distribution de 4,49 % en 2025, avec des frais de souscription à 9,6 % et un taux d'occupation de 83 %, en dessous de la moyenne du marché. D'autres véhicules comme Épargne Foncière, LF Opportunité Immo ou Selectinvest 1 sont distribués via le réseau du groupe sans en être propriétaires. L'offre est structurée et gérée par un acteur historique, mais les rendements restent inférieurs aux meilleures SCPI de rendement indépendantes disponibles sur le marché. Avant de souscrire, comparer les conditions s'impose.

Le groupe commercialise plusieurs véhicules immobiliers, tous gérés par La Française AM. Voici un panorama des principales SCPI accessibles :

La Française AM gère plus de 70 milliards d'euros d'encours. C'est une société de gestion de référence, adossée au groupe Alliance Fédérale, mais le fait que toute l'offre soit concentrée sur un seul gérant limite la diversification de votre portefeuille en termes de stratégies et d'univers d'investissement. Pour un épargnant qui souhaite un placement immobilier diversifié, cette concentration sur un seul gestionnaire est une limite réelle.

À noter : la baisse des valeurs de part a touché plusieurs de ces SCPI début janvier 2025. Épargne Foncière a vu sa part reculer de -19,76 %, Selectinvest 1 de -17,19 %, et Crédit Mutuel Pierre 1 de -18,87 %. Ce contexte de correction immobilière n'est pas propre au groupe, mais il mérite d'être intégré dans votre réflexion avant de souscrire. Suivre l'actualité des valeurs de part est indispensable pour tout investisseur en SCPI.

La Française AM (anciennement La Française REM) est la brique immobilière du groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale. Elle gère un vaste patrimoine immobilier et figure parmi les acteurs historiques du secteur en France depuis plusieurs décennies.

Concrètement, si vous passez par votre conseiller Crédit Mutuel pour constituer un portefeuille de parts de SCPI, vous accéderez quasi exclusivement à cette gamme. C'est pratique, mais cela signifie que vous ne bénéficiez pas d'une sélection ouverte sur l'ensemble du marché. Or, les meilleures SCPI de rendement en 2025 dépassent souvent les 6 % — contre 4 à 5 % pour la gamme La Française.

La société dispose d'une réelle expertise en immobilier tertiaire (bureau d'entreprise, locaux d'activités, commerces) et d'un parc immobilier diversifié géographiquement, notamment via LF Europimmo qui cible l'Allemagne à 60 %. La qualité de gestion est indéniable, mais le rendement servi aux associés reste modéré face aux nouvelles SCPI qui ont émergé ces dernières années, comme Iroko Zen ou d'autres véhicules à frais réduits. L'actualité du secteur montre que de nombreux nouveaux entrants ont su proposer des conditions plus attractives en matière de frais et de rendement.

Crédit Mutuel Pierre 1 est la SCPI « maison » du groupe, créée en juin 1973. C'est un véhicule à capital variable de type pierre-papier, investi principalement dans des bureaux (85 % du parc immobilier), des commerces (13 %) et quelques actifs hôteliers et touristiques (2 %). La stratégie d'investissement repose sur un parc de bureau locatif concentré en Île-de-France et dans les grandes métropoles françaises.

La valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription est un élément positif : cela signifie que vous achetez les parts en dessous de leur valeur théorique de reconstitution. Le RAN de 206 jours offre aussi une bonne visibilité sur la stabilité des distributions futures.

Le taux d'occupation à 83 % est inférieur à la moyenne du marché, qui tourne autour de 90 à 93 % pour les SCPI sérieuses. Cela traduit une vacance locative non négligeable dans le parc immobilier, notamment sur les actifs de bureau, un segment sous pression depuis la généralisation du télétravail. En actant sur les nouvelles baux et en cherchant de nouveaux locataires, la société de gestion travaille à améliorer ce taux sur le long terme.

Les avis sur la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 convergent sur ce point : les rendements sont systématiquement inférieurs à la moyenne du marché depuis 2015, malgré un parc diversifié de 121 immeubles. Ce profil de risque modéré convient à un investisseur cherchant la stabilité plutôt que la performance maximale.

On observe en comparant les frais de souscription et les performances des principales SCPI du groupe :

Les frais de souscription à 9,6 % sur Crédit Mutuel Pierre 1 se situent dans la fourchette haute du marché. Les frais de gestion à 12 % dépassent légèrement la moyenne du secteur (autour de 11 %). Ce double écart a un impact direct sur la performance nette pour l'investisseur.

Pour situer ces chiffres concrètement : sur une durée de détention de 8 ans (horizon recommandé minimum), des frais d'entrée à 9,6 % représentent environ 1,2 % de performance annuelle amputée. Combinés à un rendement brut inférieur à la moyenne, l'équation devient moins favorable qu'elle n'y paraît au premier abord. Notre comparatif des frais des principales SCPI montre qu'il existe des véhicules avec des frais d'entrée inférieurs à 5 % et des rendements proches de 6 %.

À titre de comparaison, la SCPI Iroko Zen propose des frais de souscription nuls et un rendement supérieur à 7 % sur les dernières années — un écart significatif pour diversifier son patrimoine de manière efficiente.

Plusieurs voies permettent d'investir en SCPI via le groupe Crédit Mutuel :

Le processus de souscription via la banque est fluide pour les clients existants, mais il n'offre pas de vision comparative sur l'ensemble du marché. Pour un investissement éclairé, il est utile de confronter l'offre bancaire à ce que proposent les plateformes spécialisées.

Souscrire via son conseiller Crédit Mutuel, c'est pratique. Mais quelques éléments méritent d'être posés clairement avant de se décider.

L'offre est captive. Votre conseiller ne vous présentera pas les SCPI d'autres gestionnaires. Des SCPI de rendement comme Remake Live, Corum Origin ou Iroko Zen, qui affichent des performances supérieures à 6 % et des frais d'entrée réduits, ne feront pas partie de la discussion. Pour réellement diversifier son patrimoine immobilier, il faut accéder à l'ensemble du marché.

Le conseil n'est pas nécessairement neutre. Dans un réseau bancaire, les produits commercialisés sont ceux du groupe ou de partenaires sélectionnés. La rémunération du réseau est liée aux produits qu'il distribue.

La comparaison des frais demande un travail manuel. Dans un document d'information clé (DIC), les frais de souscription, de gestion et les commissions de cession apparaissent bien. Mais comparer plusieurs SCPI côte à côte — par exemple la SCPI Épargne Foncière versus une nouvelle SCPI à frais réduits — n'est pas ce que votre banque fera pour vous.

La gestion de la revente est moins fluide. Sur le marché secondaire, la liquidité des SCPI distribuées uniquement via un réseau bancaire peut être inférieure à celle de véhicules accessibles sur plusieurs canaux.

Sur la marketplace Epargnoo, vous accédez à l'ensemble du marché des SCPI en un seul endroit, y compris les SCPI La Française AM si vous souhaitez les conserver dans votre portefeuille. L'avantage : vous comparez, vous choisissez librement, et vous bénéficiez de conditions qu'un réseau bancaire ne propose pas.

Ce que ça change concrètement :

Un exemple concret : pour une souscription de 20 000 € en parts de SCPI, un cashback de 5 % représente 1 000 € reversés, ce qui compense partiellement les frais de souscription dès la première année. Pour les meilleures SCPI disponibles sur la marketplace, notre sélection des SCPI à meilleurs rendements 2026 offre un point de départ utile.

Les revenus distribués par une SCPI sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon votre tranche marginale d'imposition (TMI), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour les SCPI investissant en Europe (comme LF Europimmo avec sa présence en Allemagne), une partie des revenus peut bénéficier d'une fiscalité étrangère plus favorable, en application de la loi et des conventions fiscales entre États.

Pour optimiser la fiscalité, plusieurs formes de détention existent : le démembrement temporaire (acquisition de la nue-propriété uniquement, sans revenus imposables), ou la détention via un contrat d'assurance-vie avec une fiscalité allégée après 8 ans.

Investir en SCPI comporte des risques, et ceux-ci doivent être pris en compte avant toute décision :

La durée de placement recommandée est de 8 à 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les SCPI du groupe Crédit Mutuel, gérées par La Française AM, s'appuient sur une société de gestion sérieuse avec des décennies d'expérience. Épargne Foncière et LF Europimmo affichent des taux d'occupation proches de 97 %, ce qui est rassurant pour la stabilité des distributions. LF Opportunité Immo, avec un taux de distribution de 5,46 %, reste la plus compétitive de la gamme.

En revanche, la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, le véhicule « maison », présente un profil moins convaincant : des rendements en dessous de la moyenne du marché depuis 2015, un taux d'occupation à 83 % sur un parc immobilier majoritairement en bureaux, et des frais dans la fourchette haute. Ce n'est pas une mauvaise SCPI au sens strict, mais elle ne se distingue pas dans un marché qui offre aujourd'hui des alternatives nettement plus performantes.

Le principal frein du circuit bancaire reste l'absence de comparaison ouverte. Si vous êtes client Crédit Mutuel et que l'immobilier pierre-papier vous intéresse pour diversifier votre patrimoine, rien ne vous empêche de prendre les SCPI La Française AM comme référence, tout en les confrontant à l'offre globale du marché via une marketplace indépendante.