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Les meilleures SCPI écologiques en 2025
Sommaire
Classement 2025 : les SCPI durables aux meilleurs rendements
Comparatif des frais de souscription
SCPI durables et frais de gestion
Notre Top 3 des SCPI écologiques en 2025
Quel label pour quelle SCPI écologique ?
Différence entre une SCPI classique et SCPI ayant des engagements ESG forts ?
L'avis de nos experts
Les meilleures SCPI écologiques en 2025
Mots clés : SCPI / Investissement durable / Label ISR
20 Octobre 2025 ⸱ 8 minutes de lecture
Contrairement aux idées reçues, les placements verts surperforment le marché.
Longtemps considérées comme une niche, les SCPI durables affichent désormais des performances solides... et souvent supérieures à la moyenne du marché. En 2025, certaines SCPI labellisées ISR, ESG ou SFDR atteignent des taux de distribution supérieurs à 9%, contre 4,72% en moyenne pour les SCPI classiques.
Nous avons analysé 11 SCPI se revendiquant "écologiques" pour établir un comparatif clair et synthétique, basé sur des données objectives. Résultat : l'investissement responsable est loin de sacrifier le rendement.
Classement 2025 : les SCPI durables aux meilleurs rendements
| SCPI | Taux de distribution |
|---|---|
| Osmo Énergie | 9,50 % |
| Eden | 8,25 % |
| Reason | 8,25 % |
| New Gen | 8,00 % |
| Mistral Sélection | 8,00 % |
| Épargne Pierre Europe | 8,00 % |
| Remake Live | 7,96 % |
| EdR Europa | 7,50 % |
| Cœur d'Europe | 5,73 % |
| ESG Pierre Capitale | 5,07 % |
| Eurovalys | 5,00 % |
À retenir :
- Osmo Énergie est la SCPI durable la plus performante, avec un taux de distribution de 9,50 %, bien au-dessus de la moyenne du marché
- 7 SCPI durables affichent un rendement supérieur ou égal à 8 %, illustrant le fort potentiel du segment "vert" sans sacrifier la rentabilité
Bon à savoir
Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures. L'analyse d'une SCPI doit aller au-delà du seul taux de distribution. Il est essentiel d'analyser une SCPI dans son ensemble en appréciant notamment : la cohérence de la stratégie globale, la qualité et l'évolution du parc immobilier, et la gestion du risque. De plus, investir dans une SCPI écologique, c'est aussi comprendre la vision et les actions mises en œuvre pour générer un impact réel et mesurable.
Comparatif des frais de souscription
| Rang | SCPI | Frais de souscription (%) |
|---|---|---|
| 1 | Remake Live | 0% |
| 2 | New Gen | 0% |
| 3 | Cœur d'Europe | 10% |
| 4 | Eden | 10% |
| 5 | Reason | 10% |
| 6 | Mistral Sélection | 10% |
| 7 | Épargne Pierre Europe | 10% |
| 8 | EdR Europa | 10% |
| 9 | Osmo Énergie | 10% |
| 10% | ESG Pierre Capitale | 12% |
| 11 | Eurovalys | 12% |
Parmi les SCPI durables, Remake Live et New Gen se démarquent en étant les 2 seules SCPI sans frais d'entrée.
SCPI durables et frais de gestion
| Rang | SCPI | Frais de gestion (%) |
|---|---|---|
| 1 | Osmo Énergie | 9,00 % |
| 2 | Reason | 10,00 % |
| 3 | Épargne Pierre Europe | 10,00 % |
| 4 | Mistral Sélection | 10,00 % |
| 5 | Eden | 10,00 % |
| 6 | Eurovalys | 10,44 % |
| 7 | Cœur d'Europe | 12,00 % |
| 8 | EdR Europa | 12,60 % |
| 9 | ESG Pierre Capitale | 13,20 % |
| 10 | New Gen | 15,00 % |
| 11 | Remake Live | 16,00 % |
Bon à savoir
Les frais de gestion peuvent aller du simple au double, impactant fortement le rendement net. Une SCPI avec un bon rendement brut mais des frais élevés peut se retrouver moins compétitive à long terme.
Notre Top 3 des SCPI écologiques en 2025
| Rang | SCPI | Taux de distribution (%) | Frais de souscription (%) | Frais de gestion (%) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Osmo Énergie | 9,50 | 10,00 | 9,00 |
| 2 | Reason | 8,25 | 10,00 | 10,00 |
| 3 | Eden | 8,25 | 10,00 | 10,00 |
Quel label pour quelle SCPI écologique ?
SCPI durables ou SCPI à impact, ISR, ESG... les dénominations ne manquent pas, et il n'est pas toujours évident de distinguer un label d'un autre.
Il existe principalement trois labels reconnus en France pour l'investissement responsable. Parmi eux, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) demeure la référence française en matière d'investissement durable pour les SCPI.
| N° | Nom de la SCPI | Dénomination écologique / durable (Label ou classification) |
|---|---|---|
| 1 | New Gen | Labellisée ELTIF 2.0 (European Long-Term Investment Fund), première SCPI française à obtenir ce label rénové ; engagements ESG marqués |
| 2 | Osmo Énergie | Labellisée Article 9 SFDR (objectif d'investissement durable explicite) ; première SCPI intégralement dédiée à la sobriété carbone |
| 3 | Remake Live | Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) avec engagement ESG poussé et poche d'actifs à vocation sociale |
| 4 | Cœur d'Europe | Labellisée ISR ; volonté d'allier performance financière, impact social et respect de l'environnement |
| 5 | Eden | Classifiée SFDR 8 (promeut des caractéristiques environnementales et/ou sociales) ; SCPI « nouvelle génération » avec engagements ESG marqués |
| 6 | EdR Europa | Intègre des critères ESG ; sélection d'actifs performants et durables, notamment à haute efficacité énergétique |
| 7 | Mistral Sélection | SCPI « nouvelle génération » axée sur l'investissement responsable ; objectif d'obtention du label ISR |
| 8 | ESG Pierre Capitale | Orientation explicite ESG ; mentionnée parmi les SCPI labellisées ISR |
| 9 | Épargne Pierre Europe | Labellisée ISR ; intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance |
| 10 | Reason | Intègre les critères ESG ; positionnée comme épargne durable privilégiant les bâtiments à haute performance énergétique |
| 11 | Eurovalys | Labellisée ISR ; intègre des critères ESG et met l'accent sur la durabilité des actifs et leur impact écologique |
Bon à savoir
Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) reste la référence en France. Lancé en 2016 par le ministère de l'Économie, il vise à identifier les investissements respectant des critères durables. Depuis 2020, il peut s'appliquer aux SCPI. Son référentiel (basé sur les critères ESG) évalue les pratiques en matière d'environnement, de social, de gouvernance et de respect des droits humains.
Différence entre une SCPI classique et SCPI ayant des engagements ESG forts ?
Les SCPI écologiques ne se contentent pas d'apposer un label vert sur leur communication. Elles mettent en place des stratégies d'investissement responsables qui orientent leurs choix d'acquisition, d'arbitrage et de gestion des actifs.
Deux approches dominantes sur le marché
Best-in-Class
Certaines SCPI appliquent une logique Best-in-Class : elles sélectionnent uniquement les immeubles les mieux notés sur les critères ESG, déjà conformes aux meilleurs standards environnementaux et énergétiques. C'est une stratégie d'excellence immédiate.
Best-in-Progress
D'autres préfèrent une approche Best-in-Progress. Elles acquièrent des actifs avec un potentiel de progression significatif, pour ensuite les rénover, les isoler ou les restructurer dans le but d'atteindre un haut niveau de performance environnementale. Cette stratégie permet de contribuer activement à la transition écologique du parc immobilier.
Les critères environnementaux les plus souvent évalués
Les sociétés de gestion élaborent des grilles de notation ESG qui leurs sont propres, souvent composés de plusieurs dizaines de critères. Les plus fréquemment utilisés dans les décisions d'investissement sont :
- Réduction de l'empreinte carbone du bâtiment (bilan CO₂, émissions évitées)
- Efficacité énergétique (consommation en kWh/m², certifications HQE ou BREEAM)
- Matériaux durables et recyclables utilisés pour la construction ou la rénovation
- Isolation thermique performante (toitures, murs, vitrages)
- Travaux de rénovation verte (remise à niveau environnementale d'actifs existants)
- Installation de panneaux photovoltaïques ou autres sources d'énergie renouvelable
Bon à savoir
Ces critères permettent d'évaluer le potentiel de durabilité d'un actif, mais aussi sa résilience à long terme, notamment face aux évolutions réglementaires européennes (taxonomie verte, directive CSRD, etc.).
L'avis de nos experts
Oui, si l'on vise :
Contrairement aux idées reçues, les SCPI durables ne sont pas des produits de niche à la performance sacrifiée. En 2025, elles s'imposent comme des actifs de rendement à part entière. Mais attention à bien lire entre les lignes : toutes les SCPI labellisées ne se valent pas.
- Un rendement compétitif
- Une diversification patrimoniale intelligente
- Un impact mesurable sur l'environnement
Contrairement aux idées reçues, les SCPI durables ne sont pas des produits de niche à la performance sacrifiée. En 2025, elles s'imposent comme des actifs de rendement à part entière. Mais attention à bien lire entre les lignes : toutes les SCPI labellisées ne se valent pas.
Vous avez encore des questions ?
01
Qu'est-ce qu'une SCPI écologique ?
Une SCPI écologique est une société civile de placement immobilier qui intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement. Ces SCPI peuvent être labellisées ISR, classifiées selon le règlement SFDR (Article 8 ou 9), ou certifiées ELTIF. Elles investissent dans des actifs immobiliers performants sur le plan énergétique ou s'engagent à les rénover pour atteindre des standards environnementaux élevés.
02
Les SCPI durables sont-elles moins rentables que les SCPI classiques ?
Non, bien au contraire. Notre analyse de 11 SCPI écologiques montre que 7 d'entre elles affichent un taux de distribution supérieur ou égal à 8 %, dépassant largement la moyenne du marché de 4,72 %. La SCPI Osmo Énergie atteint même 9,50 % de rendement. Les SCPI durables prouvent qu'investissement responsable et performance financière sont parfaitement compatibles.
03
Quelle est la différence entre le label ISR et la classification SFDR ?
Le label ISR est un label français créé en 2016 par le ministère de l'Économie, qui certifie le respect de critères ESG rigoureux. La classification SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) est un règlement européen qui classe les produits financiers selon leur niveau d'engagement durable : Article 8 pour les produits qui promeuvent des caractéristiques ESG, et Article 9 pour ceux ayant un objectif d'investissement durable explicite. Les deux peuvent coexister sur une même SCPI.
04
Quels sont les frais moyens des SCPI écologiques ?
Les frais de souscription varient de 0 % à 12 %. Deux SCPI se distinguent avec 0 % de frais d'entrée : Remake Live et New Gen. Les frais de gestion annuels oscillent entre 9 % et 16 % des loyers perçus. Il est crucial de comparer ces frais, car un écart de quelques points peut significativement impacter le rendement net à long terme.
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