SCPI Osmo Énergie

Un point mérite d'être clarifié d'emblée, car il revient souvent dans les recherches : malgré son nom, Osmo Énergie n'est pas une SCPI qui investit dans des centrales solaires ou des infrastructures énergétiques. C'est une SCPI de rendement diversifiée, qui achète des commerces, des bureaux, des locaux logistiques et des actifs de santé, et qui fait de la sobriété énergétique de ses immeubles le fil conducteur de sa gestion. Le nom décrit une méthode, pas une classe d'actifs.

Trois lectures se dégagent de ce tableau.

La première est celle d'une montée en charge rapide et bien exécutée. La capitalisation est passée de 82,9 M€ fin 2025 à 119,11 M€ six mois plus tard, avec un record de collecte de 18,65 M€ au deuxième trimestre 2026. Et cette collecte ne dort pas : elle est investie au fil de l'eau, ce que confirme un patrimoine loué à 100 %.

La deuxième est celle d'un rendement élevé sans artifice de calcul. Le 7 % de 2025 a été mesuré sur le prix public de 300 €, celui qu'a payé tout nouvel associé cette année-là. C'est un point important, car beaucoup de jeunes SCPI affichent des taux flatteurs calculés sur un prix de lancement réduit.

La troisième est celle d'un modèle de frais classique : 12 % à l'entrée, qui se paient une fois, mais des frais courants nettement plus légers que la moyenne. Ce choix a des conséquences sur la durée de détention idéale, que nous détaillons plus loin.

Un rappel pour ceux qui découvrent la pierre papier : Osmo Énergie est une SCPI à capital variable. La société de gestion crée de nouvelles parts à mesure que les épargnants souscrivent, et la revente se fait par retrait auprès du fonds. En achetant des parts, vous devenez associé et percevez une quote-part des loyers, sans jamais gérer vous-même un immeuble.

La méthode de Mata Capital IM repose sur un principe simple : acheter des actifs de petite taille unitaire, entre 1 et 10 M€ environ, bien situés et loués à des locataires de premier plan. Sur ce segment, les grands investisseurs institutionnels sont rarement présents, ce qui laisse de la place pour négocier des prix d'achat raisonnables.

Les dix immeubles acquis en 2025, pour 46,8 M€, l'ont ainsi été à un rendement acte en main moyen supérieur à 7,5 %. Cet indicateur rapporte le loyer d'un immeuble à son coût d'achat total, frais de notaire et droits inclus. Il mesure la rentabilité de l'opération au jour de l'achat : ce n'est ni le taux de distribution versé aux associés, ni une garantie pour l'avenir, mais c'est le meilleur reflet de la discipline d'achat d'un gérant.

Les locataires parlent d'eux-mêmes. Un Sainsbury's sur l'artère commerçante la plus fréquentée de Newcastle. Un Aldi à Tralee, en Irlande. Un magasin B&M à Bridgwater, loué pour encore 9,5 ans. Des bureaux à Bristol occupés par une autorité publique régionale. Une clinique ophtalmologique à Rendsburg, en Allemagne, exploitée par le groupe Sanoptis avec un bail ferme de 10 ans.

Le deuxième trimestre 2026 a prolongé cette ligne avec deux opérations. À Cologne, un ensemble mixte de bureaux, d'activité et de commerce acquis 9,1 M€, loué à Sprint (filiale d'un grand assureur allemand, installée sur le site depuis 1996), à Aldi et à la Ville de Cologne, à un rendement de 8,19 % acte en main. À Édimbourg, un commerce sur Princes Street, l'avenue commerçante emblématique de la ville, acquis 4,53 M€ et loué à Chick-fil-A pour 15 ans fermes, à 6,76 %.

Ce second rendement est plus bas, et c'est cohérent : un emplacement prime avec un bail de 15 ans achète de la sécurité plutôt que du rendement. La combinaison des deux profils dans un même trimestre montre un gérant qui équilibre son portefeuille plutôt qu'il ne court après le chiffre.

Osmo Énergie vise à terme 80 % de son patrimoine hors de France. Au 30 juin 2026, la proportion atteint 72 %, répartie ainsi en valeur :

Le Royaume-Uni pèse donc à lui seul plus que la France. C'est un choix assumé : le marché britannique a corrigé plus tôt et plus fort que le marché continental, ce qui permet d'y acheter à des rendements attractifs. La contrepartie est une exposition à la livre sterling, sur laquelle nous revenons dans la partie consacrée aux risques. La montée en puissance de l'Allemagne, passée de 5,7 % fin 2025 à 15 % mi-2026, rééquilibre progressivement l'ensemble.

Côté typologie, le portefeuille reste réellement diversifié :

La part de bureaux peut surprendre après les difficultés traversées par ce segment en France. Mais il s'agit ici majoritairement de bureaux britanniques, irlandais ou provençaux loués à des occupants identifiés, acquis après la correction des prix, et non d'immeubles achetés au sommet du cycle en 2021. Les 26 immeubles, qui regroupent en réalité 28 bâtiments, sont occupés par 40 locataires.

Osmo Énergie est classée article 9 au sens du règlement européen SFDR, la catégorie la plus exigeante pour un fonds d'investissement : elle ne se contente pas de promouvoir des critères environnementaux, elle poursuit un objectif d'investissement durable mesurable, ici la réduction des émissions de gaz à effet de serre de ses immeubles. Elle détient également le label ISR, dont elle a passé avec succès l'audit de suivi en 2026.

La démarche est volontairement pragmatique. Environ 70 % du patrimoine est constitué d'immeubles de seconde main : plutôt que d'acheter du neuf, la SCPI achète des bâtiments existants et les améliore. À Aix-en-Provence, une gestion technique du bâtiment a été installée en septembre 2026 pour piloter chauffage, climatisation et éclairage, avec un objectif d'économie d'énergie pouvant atteindre 15 %. Les consommations sont suivies avec la plateforme spécialisée Deepki.

Les résultats sont déjà lisibles : l'intensité carbone du portefeuille ressort à 21,23 kgCO2eq/m²/an, contre 26,01 pour la moyenne de référence. La note ESG globale reste en revanche modeste, à 27,55 sur 100, avec un objectif de 60 sur 100 à trois ans. C'est logique pour un fonds qui achète des immeubles perfectibles, et le reporting ne cache rien : le bulletin publie la note de chaque nouvelle acquisition, y compris quand elle est basse. Pour l'épargnant sensible à ces sujets, Osmo Énergie est une SCPI de trajectoire, qui assume de partir de loin pour faire progresser son parc.

Pour son premier exercice complet, Osmo Énergie a versé 21 € par part, soit un taux de distribution de 7 % rapporté au prix de souscription de 300 €. Le prix de part n'ayant pas bougé sur l'année, la performance globale annuelle 2025 s'établit elle aussi à 7 %.

Ce dividende n'a pas été obtenu en puisant dans les réserves. Le résultat de l'exercice ressort à 22 € par part, supérieur à la somme distribuée, et rien n'a été prélevé sur le report à nouveau. Mieux : la société de gestion a relevé l'acompte mensuel en cours d'année, de 1,50 € à 2,10 € par part à partir de l'automne 2025, à mesure que les loyers des nouveaux immeubles entraient en caisse.

Le rythme s'est ensuite normalisé. Au deuxième trimestre 2026, l'acompte s'établit à 1,64 € brut par part chaque mois, soit environ 6,5 % en rythme annuel sur un prix de 300 €. C'est toujours au-dessus de l'objectif de 6 % de distribution annoncé par Mata Capital IM, et c'est ce dernier chiffre qu'un nouvel associé doit garder en tête. Le 7 % de 2025 a bénéficié d'une conjonction favorable, des acquisitions à haut rendement et une trésorerie rapidement investie, qui n'a pas vocation à se reproduire à l'identique.

Un dernier avantage, rare et apprécié : les dividendes sont versés tous les mois, là où la majorité des SCPI distribuent chaque trimestre. Pour un épargnant qui cherche un complément de revenus régulier, la différence se sent concrètement.

Le taux d'occupation financier est de 100 % au 30 juin 2026 : chaque mètre carré est loué et produit un loyer. Il était de 99,30 % fin 2025, et aucun contentieux locatif n'a été signalé depuis le lancement. Sur le seul deuxième trimestre, les loyers encaissés ont atteint 1,73 M€.

La durée ferme moyenne restante des baux, ou WALB, est de 6,5 ans. C'est la période pendant laquelle les locataires sont engagés sans pouvoir partir. Le niveau est honnête plutôt qu'exceptionnel, et plusieurs baux très longs signés récemment (15 ans à Édimbourg, près de 10 ans à Cologne) tirent la moyenne vers le haut.

Côté dette, la SCPI affichait un ratio de 10,67 % fin 2025, avec deux lignes de crédit de 8 M€ au total. Au 30 juin 2026, le ratio d'endettement est ramené à 0 %. La structure est donc aujourd'hui particulièrement saine. Il faut toutefois savoir que Mata Capital IM a indiqué vouloir augmenter progressivement son recours au crédit, vers 20 à 25 %, pour accélérer les acquisitions et, en empruntant en livres sterling, réduire son exposition au change. Les statuts plafonnent l'endettement à 40 %.

Le 3 août 2026, le prix de la part est passé de 300 à 306 €, soit une hausse de 2 %. C'est la première revalorisation depuis le lancement, et elle profite directement aux associés déjà en place : la valeur de retrait de leurs parts passe mécaniquement de 264 à 269,28 €.

Cette hausse repose sur des bases solides. La société de gestion avait fait le choix de maintenir le prix à 300 € pendant deux ans malgré des expertises en progression, par souci de stabilité. Selon les données communiquées pour le 30 juin 2026, la valeur de reconstitution, c'est-à-dire ce qu'il faudrait dépenser pour racheter le même patrimoine, frais compris, s'établit à 309,68 € par part. Même après revalorisation, le prix de souscription reste donc légèrement inférieur à la valeur du patrimoine, d'environ 1,2 %.

Cette revalorisation aura un effet visible sur la performance 2026. La performance globale annuelle additionne le taux de distribution et la variation du prix de part : si l'objectif de distribution est atteint, la hausse de 2 % viendra s'y ajouter. Pour un souscripteur d'aujourd'hui, en revanche, elle signifie simplement qu'il entre à 306 € et non plus à 300 €, avec un taux de distribution qui sera désormais calculé sur cette nouvelle base.

Mata Capital IM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 28 septembre 2016. Le groupe Mata Capital, fondé en 2015, gérait fin 2025 2,1 milliards d'euros d'actifs répartis sur 26 fonds, avec des équipes à Paris, Lyon et Hambourg.

C'est ce qui distingue le dossier. Osmo Énergie est une jeune SCPI, mais elle n'est pas gérée par une jeune équipe. Avant de s'adresser aux particuliers, Mata Capital a investi pendant près de dix ans pour le compte d'investisseurs institutionnels et de familles fortunées, sur toutes les classes d'actifs. La présence d'une équipe en Allemagne explique d'ailleurs l'accélération récente des acquisitions outre-Rhin.

Deux choix de gouvernance méritent d'être soulignés. D'abord, le capital d'Osmo Énergie est détenu exclusivement par des particuliers, sans investisseur institutionnel : la SCPI n'est donc pas exposée au départ brutal d'un gros porteur qui pourrait déséquilibrer les retraits. Ensuite, la société de gestion publie chaque année la rémunération versée à son entité sœur chargée de l'asset management, un niveau de transparence sur les conflits d'intérêts que peu de maisons pratiquent.

Osmo Énergie applique un modèle de frais traditionnel, avec une commission à l'entrée et des frais courants réduits. C'est l'inverse des SCPI dites sans frais de souscription, qui compensent en général par des frais de gestion plus élevés et des pénalités en cas de sortie anticipée.

À l'entrée, la commission de souscription de 12 % TTC est intégrée au prix de la part. Concrètement, sur 10 000 € investis, 1 200 € rémunèrent la collecte et les distributeurs, et 8 800 € sont investis en immobilier. C'est ce qui explique l'écart entre le prix de souscription de 306 € et la valeur de retrait de 269,28 €.

Cet écart se rattrape avec le temps. Au rythme de l'objectif de distribution de 6 %, il faut environ deux ans de dividendes pour couvrir les 36,72 € de frais payés par part, auxquels s'ajoutent les cinq mois du délai de jouissance. Autrement dit, Osmo Énergie devient réellement intéressante au-delà de trois ans de détention, et pleinement cohérente sur l'horizon recommandé de dix ans. Pour un projet à court terme, ce n'est pas le bon véhicule.

Pendant la détention, c'est là que le modèle prend tout son sens. La commission de gestion de 10,80 % TTC des loyers est inférieure à la moyenne du marché, et la commission d'acquisition de 1 % HT est particulièrement basse. Or ce sont des frais qui se paient chaque année, ou à chaque nouvel achat d'immeuble, pendant toute la vie du placement. Sur dix ans, cette sobriété pèse davantage que le coût d'entrée ne le laisse penser. On notera enfin que la commission sur la vente d'immeubles n'est prélevée qu'en cas de plus-value : la société de gestion ne se rémunère sur une cession que si elle crée de la valeur.

À la sortie, aucune pénalité n'est appliquée sur un retrait, quelle que soit la durée de détention. Seules une cession de gré à gré entre particuliers, une donation ou une succession donnent lieu à une commission de 1 % HT du montant, à la charge du bénéficiaire.

Avec 72 % de son patrimoine hors de France, Osmo Énergie distribue une majorité de revenus fonciers de source étrangère, et c'est un atout de poids pour les épargnants imposés en France.

Ces loyers sont d'abord imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. Pour éviter une double imposition, les conventions fiscales signées par la France prévoient ensuite deux mécanismes. Dans le premier, les revenus sont exonérés d'impôt en France mais pris en compte pour calculer le taux appliqué à vos autres revenus : c'est la règle du taux effectif. Dans le second, ils sont imposés en France mais ouvrent droit à un crédit d'impôt qui neutralise l'impôt déjà payé.

Dans les deux cas, ces revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui s'appliquent aux loyers de source française. Pour un contribuable dans une tranche marginale élevée, l'écart de rendement net avec une SCPI investie en France est significatif.

La société de gestion facilite la lecture en communiquant chaque mois deux montants : le dividende brut, qui reflète la performance de la SCPI, et le dividende net de fiscalité étrangère, effectivement versé sur votre compte. Elle fournit également chaque année la répartition entre revenus français et étrangers pour remplir votre déclaration. Enfin, comme toutes les SCPI, les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Le dossier se juge sur trois questions.

Le rendement est-il crédible ? Oui. Le 7 % de 2025 a été calculé sur le prix réel de la part et intégralement couvert par le résultat. Un patrimoine loué à 100 %, des acquisitions réalisées au-dessus de 7,5 % en moyenne et un acompte encore supérieur à 6 % en rythme annuel au deuxième trimestre 2026 rendent l'objectif de 6 % tout à fait atteignable, sans garantie bien sûr.

La structure est-elle solide ? Elle l'est : aucune dette au 30 juin 2026, aucune part en attente de retrait, un prix de part toujours inférieur à la valeur de reconstitution après revalorisation, une base d'associés composée uniquement de particuliers et une société de gestion adossée à 2,1 milliards d'euros d'encours.

Les risques sont-ils identifiés ? Trois points méritent d'être gardés à l'esprit : le poids du Royaume-Uni et de la livre sterling, un report à nouveau encore réduit, et des frais d'entrée qui imposent une détention longue.

Le premier est le taux de distribution 2026, premier exercice calculé après la phase d'accélération, et la performance globale qui intégrera la revalorisation. Le deuxième est la remontée annoncée de l'endettement vers 20 à 25 % : bien utilisé, le levier dope le rendement, mais il faudra vérifier le coût des financements obtenus. Le troisième est l'évolution de la répartition géographique, et notamment la capacité de la SCPI à poursuivre sa diversification en Allemagne ou vers de nouveaux pays comme l'Espagne ou l'Italie, envisagés par la société de gestion.

Avec 72 % de son patrimoine hors de France, Osmo Énergie appartient pleinement à la famille des SCPI européennes. Pour la situer parmi les autres références du marché, consultez notre guide des meilleures SCPI européennes.

L'avantage fiscal des revenus étrangers est l'un des principaux arguments de ce type de SCPI, mais il dépend des conventions propres à chaque pays. Notre analyse de la fiscalité des SCPI européennes détaille le taux effectif, le crédit d'impôt et leurs effets sur votre imposition.

Enfin, une SCPI dont les frais d'entrée se rattrapent sur la durée se prête bien aux stratégies patrimoniales de long terme. Découvrez comment investir en SCPI à crédit ou en nue-propriété.

La SCPI Osmo Énergie est accessible en quelques clics grâce au parcours 100 % digitalisé proposé par epargnoo.com. Depuis votre ordinateur ou votre mobile, vous pouvez investir en toute autonomie.

1. Ajoutez la SCPI Osmo Énergie à votre panier en utilisant le module en haut de cette page.

2. Choisissez le montant à investir et simulez votre souscription en fonction de vos objectifs.

3. Créez votre compte en ligne et complétez votre tunnel de souscription en moins de 10 minutes.

4. Signez électroniquement votre bulletin de souscription via un système sécurisé.

Accessible dès une part, soit 306 €, Osmo Énergie propose plusieurs modalités de détention : la pleine propriété, le démembrement de propriété en nue-propriété ou en usufruit, les versements programmés et le réinvestissement automatique des dividendes dès 1 €. La souscription peut également être financée à crédit. La société de gestion ne communique pas, à ce stade, sur une disponibilité en assurance vie.

Gardez en tête le délai de jouissance de 5 mois : vos parts commencent à produire des revenus le premier jour du sixième mois suivant votre souscription. Une souscription enregistrée en octobre génère donc ses premiers dividendes à partir de mars, puis chaque mois. Avant de souscrire, prenez connaissance du Document d'Informations Clés et de la note d'information, et si vous préférez être accompagné(e), un conseiller epargnoo peut vous guider gratuitement à chaque étape.

Non. Malgré son nom, Osmo Énergie est une SCPI de rendement diversifiée qui investit dans des commerces, des bureaux, des locaux logistiques et des actifs de santé. Le terme « énergie » renvoie à sa stratégie de réduction des consommations énergétiques et des émissions de carbone de ses immeubles, qui lui vaut sa classification article 9 SFDR et son label ISR.

La société de gestion a revalorisé le prix de 2 % le 3 août 2026, une première depuis le lancement. Cette hausse s'appuie sur la progression de la valeur du patrimoine : même à 306 €, le prix reste légèrement inférieur à la valeur de reconstitution communiquée au 30 juin 2026. Les associés déjà en place voient la valeur de retrait de leurs parts augmenter d'autant.

Très peu. Le ratio d'endettement était de 10,67 % fin 2025 et de 0 % au 30 juin 2026. La société de gestion prévoit toutefois d'augmenter progressivement le recours au crédit, vers 20 à 25 %, pour accélérer ses acquisitions et limiter le risque de change. Les statuts plafonnent l'endettement à 40 %.

Aucune pénalité n'est appliquée en cas de retrait, quelle que soit la durée de détention. En revanche, la valeur de retrait (269,28 €) est inférieure au prix de souscription (306 €), car elle tient compte de la commission de souscription de 12 %. Une revente dans les premières années peut donc se traduire par une perte, d'où l'horizon recommandé de dix ans.

Les revenus issus des immeubles français, qui représentent 28 % du patrimoine, sont imposés comme des revenus fonciers classiques. Les revenus de source étrangère sont d'abord imposés dans le pays de l'immeuble, puis, selon la convention fiscale applicable, exonérés en France avec application du taux effectif ou imposés avec crédit d'impôt. Ils échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.