Guide SCPI à crédit

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule de placement collectif dans l’immobilier. Concrètement, il s'agit d'un produit financier permettant aux particuliers d'investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement des biens physiques, mais en acquérant des parts d’une société qui détient un portefeuille d’actifs immobiliers.

La SCPI collecte des fonds auprès de plusieurs investisseurs, ce qui permet de mutualiser les capitaux pour investir dans des biens immobiliers souvent inaccessibles pour un particulier seul. L'investisseur devient alors propriétaire de parts de la SCPI et reçoit une part des revenus locatifs générés par les actifs immobiliers détenus, en proportion de sa participation.

SCPI de rendement : Ces SCPI ont pour but de générer des revenus réguliers sous forme de dividendes. Elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, Santé, Hôtellerie). Le rendement est souvent attractif, et c’est le type de SCPI le plus populaire auprès des investisseurs. Les SCPI de rendement sont elles-mêmes subdivisées en différentes catégories :

• SCPI diversifiées : Elles investissent dans différents types d’immobilier pour répartir les risques (bureaux, commerces, santé, logistique).
  
  
• SCPI spécialisées : Elles se concentrent sur un secteur particulier (SCPI santé, SCPI commerces).

L’investissement en SCPI séduit de plus en plus d’épargnants pour plusieurs raisons. Il s’agit d’un moyen d’investir dans l’immobilier de manière simple, accessible et potentiellement rentable. Voici les principaux avantages et inconvénients à prendre en compte avant de se lancer.

• Diversification du portefeuille immobilier : En investissant dans des SCPI, vous accédez à un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ce portefeuille est composé de différents types de biens (bureaux, commerces, entrepôts, logements) et est réparti sur plusieurs zones géographiques, ce qui permet de limiter les risques en cas de difficultés sur un marché immobilier particulier.
  
  
• Accessibilité financière : Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier qui nécessite souvent un capital de départ important, l'investissement en SCPI est accessible avec des montants bien plus faibles. Parfois, il est possible d’investir à partir de quelques milliers d’euros seulement, ce qui permet à un plus grand nombre de personnes d’accéder à l’immobilier.
  Par exemple : Plutôt que d’acheter un appartement à 200 000 €, un investisseur peut placer 10 000 € dans une SCPI et obtenir une part des revenus locatifs générés par un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
  
  
• Gestion entièrement déléguée : L'un des principaux avantages des SCPI est que la gestion est déléguée à des professionnels. Les investisseurs n’ont pas à s’occuper des aspects administratifs et opérationnels de la gestion immobilière (recherche de locataires, gestion des travaux, recouvrement des loyers), ce qui en fait un investissement plus passif par rapport à l’achat d’un bien immobilier direct.
  
  
• Rentabilité attractive : En général, les SCPI de rendement offrent des taux de rentabilité supérieurs à ceux des produits d’épargne classique (livrets, assurances vie). Le rendement moyen des SCPI diversifiées oscille souvent entre 5.5% et 6.5 % par an, en fonction du type de biens détenus et de la qualité de la gestion.
  
  
• Stabilité des revenus : Les SCPI investissent majoritairement dans des biens immobiliers professionnels, tels que des bureaux loués à des entreprises solides, des commerces, ou des résidences gérées. Cela garantit une certaine stabilité des loyers perçus, même en période de turbulences économiques.

Investir en SCPI à crédit consiste à souscrire un emprunt pour financer l'achat de parts de SCPI. Cela permet d’utiliser un effet de levier financier, c’est-à-dire de profiter des rendements de la SCPI en utilisant l’argent emprunté, tout en remboursant progressivement le prêt grâce aux revenus générés par la SCPI. Cette stratégie présente plusieurs avantages, mais elle comporte aussi des risques qu’il convient de bien comprendre.

Le principe de l’investissement en SCPI à crédit repose sur le fait que vous achetez des parts de SCPI en contractant un emprunt auprès d’une banque ou d’un autre établissement financier. Plutôt que d’investir directement votre épargne, vous profitez d’un prêt pour augmenter votre capacité d’investissement. Les revenus générés par la SCPI, sous forme de loyers, peuvent être utilisés pour couvrir tout ou partie des mensualités de remboursement du crédit.

Exemple : Vous souhaitez investir 100 000 € dans une SCPI qui offre un rendement de 6% annuel. Au lieu d’apporter cette somme de vos fonds propres, vous empruntez 100 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux d'intérêt de 4.85%. Les loyers que vous percevez annuellement (6000€) peuvent ainsi servir à couvrir une partie des mensualités de votre emprunt.

L’investissement en SCPI à crédit présente plusieurs avantages majeurs pour les investisseurs souhaitant optimiser leur rentabilité et leur situation fiscale.

• Effet de levier financier : Le principal avantage est l’effet de levier, qui permet de générer des revenus à partir d’un capital emprunté. Si le rendement de la SCPI est supérieur au coût du crédit (taux d'intérêt), l'investisseur améliore la rentabilité de son investissement. Cela signifie qu’avec un petit apport, vous pouvez générer un rendement sur un montant plus important que vos liquidités disponibles.
  Si vous empruntez 100 000 € à un taux de 4.85%, mais que la SCPI rapporte 6% de rendement, vous bénéficiez d’une rentabilité nette positive qui augmente votre patrimoine au fil du temps.
  
  
• Optimisation fiscale : En France, les intérêts d'emprunt liés à l'achat de parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers. Cela signifie que les intérêts payés sur le crédit viennent réduire la base imposable des revenus fonciers générés par la SCPI, ce qui diminue l’impôt à payer sur ces revenus.
  Si vous percevez 6000 € de loyers annuels, mais que vous avez payé 4500 € d'intérêts d'emprunt, seuls 1500 € seront soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.
  
  
• Capacité d’achat augmentée : Emprunter permet de mobiliser davantage de capitaux que ce que l’investisseur pourrait injecter en investissant au comptant. Cela permet d’acquérir un nombre de parts de SCPI plus important, augmentant ainsi la diversification et le potentiel de rendement.
  
  
• Préserver sa trésorerie : En utilisant le crédit, l’investisseur conserve son épargne pour d'autres projets (personnels ou financiers) ou pour faire face à des imprévus.

Comme tout investissement, celui en SCPI à crédit comporte des risques qu’il convient de bien anticiper avant de s’engager.

Endettement : Contracter un emprunt augmente l’endettement global de l’investisseur. Cela implique une responsabilité accrue en cas de baisse de revenus ou de difficultés à rembourser les mensualités. Si les loyers de la SCPI ne couvrent pas la totalité des mensualités de crédit (par exemple en cas de vacances locatives dans les immeubles détenus par la SCPI), l’investisseur doit puiser dans ses ressources personnelles.

Risque de baisse de rentabilité : Malgré leur solide historique de performance, les rendements des SCPI ne sont jamais garantis et peuvent fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances de la gestion de la SCPI. Une baisse des loyers perçus par la SCPI ou une vacance prolongée des biens pourrait diminuer le rendement et affecter la capacité de l’investisseur à rembourser son emprunt.

Variation des taux d’intérêt : Si l’investisseur opte pour un emprunt à taux variable, il est exposé à une augmentation des taux d’intérêt. Une hausse du taux d'intérêt pourrait alourdir les mensualités et réduire la rentabilité de l’opération.

L’investissement en SCPI, comme tout investissement immobilier, est soumis à une fiscalité spécifique qui peut varier en fonction du statut de l’investisseur, de sa résidence fiscale, et de la nature des revenus générés. Lorsqu’on investit en SCPI à crédit, la fiscalité devient plus complexe, car elle inclut les avantages liés à l’emprunt (comme la déductibilité des intérêts) et d’autres aspects qui influencent la rentabilité nette de l’opération.

Les revenus générés par une SCPI sont des revenus fonciers. En tant que tels, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, qui s’élèvent actuellement à 17,2 % en France. Cela signifie que les dividendes perçus chaque année sont imposables de la même manière que les loyers que vous percevriez d’un bien immobilier détenu en direct.

Les revenus SCPI issus de l’étranger bénéficient d’une exonération de prélèvement sociaux soit une économie de 17.2%. Par ailleurs il faut savoir que les sociétés de gestion qui investissent hors de France (zone Euro dans la très grande majorité des cas) paient l’équivalent de l’impôt sur les sociétés dans ces pays. Ainsi lors de la déclaration de revenus annuelle, ces revenus seront présentés à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’associé puis l’administration fiscale Française vous exonération d’impôt à hauteur de votre Taux Moyen sous forme de crédit d’impôt ou via un taux effectif. C’est ainsi que la base de calcul pour estimer la fiscalité des SCPI Européenne est : TMI (Tranche Marginale d’Imposition) – TM (Taux moyen d’imposition).

Un des grands avantages de l’investissement en SCPI à crédit est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Cette déductibilité permet de réduire l’assiette fiscale sur laquelle sont calculés l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Les intérêts d’emprunt déductibles incluent les intérêts payés sur le capital emprunté, mais aussi les frais accessoires liés au prêt, tels que les frais de dossier ou les assurances liées au crédit immobilier.

Exemple : Si un investisseur emprunte 100 000 € pour acheter des parts de SCPI et qu’il paye 4000 € d’intérêts d’emprunt par an, il pourra déduire ces 4000 € de ses revenus fonciers. Si ces revenus sont de 5500 € par an, il ne sera imposé que sur 1500€ (5500 € - 4000 €).

Ce mécanisme permet de réduire significativement la fiscalité sur les revenus fonciers pendant la durée de remboursement du crédit, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

Effet de levier : En empruntant, vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement si le rendement de la SCPI est supérieur au coût du crédit.

Optimisation fiscale : Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant l’imposition sur vos loyers.

Risque financier : L’endettement doit être mesuré. Il est essentiel d’avoir une bonne visibilité sur les loyers perçus et de prévoir un fonds de sécurité en cas d’imprévus.