Investir en SCPI représente un engagement sur plusieurs années. Avant de vous lancer, une simulation vous aide à prendre une décision éclairée en visualisant concrètement ce que votre placement pourrait générer.

Que vous soyez investisseur débutant cherchant à comprendre le fonctionnement des SCPI, ou investisseur confirmé souhaitant optimiser votre allocation, le simulateur constitue une étape préalable indispensable.

Notre outil de simulation SCPI vous guide en quatre étapes simples pour construire et analyser votre portefeuille SCPI personnalisé.

Parcourez notre catalogue de SCPI et ajoutez celles qui correspondent à vos critères. Pour chaque SCPI, vous visualisez les informations essentielles : taux de distribution, secteur d'investissement (bureaux, commerces, santé, logistique...), zone géographique et prix de la part.

L'intérêt de sélectionner plusieurs SCPI ? Diversifier votre portefeuille pour répartir les risques entre différents secteurs, zones géographiques et sociétés de gestion.

Pour chaque SCPI sélectionnée, renseignez le montant que vous souhaitez investir. Le simulateur calcule automatiquement le nombre de parts correspondant. Vous définissez ensuite votre horizon de placement, c'est-à-dire la durée pendant laquelle vous envisagez de conserver vos parts.

Vous pouvez également choisir le mode de détention : pleine propriété pour percevoir les revenus immédiatement, ou nue-propriété pour bénéficier d'une décote à l'achat et capitaliser sans fiscalité pendant la période de démembrement.

Pour affiner votre simulation, accédez aux paramètres avancés. Vous pouvez notamment modifier l'hypothèse de revalorisation annuelle du prix des parts, activer les versements programmés pour simuler un investissement progressif, ou choisir de réinvestir automatiquement les dividendes pour maximiser l'effet des intérêts composés.

Les chiffres affichés par le simulateur méritent d'être compris pour être correctement utilisés dans votre prise de décision.

Le taux de distribution affiché par les SCPI (et utilisé dans le simulateur) est un rendement brut de fiscalité. Or, les revenus de SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). L'impact sur votre rendement réel peut être significatif selon votre tranche marginale d'imposition (TMI).

Impact de la fiscalité sur 1 000€ de revenus SCPI (rendement brut 5%) :

Cette différence entre rendement brut et rendement net est l'une des erreurs d'appréciation les plus fréquentes chez les investisseurs. Gardez-la à l'esprit lors de l'analyse de votre simulation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les taux de distribution utilisés correspondent aux derniers rendements connus, mais rien ne garantit leur maintien. De même, l'hypothèse de revalorisation des parts peut ne pas se réaliser, voire s'inverser en cas de baisse du marché immobilier.

Le simulateur vous permet de tester plusieurs stratégies d'investissement, chacune répondant à des objectifs patrimoniaux différents.

Le mode le plus classique : vous achetez des parts de SCPI et percevez les revenus (dividendes) dès le premier versement, généralement trimestriel. C'est l'option privilégiée pour générer des revenus complémentaires immédiats.

Pour qui ? Investisseurs cherchant un complément de revenus régulier, épargnants souhaitant préparer leur retraite progressivement, profils modérément imposés.

Le démembrement temporaire consiste à acquérir uniquement la nue-propriété des parts, avec une décote significative. Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez pas de revenus (l'usufruit appartient à un tiers), mais vous ne payez pas d'impôt. À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Décote indicative selon la durée de démembrement :

Pour qui ? Investisseurs fortement imposés souhaitant capitaliser sans alourdir leur fiscalité, épargnants préparant leur retraite à horizon défini, contribuables assujettis à l'IFI (la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette taxable).

Plutôt qu'un investissement en une fois, vous pouvez opter pour des versements mensuels réguliers. Notre simulateur intègre cette fonctionnalité : activez les versements programmés et définissez le montant mensuel que vous souhaitez investir.

Avec 200€ investis chaque mois pendant 10 ans à un rendement de 5%, vous pourriez constituer un capital d'environ 31 000€ et avoir perçu plus de 7 000€ de dividendes cumulés sur la période.

Pour qui ? Épargnants souhaitant investir progressivement, jeunes actifs en début de constitution de patrimoine, investisseurs prudents préférant lisser leur point d'entrée.

Notre simulateur vous permet également d'activer le réinvestissement automatique des dividendes. Au lieu de percevoir vos revenus SCPI, ceux-ci sont automatiquement utilisés pour acheter de nouvelles parts.

Cette stratégie maximise l'effet des intérêts composés : vos dividendes génèrent eux-mêmes des dividendes, accélérant significativement la croissance de votre capital sur le long terme.

Comparaison sur 15 ans (10 000€ investis, TD 5%) :

L'écart de près de 3 300€ illustre la puissance des intérêts composés sur la durée.

Pour qui ? Investisseurs en phase de capitalisation, épargnants n'ayant pas besoin de revenus immédiats, profils cherchant à maximiser la croissance du capital avant la retraite.

L'investissement à crédit permet d'utiliser l'effet de levier : vous empruntez pour investir un montant supérieur à votre apport, et les revenus de la SCPI couvrent une partie des mensualités du prêt. C'est une stratégie particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser une épargne importante.

Pour qui ? Investisseurs disposant d'une capacité d'emprunt, profils souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans apport important, contribuables pouvant déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus fonciers.

La question du montant est centrale dans tout projet d'investissement. Le simulateur vous aide à calibrer votre effort en fonction de vos objectifs.

Techniquement, vous pouvez investir en SCPI dès le prix d'une part (parfois quelques centaines d'euros). Cependant, pour bénéficier d'une réelle diversification (plusieurs SCPI, plusieurs secteurs), un budget de 5 000 à 10 000€ constitue un point de départ plus pertinent.

Ces montants sont indicatifs et basés sur un taux de distribution de 5% brut. Utilisez le simulateur pour affiner ces projections avec les SCPI spécifiques qui vous intéressent.

Le rendement est souvent le premier critère regardé par les investisseurs. Avant de lancer votre simulation, il est utile de connaître les ordres de grandeur du marché pour calibrer vos attentes.

En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s'établit autour de 4,7%. Ce chiffre masque cependant de fortes disparités : certaines SCPI affichent des rendements supérieurs à 7%, tandis que d'autres se situent sous les 4%.

Évolution du taux de distribution moyen des SCPI :

Ces rendements restent attractifs comparés aux autres placements : le Livret A plafonne à 2,4%, les fonds euros d'assurance-vie autour de 2,5%, et l'immobilier locatif direct génère en moyenne 3 à 5% brut selon les villes.

Toutes les SCPI n'offrent pas le même niveau de rendement. La stratégie d'investissement et le secteur ciblé influencent directement la performance.

Les SCPI récentes (moins de 5 ans) affichent souvent des rendements plus élevés, car elles ont constitué leur patrimoine aux conditions de marché actuelles. Les SCPI historiques, elles, bénéficient d'un track-record plus long et d'une meilleure visibilité sur leur comportement en période de crise.

Le taux de distribution (TD) ne raconte pas toute l'histoire. Pour évaluer la performance réelle d'une SCPI, trois indicateurs complémentaires méritent votre attention :

Une SCPI peut afficher un TD de 6% mais voir son prix de part baisser de 2% sur l'année. La performance globale n'est alors que de 4%. À l'inverse, une SCPI à 4,5% de TD dont le prix de part progresse de 1,5% offre une performance totale de 6%. Si la valeur de votre investissement augmente, c'est donc un vecteur supplémentaire de performance lors d'un investissement en SCPI de rendement.

Le TRI mesure la performance globale sur une période donnée, en intégrant les dividendes perçus ET l'évolution du prix de part. C'est l'indicateur le plus complet pour comparer des SCPI entre elles.

Un TOF élevé (supérieur à 90%) indique que le patrimoine de la SCPI est bien loué et que les revenus sont sécurisés. Un TOF en baisse peut annoncer une future diminution des dividendes.

Notre simulateur s'appuie sur le dernier taux de distribution connu de chaque SCPI pour calculer vos revenus potentiels. Ce rendement est appliqué au montant investi, déduction faite des frais de souscription le cas échéant.

Le simulateur vous permet également d'ajuster l'hypothèse de revalorisation des parts pour intégrer une éventuelle plus-value (ou moins-value) dans votre projection de capital à terme.

Le simulateur vous permet de composer un portefeuille multi-SCPI et de visualiser instantanément sa répartition. La diversification est un principe fondamental pour optimiser le couple rendement/risque.

Combiner des SCPI de secteurs différents permet d'amortir les cycles propres à chaque marché.

Certaines SCPI investissent exclusivement en France, d'autres en Europe (Allemagne, Pays-Bas, Espagne...) ou à l'international. Les SCPI européennes présentent un avantage fiscal : les revenus de source étrangère bénéficient d'un crédit d'impôt qui réduit l'imposition effective.

Le simulateur vous permet de visualiser cette répartition et d'ajuster les proportions jusqu'à trouver l'équilibre qui correspond à votre profil.

La transparence sur les frais est essentielle pour évaluer correctement la performance de votre investissement.

Les frais d'entrée (généralement 8 à 12% du montant investi) sont prélevés à la souscription. Sur un investissement de 10 000€ avec 10% de frais, seuls 9 000€ sont réellement placés. Ces frais justifient un horizon de placement long terme (8-10 ans minimum) pour être amortis.

Certaines SCPI proposent des frais de souscription réduits, voire nuls. Le simulateur intègre les frais spécifiques à chaque SCPI sélectionnée.

Les frais de gestion annuels (10 à 12% des loyers perçus) rémunèrent la société de gestion pour l'administration du patrimoine. Bonne nouvelle : le taux de distribution affiché est déjà net de ces frais. Vous n'avez donc pas à les déduire de vos projections.

La fiscalité est souvent le point aveugle des simulateurs. Pourtant, son impact sur votre rendement réel est majeur.

Si vos revenus fonciers totaux sont inférieurs à 15 000€/an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement de 30%). Au-delà, le régime réel s'applique, avec possibilité de déduire certaines charges.

Pour estimer précisément votre rendement net après impôts, nous vous recommandons d'échanger avec l'un de nos conseillers qui pourra intégrer votre situation fiscale personnelle.

Une simulation mal interprétée peut conduire à de mauvaises décisions. Voici les pièges les plus courants.

Un rendement élevé peut masquer une baisse du prix de la part. Une SCPI affichant 7% de distribution mais dont le prix de part baisse de 3% par an offre une performance globale de seulement 4%. Regardez toujours le TRI (taux de rendement interne) qui intègre l'évolution du prix de part.

Les SCPI sont un investissement long terme. Avec des frais de souscription de 10%, il faut environ 2 ans de dividendes pour atteindre le point mort. Un horizon de 8 à 10 ans minimum est recommandé pour amortir ces frais et traverser sereinement les éventuels cycles de marché.

Nous l'avons vu : la fiscalité peut diviser votre rendement par deux si vous êtes dans les tranches d'imposition élevées. Intégrez toujours cet élément dans votre réflexion, même si le simulateur affiche des résultats bruts.

Les simulateurs concurrents peuvent utiliser des hypothèses variées : certains intègrent une revalorisation optimiste des parts, d'autres non ; certains réinvestissent automatiquement les dividendes, d'autres non. Avant de comparer deux simulations, vérifiez que les hypothèses sont identiques.

Vous hésitez entre SCPI et immobilier en direct ? Le simulateur vous aide à objectiver la comparaison.

Avec 50 000€, vous pouvez investir dans 5 SCPI différentes et être exposé à plus de 200 immeubles. Le même montant en locatif direct constitue généralement un apport pour un seul bien, concentrant tous les risques sur celui-ci.

Le simulateur fournit des estimations basées sur des données réelles (rendements historiques des SCPI) et des hypothèses paramétrables. Les résultats sont indicatifs et non garantis. La fiabilité dépend de la pertinence des hypothèses retenues et de l'évolution future des marchés immobiliers.

Notre simulateur permet de simuler l'investissement en pleine propriété, en nue-propriété, à crédit et en versements programmés. Vous pouvez également composer un portefeuille multi-SCPI pour tester différentes stratégies de diversification.

Non, le simulateur est entièrement gratuit et accessible sans inscription. La création d'un compte vous permet cependant de sauvegarder vos simulations et d'accéder à des fonctionnalités avancées.

Le taux de distribution (TD) se calcule ainsi : TD = (Dividendes annuels / Prix de la part) × 100. Par exemple, une SCPI distribuant 10€ par an pour une part à 200€ affiche un TD de 5%. Le simulateur effectue ce calcul automatiquement pour chaque SCPI sélectionnée.

Plusieurs raisons possibles : la simulation peut intégrer les frais de souscription (qui réduisent le rendement effectif la première année), utiliser une hypothèse de revalorisation différente de 0%, ou agréger plusieurs SCPI aux rendements variés. Vérifiez les paramètres de votre simulation.

Votre simulation vous convient ? Il est temps de concrétiser votre projet.

Nos équipes sont disponibles du lundi au samedi, de 9h à 20h, pour répondre à vos questions, valider votre stratégie d'investissement et vous accompagner dans la souscription. L'échange avec un conseiller permet notamment d'intégrer votre situation fiscale personnelle et d'optimiser votre projet.

En créant votre compte gratuit, vous pouvez sauvegarder vos simulations, accéder à l'ensemble de notre catalogue de SCPI et souscrire en ligne en quelques minutes. Et en ce moment, bénéficiez d'un cashback sur vos premiers investissements.