SCPI en nue-propriété : l'immobilier décoté et sans fiscalité

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier locatif sans aucune gestion, en percevant des loyers proportionnels au nombre de parts détenues. Pour tout comprendre du placement (fonctionnement, frais, fiscalité, risques), consultez notre guide complet des SCPI.

Cette page se concentre sur une stratégie patrimoniale spécifique : l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, grâce au démembrement temporaire. Vous achetez vos parts à prix décoté et récupérez la pleine propriété au terme, sans fiscalité ni IFI pendant toute la durée du démembrement.

Il est possible de démembrer des parts de SCPI en procédant notamment à l'acquisition de la nue-propriété de manière temporaire. Vous choisissez une durée (allant de 3 à 20 ans) pendant laquelle vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires ; en contrepartie de la non-perception de loyers pendant cette période, vous bénéficiez d'une décote sur le prix de la part en fonction de la durée choisie.

À l'issue de cette période nommée remembrement, vous retrouvez la pleine propriété de vos parts en ayant bénéficié d'une décote significative. Vous percevez ainsi des loyers sur un nombre plus important de parts qu'en investissant le même montant directement en pleine propriété.

Cette stratégie d'investissement est particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant préparer un revenu complémentaire futur tout en évitant la fiscalité durant la période de démembrement : pas de loyers, pas de fiscalité !

De plus, votre investissement en nue-propriété de parts de SCPI n'est pas assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant la phase de démembrement, de même que le gain réalisé passe entre les gouttes de l'impôt sur les plus-values.

Investir en nue-propriété présente de nombreux avantages attractifs pour les investisseurs avertis. Que ce soit pour profiter d'un achat immobilier décoté, alléger sa fiscalité, préparer sa retraite ou diversifier son patrimoine, cette stratégie offre des opportunités intéressantes et rentables.

Grâce au gain lié au démembrement de propriété, achetez des parts de SCPI avec une décote pouvant aller jusqu'à 40% en fonction de la durée choisie.

Cet investissement est complètement exonéré de fiscalité pendant le démembrement : impôt sur le revenu, IFI et impôt sur les plus-values.

L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI est un excellent moyen de préparer un complément de revenu conséquent pour le futur (retraite, projet personnel ou autres).

Cet investissement vous permet de diversifier votre patrimoine dans le secteur de l'immobilier tout en générant des gains significatifs, sans avoir à assumer la gestion immobilière des biens.

Le mécanisme repose sur le démembrement temporaire de la propriété des parts : vous achetez aujourd'hui à prix décoté pour retrouver la pleine propriété au terme. Voici les trois grandes étapes.

Choisissez vous-même la durée de démembrement en fonction de votre projet et de votre horizon de placement.

Jusqu'au remembrement, vous ne percevez pas de loyers et n'êtes donc pas fiscalisé sur l'investissement, tout en bénéficiant de la décote sur le prix des parts prévue en fonction de la durée choisie.

À l'issue de la période de nue-propriété, vous percevez des loyers sur un nombre plus important de parts que si vous aviez investi en pleine propriété à l'origine.

Investir en nue-propriété de parts de SCPI est un processus simple et rapide qui permet à tous de bénéficier des avantages de l'immobilier sans les contraintes locatives. Que vous soyez investisseur débutant ou expérimenté, epargnoo vous guide à chaque étape pour vous assurer un investissement réussi qui correspond à votre profil et à vos besoins.

Comparez sur epargnoo les différentes SCPI en nue-propriété selon vos objectifs d'investissement, qu'il s'agisse de rendement, de durée de démembrement ou de stratégie de diversification, et trouvez les SCPI qui vous correspondent le mieux.

Choisissez les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir et utilisez notre simulateur de nue-propriété pour estimer la décote à l'achat, le capital reconstitué et vos revenus potentiels. Cette étape permet de comparer différentes durées de démembrement et de sélectionner la stratégie qui correspond le mieux à vos objectifs.

Ajoutez votre SCPI en démembrement à votre panier et souscrivez en moins de 8 minutes. Choisissez les modalités de votre investissement et remplissez notre tunnel de souscription. Il ne vous reste plus qu'à signer votre pack de souscription en ligne, généré immédiatement.

Une fois votre investissement réalisé, vous suivez facilement la performance de vos parts de SCPI et accédez aux rapports régulièrement publiés via votre espace epargnoo.

Le démembrement de propriété appliqué aux SCPI n’est plus une niche réservée à quelques initiés. C’est aujourd’hui un outil de structuration patrimoniale à part entière, particulièrement pertinent dans un contexte de rendement immobilier stabilisé, de pression fiscale et de besoin de planification à long terme.

Ce mécanisme offre un cadre rare de dissociation entre la valeur patrimoniale et la perception de revenus, ce qui en fait une stratégie de choix selon les objectifs poursuivis.

D’un côté, l’acquisition en nue-propriété permet d’acheter une valeur future à prix décoté. En l’absence de revenus, aucune fiscalité ne s’applique pendant la durée du démembrement, ce qui en fait une solution d’optimisation fiscale “passive” idéale dans les périodes de forts revenus ou de pics d’imposition. C’est également une stratégie adaptée à la préparation de la retraite, de la transmission ou au réemploi de liquidités excédentaires, dans une logique long terme.

De l’autre, l’usufruit temporaire permet d’acheter du rendement : l’investisseur anticipe un TRI sur 3, 5 ou 7 ans, avec une forte visibilité sur les flux attendus. Cet outil est souvent utilisé en société (SCI à l’IS, holding, SEL…) pour optimiser la trésorerie dormante, ou dans une logique de portage fiscal (imputation des revenus fonciers, ou compensation de déficits fonciers existants). Il nécessite en revanche une analyse fine de la durée optimale, du risque locatif et des niveaux de rentabilité réellement anticipés.

Au-delà des logiques fiscales ou de rendement, le démembrement SCPI permet aussi de mieux répartir le risque temporel : en nue-propriété, on investit aujourd’hui pour bénéficier d’une pleine propriété demain, potentiellement dans un cycle immobilier plus favorable.

La durée typique d'un démembrement en SCPI varie généralement entre 5 et 15 ans (même si certaines SCPI proposent des démembrement allant de 3 à 20 ans). Le choix se fait en fonction de vos objectifs initiaux.

Dans le cadre d'un démembrement de SCPI, le nue-propriétaire détient la propriété des parts sans percevoir les revenus locatifs, lesquels sont perçus par l'usufruitier pendant une période prédéfinie.

La quote part que paye chacune des 2 parties lors de l'acquisition de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée en fonction de la durée du démembrement, selon les clés de démembrement établies par la société de gestion. Par exemple, pour un démembrement de 10 ans, le nue-propriétaire paiera environ 60% de la valeur totale des parts, tandis que l'usufruitier paiera les 40% restants. Vous pouvez retrouver les clés de démembrement précises dans la documentation de chaque SCPI, ou sur les pages des SCPI de notre marketplace.

Oui, epargnoo propose des investissements en usufruit temporaire. Les opportunités d'investissement en usufruit temporaires dépendent des souscriptions réalisées en nue-propriété sur notre plateforme par d'autres investisseurs.

Si vous souhaitez investir en usufruit temporaire (en direct, ou au travers d'une société), n'hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions vous ajouter à la liste de diffusion mail des prochaines opportunités.

Oui, epargnoo propose des investissements en nue-propriété sur plusieurs SCPI. Vous pouvez investir en toute autonomie, directement depuis notre marketplace.

Il vous suffit de vous rendre sur notre marketplace de SCPI, de sélectionner la SCPI de votre choix, puis de choisir l'option d'investissement en nue-propriété lors de la souscription. Vous pourrez ensuite sélectionner la durée de démembrement souhaitée, consultez les clés de démembrement et finaliser votre investissement, 100% en ligne.