SCPI ou PER : où placer son épargne pour préparer sa retraite en 2026 ?

Selon l'analyse d'epargnoo, la question « SCPI ou PER » se pose mal si on oppose les deux : le vrai choix d'investissement est entre détenir des SCPI en direct, avec des revenus imposés chaque année, ou dans un PER, avec une déduction à l'entrée et une imposition à la sortie. La décision se joue sur l'écart entre votre TMI aujourd'hui et votre TMI à la retraite.

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui détient un parc immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique) et redistribue les loyers à ses associés sous forme de dividendes, chaque mois ou chaque trimestre. C'est un actif d'investissement immobilier : vous achetez des parts de SCPI au prix de part fixé par la société de gestion, et l'immobilier SCPI est géré pour vous.

Un PER (plan d'épargne retraite) est une enveloppe fiscale, créée en 2019 par la loi Pacte, destinée à préparer la retraite. On y verse de l'argent, investi sur différents supports : fonds en euros (pour le PER assurance), fonds actions, ETF, et parfois SCPI en unités de compte. L'épargne est en principe disponible à la retraite, en capital ou en rente. Le PER est un produit de long terme : son fonctionnement repose sur un investissement régulier, avec la possibilité de versements programmés.

Sources : Service-Public ; Code monétaire et financier. Les règles fiscales peuvent évoluer.

Il existe deux formes de PER individuel : le PER assurance, ouvert auprès d'un assureur, qui fonctionne comme un contrat d'assurance vie et peut accueillir des SCPI en unités de compte ; et le PER bancaire, ouvert sous forme de compte titres, qui propose surtout des fonds et des ETF. C'est surtout dans le PER assurance que l'on trouve des SCPI : on parle parfois de « PER AV SCPI » pour désigner un PER assurance vie investi en SCPI. Le PER se distingue aussi du contrat de capitalisation, qui n'a pas d'avantage fiscal à l'entrée. Notre page PER détaille son fonctionnement.

Le principal avantage fiscal du PER est la déduction des versements du revenu imposable, une forme de défiscalisation qui réduit l'impôt l'année du versement.

Sources : lois de finances et de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ; PASS 2025 de 47 100 euros (plafond des salariés) et PASS 2026 de 48 060 euros (plafond des travailleurs non salariés). Les règles fiscales peuvent évoluer.

En contrepartie, la déduction n'est qu'un report d'imposition : l'impôt économisé à l'entrée est payé à la sortie, au barème de l'impôt sur le revenu, sur la partie du capital qui correspond aux versements déduits. Il est aussi possible de ne pas déduire ses versements : la sortie est alors plus légère, mais l'intérêt du PER diminue. L'optimisation fiscale du PER est donc une fonction de votre TMI à l'entrée et de votre TMI à la sortie du PER.

La fiscalité des SCPI dans un PER est celle du PER, et non celle des revenus fonciers français. C'est le point clé du choix entre SCPI en direct et SCPI en PER.

Les loyers versés par la SCPI sont réinvestis dans le contrat, sans impôt ni prélèvements sociaux. Pour un investisseur à TMI 30 % ou 41 %, la différence est importante : en direct, les revenus d'une SCPI française sont imposés à 47,2 % ou 58,2 % (TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux).

Sources : Service-Public ; DGFiP, position relayée en janvier 2026 sur l'application de la hausse de CSG à tous les PER. Les règles fiscales peuvent évoluer.

Si les versements n'ont pas été déduits, seule la part des gains est imposée à la sortie en capital. La fiscalité de la sortie dépend donc de votre TMI de sortie : si elle est plus faible que pendant votre vie active, le PER fait gagner de l'argent ; si elle est identique ou plus élevée, l'avantage fiscal se réduit fortement.

Pour un PER assurance, le capital est transmis aux bénéficiaires désignés avec une fiscalité proche de celle de l'assurance vie, ce qui en fait aussi un outil de transmission. Pour un PER bancaire, le capital entre dans la succession.

Pour investir en SCPI via un PER, il faut ouvrir un PER assurance dont la liste de supports comprend des SCPI en unités de compte. Toutes les SCPI ne sont pas disponibles : chaque assureur sélectionne quelques SCPI, souvent des SCPI de rendement diversifiées ou de bureaux.

Certains contrats limitent la part de SCPI dans le PER ou le montant investi par versement. La SCPI dans un PER est détenue sous forme d'unités de compte : la valeur de votre épargne suit la valeur de la part, sans garantie en capital. La SCPI en PER apporte une diversification immobilière, en complément des fonds actions et du fonds en euros, et permet de diversifier les actifs du plan.

Le rendement d'une SCPI dans un PER est en général un peu plus faible qu'en direct, car l'assureur conserve une partie des loyers et prélève des frais de gestion sur le contrat.

Le rendement net d'un investissement en SCPI s'apprécie donc après frais et après impôt : en direct, le taux de distribution est réduit par l'impôt chaque année ; dans le PER, il est réduit par les frais, mais les revenus capitalisent sans impôt jusqu'à la sortie.

Les frais sont un critère important pour choisir entre SCPI en direct et SCPI en PER.

Fourchettes indicatives observées sur le marché, à vérifier dans le document d'informations clés de chaque contrat et de chaque SCPI.

Les risques d'une SCPI sont les mêmes en direct et dans un PER : risque de perte en capital, risque de liquidité et risque locatif. En 2025, le prix de part moyen des SCPI a baissé de 3,45 % (ASPIM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En direct, le principal risque supplémentaire est la fiscalité : les revenus sont imposés chaque année, sans possibilité de les différer. Dans les deux cas, un investissement en SCPI doit être pensé sur le long terme. Pour sortir d'une SCPI détenue en direct, consultez notre guide sur la revente de parts de SCPI.

La stratégie dépend de votre TMI, de votre âge et de votre projet.

Combiner les deux est souvent la solution la plus équilibrée : un PER pour profiter de la déduction fiscale pendant les années de forte imposition, et des SCPI en direct, à crédit ou en assurance vie pour se constituer un patrimoine immobilier et un revenu complémentaire. Notre guide SCPI et retraite détaille comment se constituer une rente immobilière, et notre comparatif SCPI en assurance vie ou en direct complète cette analyse.

Prenons Marc, 45 ans, cadre salarié d'une entreprise, imposé à TMI 41 %, qui prévoit une TMI de 30 % à la retraite. Il dispose de 10 000 euros et d'un horizon de 20 ans. Comparons deux options, avec des hypothèses illustratives.

Calcul illustratif epargnoo, hypothèses non garanties : rendement constant, prix de part stable, fiscalité 2026 inchangée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Dans cet exemple, le PER est plus intéressant pour Marc, surtout en tenant compte de l'économie d'impôt de 4 100 euros obtenue l'année du versement. Mais l'écart se réduit si sa TMI reste à 41 % à la retraite, et il disparaît s'il a besoin de son argent avant la retraite. À l'inverse, pour un épargnant à TMI 11 %, l'économie d'impôt n'est que de 1 100 euros, et la SCPI en direct ou en assurance vie devient plus pertinente. Le simulateur de portefeuille SCPI permet de tester d'autres montants.

Les SCPI présentées sur epargnoo sont analysées selon des critères objectifs : rendement, frais, liquidité, qualité du patrimoine et de la société de gestion. Pour aller plus loin et investir dans l'immobilier, consultez notre guide pour investir en SCPI. Pour d'autres comparaisons, voir aussi SCPI ou OPCI et SIIC ou SCPI. Cet article ne remplace pas un conseil personnalisé.

Oui, dans un PER assurance qui propose des SCPI en unités de compte. Le choix de SCPI dépend de chaque contrat.

Cela dépend de votre TMI et de vos frais. Le PER apporte une économie d'impôt à l'entrée et une capitalisation sans impôt ; la SCPI en direct verse des revenus immédiatement, mais imposés chaque année.

Pour un salarié, 10 % des revenus professionnels de l'année précédente, dans la limite de 37 680 euros, avec un minimum de 4 710 euros. Les plafonds non utilisés sont reportables pendant 5 ans.

En sortie en capital, la part correspondant aux versements déduits est imposée au barème, et les gains à 31,4 %. En rente, la rente est imposée comme une pension.

Oui, l'achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé, avec la fiscalité d'une sortie en capital.

Non. Les SCPI sont des unités de compte, sans garantie en capital ; seul le fonds en euros d'un PER assurance est garanti.

La gestion libre vous laisse choisir la part de SCPI ; la gestion pilotée confie la répartition à l'assureur, avec une sécurisation progressive à l'approche de la retraite.

Mis à jour en novembre 2026.
Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.