Revente de SCPI : comment revendre vos parts, en combien de temps et à quel prix

Vous avez souscrit des parts il y a quelques années et vous souhaitez récupérer tout ou partie de votre capital ? Si votre SCPI est à capital variable, ce qui est le cas de la grande majorité des SCPI ouvertes aujourd'hui, la revente prend la forme d'un retrait de parts. Vous ne cherchez pas vous-même un acheteur : vous demandez à la société de gestion d'annuler vos parts et de vous en rembourser la valeur.

Concrètement, la demande de retrait se fait par un formulaire signé, accompagné en général d'une pièce d'identité et d'un RIB. Certaines sociétés de gestion parlent de « demande de rachat », car c'est la SCPI qui rachète les parts pour les annuler. La demande est inscrite sur un registre, avec sa date et son heure de réception, et elle est traitée dans l'ordre d'arrivée.

Le point qui surprend souvent nos clients, c'est que le retrait n'est pas financé par la vente d'un immeuble. Il est compensé par les souscriptions nouvelles : quand un épargnant achète des parts, son argent sert à rembourser celui qui sort. Tant que la collecte dépasse les demandes de retrait, la revente se fait vite. Quand les retraits dépassent la collecte, les demandes s'accumulent et les parts restent « en attente ».

Le montant que vous recevez s'appelle la valeur de retrait. Il correspond au prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription. Si une part se souscrit 250 euros avec une commission de 10 %, la valeur de retrait est de 225 euros (exemple illustratif). Vous ne négociez pas cette valeur : elle est fixée par la société de gestion et publiée dans le bulletin trimestriel.

Certaines SCPI à capital variable disposent aussi d'un fonds de remboursement, alimenté par la vente d'actifs, qui peut prendre le relais quand la collecte manque. Ce fonds n'est pas obligatoire, son montant est limité, et son utilisation est décidée par l'assemblée générale. Nous vous conseillons de vérifier dans la note d'information s'il existe avant de compter dessus.

Pour comprendre en détail les deux formes de SCPI, notre article sur les SCPI à capital fixe ou variable reprend leurs différences point par point.

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts ne change pas au fil des souscriptions. La revente passe donc par un marché secondaire organisé par la société de gestion, où un vendeur cède ses parts à un acheteur.

Vous déposez un ordre de vente qui précise le nombre de parts et le montant plancher que vous acceptez par part. Les acheteurs déposent de leur côté des ordres d'achat avec un plafond. À intervalles réguliers, souvent chaque mois, la société de gestion confronte les ordres et fixe un cours d'exécution unique : celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts. Les ordres de vente dont la limite est inférieure ou égale à ce cours sont servis, les autres attendent la confrontation suivante.

Le prix de vente n'est donc pas fixé par la société de gestion. Il résulte de l'offre et de la demande, comme sur une place de marché. C'est une différence majeure avec le retrait : vous pouvez vendre plus vite en baissant votre limite, mais vous pouvez aussi ne pas trouver preneur si elle est trop élevée.

Le marché secondaire concerne aussi les SCPI à capital variable dont la variabilité a été suspendue. Lorsque les demandes de retrait s'accumulent, la société de gestion peut suspendre la variabilité du capital et basculer sur un marché par confrontation des ordres. Ce mécanisme a été utilisé par plusieurs SCPI depuis 2023, ce qui explique une partie des variations de valeur observées sur le marché.

Une troisième voie existe, quelle que soit la forme de la SCPI : la cession de gré à gré. Vous trouvez vous-même un acquéreur, vous négociez le montant avec lui et vous informez la société de gestion, qui peut exiger un agrément de l'acheteur selon les statuts. Cette solution reste marginale pour un particulier, sauf entre membres d'une même famille ou entre associés qui se connaissent.

Source : note d'information type des SCPI, articles L214-93 et L214-114 du Code monétaire et financier.

Aucun délai de revente n'est garanti, ni en capital variable ni en capital fixe. L'Autorité des marchés financiers le rappelle : une demande de retrait, même complète et régulière, peut n'être exécutée qu'après un délai indéterminé (AMF, 01/02/2024).

Le premier facteur est le stock de parts en attente. Dans une SCPI qui collecte bien, une demande de retrait est souvent exécutée dans le mois qui suit. Dans une SCPI où les sorties dépassent les entrées, la file s'allonge et votre demande attend son tour.

À l'échelle du marché, l'ASPIM et l'IEIF recensaient 1,9 milliard d'euros de parts en attente au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation des SCPI. Sur le premier semestre 2026, 489 millions d'euros de parts ont été compensées ou échangées (communiqué ASPIM et IEIF du 05/08/2026). Ces moyennes cachent de fortes différences : certaines SCPI n'ont aucune part en attente, d'autres concentrent l'essentiel du stock.

Si vous êtes déjà dans cette situation, la question « Que faire si mes parts de SCPI sont en attente ? » en bas de cette page détaille les options possibles.

Le deuxième facteur est l'existence d'un fonds de remboursement. Quand il est doté, il permet de racheter des parts sans attendre de nouvelles souscriptions, mais à un montant qui peut être inférieur à la valeur de retrait. Le troisième facteur est votre capacité à trouver une contrepartie en dehors du registre, par une cession de gré à gré.

La loi prévoit un seuil d'alerte. Lorsque les demandes de retrait non satisfaites depuis douze mois représentent au moins 10 % des parts de la SCPI, la société de gestion doit en informer l'AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire pour proposer des mesures (article L214-93 du Code monétaire et financier). Parmi ces mesures figurent souvent la vente d'immeubles ou l'ouverture d'un marché secondaire.

Avant toute demande, nous vous conseillons de lire le dernier bulletin trimestriel : il indique le nombre de parts en attente et son évolution. C'est l'indicateur le plus fiable de la liquidité réelle d'une SCPI, que nous détaillons dans notre guide sur la liquidité des SCPI.

Le prix de revente dépend du canal utilisé. En retrait, vous recevez la valeur de retrait fixée par la société de gestion. Sur le marché secondaire, vous recevez le cours d'exécution, diminué des frais de cession.

La valeur de retrait suit la valeur de souscription. Si la société de gestion baisse la valeur de la part après les expertises annuelles des immeubles, votre valeur de retrait baisse avec elle. L'AMF précise que cette valeur peut être révisée en cours d'année : la demande de retrait est exécutée aux conditions en vigueur le jour de son exécution, pas à celles du jour où vous l'avez déposée.

Prenons un cadre de 52 ans qui a souscrit 120 parts à 250 euros en 2019, soit 30 000 euros, avec 10 % de commission de souscription (hypothèse illustrative). Si la valeur de souscription est restée à 250 euros, sa valeur de retrait est de 225 euros par part, soit 27 000 euros. Il récupère moins que sa mise initiale, alors que la valeur des immeubles n'a pas bougé. C'est l'effet des frais d'entrée, qui ne sont amortis que par les revenus perçus pendant la détention.

Sur le marché secondaire, le prix de cession peut s'écarter fortement de la valeur des immeubles. En période calme, il tourne autour de la valeur de réalisation de la SCPI. En période de tension, les vendeurs pressés acceptent une décote importante pour être servis.

Selon le même communiqué de l'ASPIM et de l'IEIF, le prix moyen pondéré des parts de SCPI a reculé de 2,4 % au premier semestre 2026, avec une stabilité pour les SCPI à capital variable et une baisse plus marquée pour les SCPI à capital fixe. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un ordre fixé au-dessus du dernier cours, dans un carnet chargé en vendeurs, a peu de chances d'être servi rapidement.

La revente de parts de SCPI entraîne des frais de cession dans certains cas, et une imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières.

En retrait, la commission de souscription payée à l'entrée est déjà comprise dans l'écart entre prix de souscription et valeur de retrait. Il n'y a en principe pas de frais supplémentaires, ni de droits d'enregistrement, puisque les parts sont annulées.

Sur le marché secondaire et en gré à gré, une commission de cession peut être prélevée par la société de gestion, côté vendeur ou côté acheteur selon la note d'information. L'acheteur supporte en outre des droits d'enregistrement de 5 % sur le montant, applicables aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (article 726 du Code général des impôts). Ces frais réduisent le prix que les acheteurs acceptent de payer, et donc ce que vous touchez net.

Si vous revendez plus cher que votre prix d'achat, la plus-value est imposée comme une plus-value immobilière : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières n'ont pas été concernés par la hausse de CSG votée pour 2026 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, adoptée le 16/12/2025).

Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année :

Source : service-public.gouv.fr, fiche « Plus-value immobilière », consultée en octobre 2026.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros après abattements (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). En retrait comme sur le marché secondaire, la société de gestion calcule l'impôt et le prélève avant de vous verser le solde. En gré à gré, vous déposez vous-même la déclaration n° 2048-M dans le mois qui suit la cession.

Pour estimer l'impôt avant de vendre, notre outil pour simuler votre plus-value sur parts de SCPI tient compte de votre date d'achat et de votre prix de cession.

Si vous revendez à perte, ce qui est fréquent après une détention courte à cause des frais d'entrée, vous n'êtes pas imposé. Pour un particulier, cette moins-value ne peut pas être déduite d'autres revenus ni d'autres plus-values.

Voici l'ordre dans lequel nous conseillons de procéder, quelle que soit la forme de votre SCPI :

1. Identifier la forme de votre SCPI (capital fixe ou variable) dans le bulletin trimestriel ou sur votre espace associé.
2. Lire le bulletin trimestriel : parts en attente, valeur de retrait ou dernier prix d'exécution, éventuelle suspension de la variabilité.
3. Chiffrer votre plus-value et l'impôt dû, en tenant compte de la durée de détention.
4. Choisir le nombre de parts à céder : une revente partielle suffit souvent à couvrir un besoin ponctuel.
5. Déposer la demande de retrait ou l'ordre de vente auprès de la société de gestion, avec les pièces demandées. Sur le marché secondaire, fixez une limite cohérente avec le carnet d'ordres.
6. Suivre l'exécution : la société de gestion vous informe de l'exécution, puis vire le montant net de frais et d'impôt.
7. Vérifier la jouissance : vos parts cessent de produire des revenus à une date fixée par la note d'information, souvent à la fin du mois de l'exécution.

Si vos parts sont détenues dans un contrat d'assurance vie, la démarche est différente : vous faites un rachat ou un arbitrage sur votre contrat, et la liquidité est assurée par l'assureur dans les conditions prévues au contrat.

Vendre n'est pas toujours la meilleure décision. Dans certains cas, attendre ou vendre autrement coûte beaucoup moins cher.

L'erreur que nous voyons le plus souvent consiste à revendre une SCPI dans l'urgence, sur un marché secondaire chargé en vendeurs, parce que le besoin d'argent n'avait pas été anticipé. Le vendeur accepte alors une décote de plusieurs points, qui efface parfois des années de revenus.

Dans la majorité des cas, nous conseillons de préparer une revente six à douze mois à l'avance. Un épargnant qui détient plusieurs SCPI peut choisir de céder celle qui se vend le mieux, au lieu d'attendre sur la seule SCPI qu'il possède. C'est un argument fort pour diversifier dès la souscription, que vous pouvez préparer en comparant les fonds sur notre page pour choisir une SCPI.

La revente n'est pas la seule sortie possible. Vous pouvez aussi transmettre vos parts par donation, éventuellement en démembrement de propriété pour réduire les droits, ou les conserver jusqu'à la succession, où elles entrent dans l'actif transmis à vos héritiers. Si vos SCPI sont logées en assurance vie, un arbitrage vers un autre support du contrat vous fait sortir de la SCPI sans quitter le contrat.

Vous pouvez laisser votre demande sur le registre, qui garde son rang, ou la modifier. Certaines sociétés de gestion autorisent à réduire le nombre de parts demandées, ce qui accélère parfois l'exécution. Vous pouvez aussi chercher un acheteur de gré à gré ou attendre l'ouverture d'un marché secondaire, si la société de gestion en décide.

Oui, par une cession de gré à gré. Vous signez un acte de cession avec l'acheteur, vous le faites enregistrer auprès de l'administration fiscale, qui perçoit les droits de 5 %, puis vous le notifiez à la société de gestion. Si les statuts prévoient un agrément, l'acheteur doit être accepté par la société de gestion avant que la cession soit définitive.

Mis à jour en octobre 2026.
Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.