SCPI à capital fixe 2026 : fonctionnement, marché secondaire, décote et liquidité

Une SCPI (société civile de placement immobilier) à capital fixe est une SCPI dont le capital social est fixé par les statuts. Le nombre de parts ne change pas au fil des souscriptions et des retraits, comme c'est le cas dans une SCPI à capital variable. Pour faire entrer de nouveaux associés et collecter de l'argent, la société de gestion doit ouvrir une augmentation de capital, décidée en assemblée générale, pour un montant et une période limitée.

C'est le type de SCPI historique de l'immobilier SCPI : les premières SCPI créées en France dans les années 1970 et 1980 étaient pour la plupart à capital fixe. Aujourd'hui, la majorité des SCPI de rendement ouvertes à la souscription sont à capital variable, comme Iroko Zen, Corum Origin, Remake Live ou Wemo One. Le capital fixe concerne surtout des SCPI anciennes, souvent détenues de longue date par leurs associés, avec des locaux de bureaux et de commerces à Paris et en régions, plus rarement en Europe.

Ces dernières années, une nouvelle catégorie est apparue : les SCPI à capital variable qui ont suspendu la variabilité de leur capital, faute de souscriptions suffisantes pour compenser les retraits. Selon l'ASPIM (communiqué du premier semestre 2026), onze SCPI étaient dans cette situation au 30 juin 2026, soit environ 12 % de la capitalisation des SCPI. Leur fonctionnement devient alors celui d'une SCPI à capital fixe : un marché secondaire par confrontation des ordres.

Le fonctionnement des SCPI à capital fixe repose sur deux marchés distincts : le marché primaire, lors des augmentations de capital, et le marché secondaire, le reste du temps.

Lors d'une augmentation de capital, la société de gestion fixe un prix de souscription qui, comme pour toute SCPI, doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution de la part. L'investisseur souscrit au prix de souscription, qui inclut une commission de souscription, souvent de l'ordre de 8 à 12 % TTC. Une fois le montant collecté ou la période terminée, la souscription est close et l'accès au marché primaire se ferme jusqu'à la prochaine augmentation.

La cession peut aussi se faire de gré à gré, directement entre un vendeur et un acheteur qui s'entendent sur un prix ; la société de gestion enregistre alors le transfert, moyennant des frais de dossier.

Le prix payé par l'acquéreur comprend le prix net vendeur, les droits d'enregistrement de 5 % versés au Trésor public et la commission de cession de la société de gestion. Dans l'exemple de la SCPI Le Patrimoine Foncier présenté plus bas, la commission est de 4 % HT : l'acquéreur paie au total environ 9,8 % de plus que le prix net vendeur.

La différence entre capital fixe ou variable porte sur la manière dont le prix se forme et dont un associé sort de la SCPI.

Sources : AMF, Journal de bord du médiateur (février 2025) ; Code monétaire et financier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Dans les deux cas, la loi prévoit un garde-fou : si des parts représentant au moins 10 % du capital attendent une sortie depuis plus de 12 mois, la société de gestion informe l'AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois (article L214-93 du Code monétaire et financier). Côté capital variable, certaines SCPI suppriment la commission de souscription : voir notre sélection de SCPI sans frais d'entrée.

Le principal avantage d'une SCPI à capital fixe est la possibilité d'acheter des parts à un prix inférieur à la valeur du patrimoine immobilier. Quand le marché est vendeur, le prix d'exécution baisse, et l'acquéreur paie moins cher les mêmes immeubles et les mêmes loyers.

Les risques d'une SCPI à capital fixe sont ceux de toute SCPI, avec un risque de liquidité et de variabilité du prix plus marqué.

Une SCPI n'est pas un placement garanti, ni en capital ni en revenus. La durée de placement recommandée est en général d'au moins 8 à 10 ans.

La liquidité d'une SCPI à capital fixe se mesure à la confrontation : nombre de parts échangées, nombre de parts en attente de vente et écart entre le prix demandé et le prix d'exécution. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide de la liquidité des SCPI.

L'actualité des SCPI à capital fixe est marquée par la baisse des prix. À l'échelle du marché, l'ASPIM recensait 1,9 milliard d'euros de parts en attente au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation des SCPI, en baisse de 31 % depuis fin 2025. Cette baisse vient surtout des SCPI qui ont suspendu leur variabilité et organisé un marché secondaire : la confrontation des ordres a permis de trouver des acheteurs, au prix d'une baisse du prix de part. Sur le semestre, 489 millions d'euros de parts ont été échangés ou compensés sur le marché secondaire (ASPIM, premier semestre 2026). Pour suivre cette actualité, consultez chaque trimestre la page actualité de la société de gestion et son bulletin trimestriel : chaque SCPI publie son bulletin avec les derniers prix d'exécution.

Pour vendre, l'associé transmet un ordre de vente avec un prix minimum. Plus le prix demandé est proche du dernier prix d'exécution, plus la vente a de chances d'être exécutée à la prochaine confrontation. Notre guide sur la revente de SCPI détaille les démarches.

Prenons le cas de la SCPI Le Patrimoine Foncier, gérée par Aestiam, une SCPI à capital fixe. Les données suivantes proviennent de son bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026.

Source : Aestiam, bulletin trimestriel Le Patrimoine Foncier, 1er trimestre 2026. Exemple utilisé à titre pédagogique, il ne constitue pas une incitation à investir dans cette SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Calculons la décote. Le prix acquéreur de 1 460,34 euros est inférieur d'environ 30 % à la valeur de reconstitution de 2 080,39 euros. Autrement dit, l'acheteur paie environ 70 euros pour 100 euros de patrimoine reconstitué.

Prenons Claire, 50 ans, qui veut investir environ 19 000 euros. Elle achète 13 parts au prix acquéreur de 1 460,34 euros, soit 18 984 euros frais inclus. Hypothèse : l'acompte reste de 20 euros par trimestre, soit 80 euros par part et par an. Son revenu brut serait alors de 1 040 euros par an, soit un rendement d'environ 5,5 % sur son prix d'achat, avant impôt, pour des parts dont la valeur de reconstitution atteint 27 045 euros. Pour un épargnant qui a déjà détenu des SCPI à capital variable, c'est une autre manière d'investir.

Calcul illustratif epargnoo, hypothèse de maintien de l'acompte non garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Attention : si Claire revendait demain au prix net vendeur de 1 330 euros, elle récupérerait 17 290 euros, soit une perte d'environ 9 % liée aux frais. La décote ne protège pas contre une nouvelle baisse du prix : elle n'a de sens qu'avec un horizon long.

Avant d'effectuer l'acquisition, consultez le dernier bulletin trimestriel, le rapport annuel et l'historique des prix d'exécution, et vérifiez le délai de jouissance, date à partir de laquelle les parts donnent droit aux revenus.

Les SCPI à capital fixe peuvent s'acheter au comptant, et parfois à crédit. Elles sont rarement disponibles en assurance vie ou dans un plan d'épargne retraite (PER), qui privilégient les SCPI à capital variable. Pour comparer les enveloppes, consultez notre guide SCPI en assurance vie ou en direct et notre page SCPI à crédit.

Les SCPI présentées sur cette page sont classées selon des critères objectifs : rendement, frais, liquidité, qualité du patrimoine et de la société de gestion. Pour aller plus loin sur les décotes, consultez notre guide des SCPI en décote ; pour une vue d'ensemble, notre guide pour investir en SCPI.

Dans une SCPI à capital fixe, le capital ne change qu'en cas d'augmentation de capital, et les parts s'échangent sur le marché secondaire. Dans une SCPI à capital variable, on souscrit et on se retire à tout moment, au prix fixé par la société de gestion.

Cela dépend de la demande. Si les acheteurs sont nombreux, la vente se fait à la prochaine confrontation ; sinon, les parts restent en attente et le prix peut baisser.

C'est l'écart entre le prix d'exécution et la valeur de reconstitution de la part. Une décote de 30 % signifie que vous achetez 100 euros de patrimoine pour environ 70 euros, sans garantie que l'écart se réduise.

Oui, en pratique : en cas de blocage des retraits, la société de gestion peut suspendre la variabilité du capital et organiser un marché secondaire par confrontation des ordres.

Sur le marché secondaire, l'acquéreur paie des droits d'enregistrement de 5 % et une commission de cession : environ 10 % au total au-dessus du prix net vendeur.

12 mois, prorogeable de 12 mois au maximum sur demande expresse (règlement général de l'AMF).

Rarement. Les contrats d'assurance vie privilégient les SCPI à capital variable ; les SCPI à capital fixe s'achètent le plus souvent en direct.

Mis à jour en novembre 2026. Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.

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