Les meilleures SCPI par rendement en 2025

Nous avons comparé 95 SCPI pour identifier les plus performantes par taux de distribution en 2025.

Mais le rendement est-il le seul facteur à prendre en compte pour investir ?

Notre expert vous éclaire pour vous éviter les pièges et vous conseille pour investir dans les meilleures SCPI du marché.

L'icone ⚠️ indique un taux de distribution annualisé. Ces SCPI n'ont pas encore distribué sur une année complète en 2024 (souvent car elles sont récentes ou en phase de lancement). Le taux affiché est une projection sur 12 mois basée uniquement sur les mois effectivement distribués. La performance réelle sur l'année complète peut donc différer de ce taux annualisé.

Comète, Wemo One et Osmo Énergie figurent parmi les SCPI les plus en vue en 2025 avec des taux de distribution annoncés particulièrement attractifs, mais encore une fois, il est essentiel d'en analyser les subtilités avant de tirer des conclusions.

Comète, avec un taux de distribution de 11,18 %, se positionne comme la plus rentable à ce jour. Cela s'explique en partie par une stratégie d'acquisition agressive et une dynamique de valorisation de son patrimoine dès les premières années. C'est une SCPI jeune, avec une capitalisation encore modeste, donc potentiellement plus volatile, mais aussi plus réactive. Elle peut convenir à des profils dynamiques, prêts à assumer une prise de risque plus marquée.

En ce qui concerne Wemo One et Osmo Énergie, leurs taux de distribution de 9,5 % et 9,33 % sont des rendements annualisés. Cela signifie que ces chiffres correspondent à une projection sur 12 mois basée uniquement sur les mois effectivement distribués en 2024. Une part ayant eu 12 mois pleins de jouissance en 2024 aurait perçu ce rendement-là.

Cela ne remet pas en cause l'intérêt de ces SCPI, qui affichent une stratégie claire, un taux d'occupation élevé, et une capacité à capter des actifs générateurs de rendement. Mais cela souligne l'importance de lire entre les lignes et de replacer chaque chiffre dans son contexte.

Au premier semestre 2025, le marché montre des signaux encourageants de reprise et de normalisation. La capitalisation des SCPI atteint 87 milliards d'euros à la fin de cette période, marquant une hausse de 1 % sur un trimestre, malgré une baisse de 2 % sur les douze derniers mois.

Cette évolution témoigne d'une stabilisation progressive après la phase d'ajustement des valorisations.

Malgré les difficultés sectorielles passées, les fondamentaux du modèle SCPI, cadre réglementé, gestion professionnelle et diversification, demeurent solides.

Il ne faut pas tomber dans le halo de la performance à tout prix, qui viendrait écarter les autres facteurs pouvant impacter la rentabilité de votre investissement.

1. Les frais

Les frais de souscription (ou droits d'entrée) : ils varient entre 0 % et 12 %, selon la SCPI.

Les frais de gestion sont en moyenne autour de 10 % des loyers encaissés, ce qui est conforme à la norme du marché.

Certains véhicules appliquent aussi des frais de cession (1 à 2 %) lors de la revente des parts.

Cependant, certains de ces frais peuvent être lissés ou atténués.

2. La fiscalité

On distingue deux types de fiscalité :

Pour les SCPI françaises :
Elles sont soumises au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR) et aux Prélèvements Sociaux (PS) de 17,2 %, ce qui peut représenter une imposition totale pouvant atteindre 47,2 % pour les tranches marginales d'imposition (TMI) les plus élevées.

Pour les SCPI européennes :
Les revenus provenant de l'étranger (hors France) bénéficient d'une exonération des prélèvements sociaux français (17,2 %).

Ils restent cependant imposés à l'IR, selon les conventions fiscales internationales et le pays d'origine des revenus.

Cela réduit la pression fiscale et constitue un avantage majeur pour les contribuables fortement imposés.

Pour connaître la rentabilité nette de votre investissement, il faut prendre en compte trois indicateurs :

1. Taux de Distribution (TD)
Rapport entre dividendes annuels bruts et prix de part. Le rendement brut annuel moyen se situe entre 4 à 7 %.

S'il est tentant de s'arrêter au taux de distribution pour choisir une SCPI, ce serait une erreur d'analyse. Le rendement affiché n'est qu'un indicateur parmi d'autres, et parfois, il peut masquer des fragilités.

Pour 2025, plusieurs SCPI sortent du lot non seulement par leur performance brute, mais surtout par la cohérence de leur stratégie, la qualité de leur parc immobilier et leur gestion du risque.

À titre d'exemple, Transitions Europe conjugue rendement élevé et engagement fort sur les thématiques ESG. Wemo One, de son côté, déploie une stratégie opportuniste efficace en visant une répartition équilibrée entre la France et l'Europe.

Ces SCPI ne sont pas nécessairement les plus médiatisées, mais leur modèle me semble solide et bien aligné avec les réalités du marché immobilier post-2023.