Revalorisation SCPI : ce qu'il faut savoir pour en profiter en 2025

La revalorisation d'une SCPI désigne l'ajustement à la hausse ou à la baisse du prix de part auquel les investisseurs peuvent acheter ou vendre leurs parts sur le marché primaire (c'est-à-dire directement auprès de la société de gestion).

Concrètement, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) détient un portefeuille d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) dont la valeur évolue dans le temps. La revalorisation du prix de part vise à refléter cette évolution, pour que le prix d'acquisition reste aligné avec la valeur réelle des biens immobiliers détenus.

Le prix de part est le montant que vous payez pour investir dans une SCPI et devenir propriétaire, en échange de cet investissement, d'une part de la SCPI. Il est fixé par la société de gestion et doit se situer dans une fourchette encadrée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), autour de la valeur de reconstitution de la SCPI.

La valeur de reconstitution représente ce que coûterait la reconstitution du patrimoine immobilier détenu. Elle correspond à la somme de la valeur des biens immobiliers et financiers de la SCPI (= la valeur de réalisation), et des différents frais déboursés pour acquérir ce patrimoine.

La valeur de reconstitution d'une SCPI est donc liée à la valeur des biens immobiliers qui composent son patrimoine, et cette dernière peut évoluer en fonction de nombreux paramètres : conditions de marché, bonne gestion du parc immobilier...

La revalorisation du prix de part d'une SCPI traduit souvent une dynamique positive au sein du portefeuille immobilier détenu. Elle résulte d'un ensemble de facteurs à la fois immobiliers, financiers et opérationnels, qui témoignent de la solidité de la stratégie menée par la société de gestion.

Le principal moteur d'une revalorisation à la hausse est la valorisation du patrimoine immobilier. Lorsque les biens détenus par la SCPI prennent de la valeur (hausse des prix de l'immobilier tertiaire, montée en gamme des actifs, amélioration des emplacements...), la valeur de reconstitution augmente. La société de gestion peut alors ajuster le prix de part en conséquence pour refléter cette hausse de valeur.

Ces éléments augmentent la capacité de la SCPI à générer des revenus et justifient parfois une revalorisation du prix de souscription.

Deux fois par an, un expert indépendant procède à une expertise immobilière complète des actifs du patrimoine de la SCPI. Cette mise à jour permet d'ajuster les estimations des valeurs des biens avec la réalité du marché. Une amélioration du contexte immobilier local ou sectoriel (ex. : rebond des bureaux prime, attractivité d'une zone logistique...) peut entraîner une hausse de la valeur vénale (valeur sur le marché) des actifs, et donc de la valeur de reconstitution.

Une revalorisation du prix de part est généralement une bonne nouvelle pour les porteurs de parts de SCPI. Elle traduit non seulement une amélioration de la valeur du patrimoine immobilier sous-jacent, mais engendre également plusieurs effets directs et indirects sur votre investissement.

Lorsque le prix de part augmente, les associés d'une SCPI bénéficient d'une plus-value latente automatique, sans avoir à céder leurs parts. Si vous avez investi à un prix inférieur, la valeur des parts dans votre portefeuille a immédiatement augmenté, ce qui améliore votre performance globale nette.

C'est un levier puissant dans une stratégie patrimoniale à long terme, surtout si cette revalorisation s'inscrit dans une trajectoire de croissance régulière. C'est d'autant plus intéressant au regard de l'horizon d'investissement recommandé en SCPI, qui est long : au moins 8 à 10 ans.

L'un des principaux points de vigilance dans l'investissement en SCPI est le poids des frais d'entrée (souvent entre 8 et 10 %). Même si ces frais peuvent être en partie gommés grâce au cashback, une revalorisation rapide du prix de part permet de réduire le "temps de récupération" de ces frais. Concrètement, elle accélère le moment à partir duquel votre placement entre réellement en plus-value, ce qui renforce la rentabilité effective de votre investissement.

Une SCPI qui revalorise son prix de part envoie un signal fort de bonne santé au marché. Cela témoigne d'une gestion rigoureuse, d'acquisitions bien réalisées et d'un positionnement solide dans le contexte immobilier.

Cette dynamique renforce la confiance des investisseurs, facilite la collecte future, et peut même stimuler une nouvelle vague d'investissements. Ce capital confiance est particulièrement important dans un environnement où certaines SCPI subissent des baisses de parts, et où d'autres peinent à collecter.

C'est une façon d'enrichir votre bilan patrimonial de manière "silencieuse", tout en conservant votre exposition immobilière.

Bien que moins fréquent, le risque de dévalorisation existe. Si les conditions de marché se dégradent, ou si le portefeuille subit des pertes de valeur (vacance locative, baisse des loyers, baisse du marché immobilier), cela impactera la valeur de reconstitution de la SCPI et le prix de part peut être ajusté à la baisse par la société de gestion.

C'est pourquoi il est essentiel de suivre la qualité de gestion et la résilience du portefeuille dans le temps, au-delà du seul rendement distribué.

Malgré un contexte immobilier globalement tendu depuis 2023, plusieurs SCPI ont su tirer leur épingle du jeu en 2025 en annonçant une hausse du prix de leurs parts. Ces revalorisations traduisent la solidité de leur gestion, la qualité des actifs détenus, ainsi que leur capacité à maintenir une dynamique positive sur des marchés en transition.

Voici un tableau récapitulatif des principales SCPI ayant revalorisé leur prix de part depuis le début de l'année :

Anticiper une revalorisation du prix de part d'une SCPI peut représenter une opportunité stratégique pour les investisseurs. En investissant juste avant une hausse, vous profitez d'une plus-value latente immédiate et réduisez mécaniquement le délai de récupération de vos frais d'entrée. Mais encore faut-il savoir repérer les bons signaux.

Afin de vous aider dans votre étude des SCPI les plus susceptibles de revaloriser leur prix de part, nous avons analysé les décotes de prix de parts de l'ensemble des SCPI, avec les valeurs de reconstitution publiées à la mi-année.

Voici la liste des SCPI qui présentent actuellement une décote de plus de 5% :

Investir dans une SCPI peu de temps avant la revalorisation de son prix de part peut s'avérer être une opportunité intéressante. Cette stratégie permet de bénéficier d'un effet mécanique immédiat sur la valorisation de votre investissement, sans attendre que la valeur des actifs progresse naturellement.

Lorsqu'une SCPI annonce ou laisse entrevoir une revalorisation prochaine, les investisseurs qui se positionnent juste avant la hausse peuvent bénéficier d'une plus-value latente quelques mois, voire quelques semaines après leur investissement.

Exemple concret :
Un investisseur achète une part de la SCPI Cristal Rente à 250 € en mai 2024. Le 14 juin 2024, la société de gestion Inter Gestion annonce une revalorisation du prix de la part à 255,68 €.

 → Il bénéficie immédiatement d'un gain latent de 2,26 % sur le capital investi, sans avoir encore perçu de dividendes (les parts ne sont pas encore entrées en jouissance).

Ce type d'opportunité peut réduire le délai de remboursement des frais de souscription, ou accélérer la rentabilité globale d'un placement, notamment s'il s'agit d'un investissement prévu de longue date.

Investir juste avant une revalorisation peut être un bon point d'entrée, mais cela ne doit pas constituer le fondement d'une stratégie d'investissement en SCPI. C'est une opportunité intéressante si vous aviez déjà prévu d'investir à moyen ou long terme.

Cette approche peut améliorer le rendement global, mais doit s'inscrire dans une logique patrimoniale construite, avec un horizon de placement long et une vision de diversification.

Anticiper une revalorisation de SCPI nécessite une veille régulière sur les données publiées par les sociétés de gestion et les acteurs spécialisés du marché. Bien qu'il n'existe pas de calendrier officiel de revalorisation, certains signaux permettent de surveiller les opportunités à venir.

Ces publications sont souvent disponibles sur les sites officiels des SCPI, ou sur les pages produit des SCPI sur notre plateforme epargnoo.

Pour faciliter cette veille, certaines plateformes d'investissement centralisent les données essentielles, comparent les SCPI et mettent à jour les évolutions de prix de part en temps réel.

Sur epargnoo.com, vous pouvez suivre facilement les dernières annonces de revalorisation, consulter les fiches SCPI mises à jour, et investir directement via un parcours 100 % digitalisé.

Enfin, un accompagnement personnalisé par un conseiller spécialisé peut vous permettre de repérer les SCPI ayant un fort potentiel de revalorisation ou proches de leur valeur de reconstitution. Ce type de conseil est particulièrement utile si vous souhaitez arbitrer ou ajuster votre portefeuille dans une logique d'optimisation à long terme. De plus, les conseillers peuvent avoir un lien privilégié avec les représentants des sociétés de gestion, et ainsi être au courant des potentielles revalorisations à venir.

Si vous souhaitez échanger avec l'un de nos conseillers à ce sujet, n'hésitez pas à prendre rendez-vous via le lien ci-dessous :

Anticiper une revalorisation est une opportunité à saisir rapidement. Mais encore faut-il pouvoir agir dans les temps. Voici comment maximiser vos chances d'investir au bon moment, avec le bon outil.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, la date de souscription peut être déterminante. En cas de revalorisation annoncée, quelques jours de retard peuvent suffire à vous faire passer à côté d'une opportunité.

Ce conseil vous permet, même si la revalorisation n'intervient finalement pas, de ne pas perdre un mois de délai de jouissance en enregistrant votre souscription sur le mois en cours, et donc de percevoir les premiers dividendes de votre investissement plus rapidement.

En restant proactif et bien informé, vous pouvez optimiser vos rendements dès l'achat. Sur des montants investis significatifs, un simple différentiel de 3 à 5 % sur le prix de souscription peut représenter plusieurs centaines d'euros de gain immédiat, sans impôt supplémentaire. C'est l'un des rares cas où un investissement immobilier peut générer une plus-value quasi-immédiate.

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