Analyse NCap Régions : La SCPI régionale qui tient ses promesses depuis 10 ans

Ce qui la distingue ? Un positionnement 100% France hors saturation parisienne, ciblant les métropoles dynamiques (Lille, Lyon, Toulouse, Nantes, Marseille...), une stabilité exemplaire avec un rendement constant depuis 10 ans, et une stratégie « small caps » qui lui permet d'acquérir des actifs de petite et moyenne taille avec moins de concurrence et un meilleur pricing.

Dans cette analyse complète, nous décryptons la stratégie d'investissement de NCap Régions, ses performances réelles, sa structure de frais, et nous vous livrons notre avis d'expert sur cette SCPI. Faut-il investir dans NCap Régions en 2025 ? Cette SCPI est-elle adaptée à votre profil ? On vous dit tout, sans filtre.

Créée en 2015 par Vendôme Capital Partners, NCap Régions (ex-Vendôme Régions) a dès l'origine adopté une vision pionnière : investir hors zones parisiennes pour capter les opportunités des métropoles régionales où l'économie réelle se développe.

En 2018, un tournant s'opère : l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) exige le transfert de gestion vers Norma Capital, jugeant Vendôme Capital Partners insuffisamment structuré. Cet épisode, qui aurait pu déstabiliser le fonds, n'a en réalité eu aucun impact négatif. Au contraire : sous l'impulsion de Norma Capital, NCap Régions a gagné en rigueur, en transparence et en crédibilité. La transition s'est faite en douceur, et les associés n'ont constaté aucune rupture dans les distributions.

La SCPI obtient ensuite le label ISR en 2021, puis change de nom en juin 2025 pour devenir NCap Régions (harmonisation de la gamme Norma Capital). Aujourd'hui, avec 10 ans de track record, elle est une référence du segment des SCPI régionales.

Norma Capital est une société de gestion agréée AMF, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise. Sa philosophie : « épargne locale, ancrage territorial, approche patrimoniale ». Ce gestionnaire indépendant à taille humaine se distingue des mastodontes du secteur par sa transparence et sa pédagogie.

La gamme Norma Capital comprend trois SCPI complémentaires :

100% de la gamme est labellisée ISR, avec une intégration concrète des critères ESG à chaque acquisition et des plans d'amélioration énergétique systématiques.

Au terme de son premier exercice complet et à mi-parcours 2025, la SCPI NCap Régions affiche des indicateurs financiers et opérationnels qui témoignent d'une maturité réussie et d'une stratégie d'investissement bien exécutée.

Avec 1 milliard d'euros de capitalisation, NCap Régions franchit un cap symbolique qui témoigne de sa maturité. Cette croissance s'est construite progressivement, sans surchauffe, avec une base de 23 792 associés qui assure une certaine liquidité.

Le taux de distribution de 5,72% en 2024 confirme la solidité du modèle dans un contexte immobilier tendu. Plus impressionnant encore : cette stabilité dure depuis 10 ans, avec un rendement constamment situé entre 5,5% et 6%. Le TRI depuis création (5,86%) prouve que NCap Régions crée de la valeur réelle au-delà des simples distributions.

Avec 172 immeubles et 432 baux actifs, la SCPI affiche une diversification bien réelle. Le TOF de 92,3% est satisfaisant et témoigne d'une gestion locative active. Le prix de part, revalorisé à 682€ en septembre 2025, reflète une création de valeur patrimoniale saine, sans surévaluation artificielle. Cela est appuyé par l'augmentation de 10% de la valeur de la part de la SCPI depuis la création de la SCPI.

NCap Régions investit exclusivement en France, mais fait le choix stratégique de ne pas concentrer son patrimoine en Île-de-France. Sa cible : les métropoles régionales dynamiques de plus de 200 000 habitants. Lyon, Toulouse, Lille, Nantes, Bordeaux, Marseille, Nice, Strasbourg, Rennes... autant de villes où l'économie locale est dynamique et les marchés immobiliers moins saturés.

Les avantages de ce positionnement :

Répartition du patrimoine :

Cette répartition sectorielle permet de lisser les risques, tandis que la couverture géographique nationale (Hauts-de-France, Pays de la Loire, Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie, PACA, Grand Est) évite la dépendance à un seul bassin d'emploi.

En 2024, malgré un contexte tendu, NCap Régions a poursuivi sa stratégie avec 9 acquisitions pour ~132 millions d'euros : bureaux à Nantes (2 498 m²), Marseille (5 960 m²), Nice (6 737 m²), Lille (12 194 m²), et plusieurs opérations à Saint-Herblain.

Critères de sélection : qualité des locataires, emplacement stratégique, potentiel de valorisation, et respect des critères ESG (label ISR oblige). Cette discipline d'investissement explique la résilience du portefeuille.

Avec un taux de distribution de 5,72% en 2024, NCap Régions délivre une performance solide dans un contexte compliqué pour l'immobilier tertiaire. Ce rendement la place dans le haut du panier des SCPI diversifiées françaises.

Mais ce qui impressionne vraiment, c'est la stabilité dans la durée. Depuis 2015, NCap Régions affiche un rendement quasi constant entre 5,5% et 6%, traversant la crise COVID, la remontée des taux, et les tensions actuelles sans fléchir. Cette régularité témoigne d'une gestion rigoureuse et d'un portefeuille résilient.

Le TRI depuis création (5,86%) confirme que NCap Régions ne se contente pas de distribuer des loyers : elle crée aussi de la valeur patrimoniale sur le long terme.

Depuis la création de la SCPI, la valeur du prix de la part a progressé de 10% depuis la création. Dernière augmentation en date, le prix de la part est passé de 670€ à 682€ en septembre 2025 (soit une augmentation de +1,79%).

La valeur de reconstitution (701,49€) est légèrement supérieure au prix de part (+5% environ), est rassurante : elle signifie que le patrimoine est bien valorisé par les experts indépendants, sans surévaluation artificielle. Pour un investisseur qui entre aujourd'hui, c'est un point d'entrée juste.

Les frais de gestion (12% HT) et de souscription (10% HT) de NCap Régions restent dans la moyenne du marché. Ces frais peuvent apparaître comme un frein, mais ils sont compensés dans le temps par la régularité de la distribution, surtout pour les investisseurs qui conservent leurs parts sur une durée de détention longue, comme recommandé.

En passant par epargnoo, vous bénéficiez d'un cashback sur les frais de souscription, permettant d'amortir en partie ces frais initiaux.

Les frais de NCap Régions peuvent paraitre élevés, notamment comparé à certaines SCPI récentes sans frais d'entrée (Remake Live, Iroko Zen...). Mais ils ne doivent pas être un frein si vous visez un placement long terme et que vous appréciez la stabilité et la régularité de cette SCPI. Sur la durée, c'est la performance globale qui compte, et NCap Régions a prouvé sa capacité à délivrer des résultats constants depuis 10 ans.

Depuis 2021, NCap Régions bénéficie du label ISR Immobilier, un label d'État qui certifie l'intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la gestion du fonds.

Les engagements concrets :

Exemples d'actions : passage à l'éclairage LED, optimisation du chauffage et de la ventilation, installation de panneaux photovoltaïques, amélioration de l'isolation thermique.

Les bénéfices pour vous :

1. Un track record de 10 ans remarquable NCap Régions a 10 ans d'existence, et son bilan est exemplaire : rendement stable entre 5,5% et 6%, traversée de plusieurs crises sans fléchir, valorisation en progression. Cette longévité est rassurante dans un univers où beaucoup de SCPI récentes n'ont pas encore fait leurs preuves.

2. Un positionnement stratégique unique Le choix des métropoles régionales françaises est particulièrement pertinent. NCap Régions évite la saturation parisienne, bénéficie d'une moindre concurrence sur les acquisitions, et capte des rendements locatifs plus attractifs. Dans un contexte où le télétravail fragilise les bureaux franciliens, cette diversification territoriale est un vrai atout.

3. Une diversification bien pensée Avec 172 immeubles répartis sur toute la France et une diversification sectorielle (55% bureaux, 32% commerces, 13% activités), NCap Régions dilue efficacement les risques. Pas de dépendance à un seul locataire, à un seul secteur, ou à une seule région.

4. Un label ISR engageant Le label ISR n'est pas cosmétique : il structure réellement la gestion avec des plans d'amélioration énergétique systématiques et une logique de durabilité long terme.

5. Une gestion transparente Norma Capital communique de manière régulière et pédagogique : bulletins trimestriels détaillés, rapports annuels complets, code de transparence accessible.

NCap Régions s'adresse avant tout à un investisseur patrimonial, avec un horizon de placement de 8-10 ans minimum. Si vous cherchez une SCPI française solide, avec un rendement stable et une stratégie lisible, NCap Régions coche toutes les cases.

Cette SCPI est adaptée si vous :

Cette SCPI est moins adaptée si vous :

Chez epargnoo, on ne vous vend pas du rêve : on vous donne tous les éléments pour décider en connaissance de cause. Comme toute SCPI, NCap Régions comporte des risques qu'il faut absolument connaître avant d'investir.

Perte en capital : Le capital investi n'est pas garanti. Une dévalorisation du patrimoine immobilier ou un déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché secondaire peuvent entraîner une perte. C'est un placement immobilier, pas un livret A.

Vacance locative : La performance repose sur les loyers perçus. En cas de départ de locataires ou de difficultés à relouer, les revenus distribuables baissent. Le marché immobilier tertiaire reste exposé aux évolutions économiques et aux mutations des usages.

Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. La revente dépend de l'existence d'acheteurs. En période de crise, vous pourriez attendre plusieurs mois avant de récupérer votre capital.

Étape 1 : Accédez à la fiche NCap Régions
Rendez-vous sur epargnoo.com et recherchez « NCap Régions ». Vous accédez à la fiche complète avec toutes les informations, performances, et documents réglementaires.

Étape 2 : Simulez votre investissement
Utilisez notre simulateur pour définir le montant que vous souhaitez investir. Vous verrez immédiatement le nombre de parts, les frais applicables, et le cashback epargnoo.

Étape 3 : Créez votre compte et complétez votre profil
Inscrivez-vous en quelques clics (moins de 10 minutes). Complétez votre profil investisseur pour que nous puissions vérifier l'adéquation de l'investissement avec votre profil.

Étape 4 : Signez et investissez
Signez électroniquement les documents de souscription. Votre dossier est transmis à Norma Capital, et vous recevez votre certificat de parts sous quelques jours.

Vous avez des questions ? Vous voulez être accompagné ? Nos conseillers sont à votre disposition gratuitement. Appelez-nous, écrivez-nous, on est là pour vous guider à chaque étape.

Et n'oubliez pas : en passant par epargnoo, vous bénéficiez d'un cashback sur les frais de souscription. C'est notre manière de vous remercier de nous faire confiance.