SCPI Log In

Il y a quatre ans, investir dans des entrepôts et des ateliers plutôt que dans des bureaux passait encore pour un choix de niche. En 2025, la logistique et les locaux d'activité figurent parmi les catégories de SCPI les plus performantes du marché.

Log In, la SCPI de Theoreim lancée en octobre 2022, a fait ce choix dès sa création. Cette société civile de placement immobilier a été pensée autour d'une conviction : la réindustrialisation de l'Europe passera par l'immobilier industriel et logistique. Son parc immobilier est donc investi uniquement hors de France, dans la logistique, les locaux d'activité et les sites de production. Le résultat se lit dans les chiffres : un taux de distribution de 6,21 % en 2025, un taux d'occupation de 100 % à chaque fin d'exercice depuis 2023 et un prix d'une part revalorisé de 2 % en novembre 2025.

Près de quatre ans après son lancement, Log In n'est plus une promesse de plaquette commerciale. Avec 247,7 M€ de capitalisation et un nombre d'associés porté à 6 315 au 30 juin 2026, elle dispose de trois exercices complets pour être jugée sur pièces. Y compris sur deux sujets que les fiches comparatives abordent rarement : l'écart entre son rendement brut et son rendement net, et la sortie progressive d'un investisseur fondateur, absorbée sans aucune part en attente.

Dans cette analyse de la SCPI Log In, nous allons passer en revue sa stratégie d'investissement, la composition réelle de son patrimoine, ses performances, sa structure de frais et les points de vigilance à connaître avant de souscrire. Nous nous sommes appuyés sur le bulletin trimestriel du deuxième trimestre 2026 et sur la documentation de Theoreim pour vous livrer un avis argumenté, chiffres à l'appui, utile pour décider si cette SCPI a sa place dans votre épargne.

Trois lectures se dégagent de ces données clés, et elles vont dans le même sens.

La première est celle d'une régularité de rendement peu commune pour une SCPI de rendement : 6,21 % en 2023, 6,30 % en 2024, 6,21 % en 2025. Trois exercices consécutifs au-dessus de 6 %, sans pic de démarrage ni rechute, c'est un profil que l'on rencontre rarement chez une jeune SCPI.

La deuxième est celle d'un patrimoine solidement loué et d'une structure financière prudente : un taux d'occupation financier et physique de 100 %, des baux engagés fermement pour 9,1 ans en moyenne et un endettement quasi nul. Le fonds tire ses revenus d'immeubles occupés, pas d'hypothèses de relocation.

La troisième est celle d'un prix d'entrée raisonnable : malgré la revalorisation de novembre 2025, la part reste inférieure de près de 5 % à la valeur de reconstitution du patrimoine. Votre prix d'achat donne donc accès à l'immobilier sous-jacent pour un montant inférieur à ce que coûterait sa reconstitution.

Précision sur le fonctionnement de ce placement pour ceux qui le découvrent : Log In est une SCPI à capital variable, et non à capital fixe comme certaines SCPI plus anciennes dont les parts s'échangent sur un marché secondaire. La société de gestion émet de nouvelles parts au fil de la collecte, et la revente s'effectue par retrait auprès du fonds, compensé par de nouvelles souscriptions, plutôt que sur un marché secondaire. Vous devenez associé au prorata de vos parts et percevez une quote-part des loyers, sans avoir à gérer vous-même les immeubles.

Log In s'est construite autour d'une conviction que Theoreim assume pleinement : l'autonomie stratégique de l'Europe passera par le retour d'une partie de la production et des stocks sur le continent. La crise sanitaire, puis les tensions sur les chaînes d'approvisionnement mondiales, ont montré le coût de la dépendance aux usines lointaines. Les entreprises relocalisent, constituent des stocks de sécurité et rapprochent leurs entrepôts de leurs clients. Toutes ont besoin de murs. Le nom du fonds joue d'ailleurs sur cette idée de connexion entre les sites de production, les entrepôts et les marchés européens.

C'est sur ces murs que la SCPI construit son positionnement, à l'échelle européenne et sur une vision de long terme. Son univers d'investissement couvre les entrepôts logistiques, y compris ceux du dernier kilomètre, les usines, les locaux d'activité, les centres de recherche et développement, et, dans son cadre réglementaire, les data centers. Le principe est simple, mais les locaux d'activité méritent une explication : il s'agit de bâtiments mixtes qui associent un atelier ou une zone de production, du stockage et quelques bureaux, typiquement occupés par des PME industrielles ou artisanales.

Cette classe d'actifs présente une qualité que nous jugeons sous-estimée par beaucoup d'épargnants : on ne déménage pas une usine comme on change de bureaux. Un industriel qui a installé ses machines, adapté ses quais de chargement et formé ses équipes sur un site a toutes les raisons d'y rester. C'est ce qui explique des baux longs et des taux de vacance structurellement faibles sur ce segment, là où le bureau souffre depuis 2022 de la généralisation du télétravail.

Une partie des acquisitions est réalisée en sale and leaseback : une entreprise vend ses murs à la SCPI et en reste locataire, généralement avec un bail long. Elle récupère du capital pour financer son développement, et la SCPI acquiert un immeuble dont l'occupant est connu et engagé. Log In a notamment mené ce type d'opération en Italie avec un acteur de l'industrie du luxe.

Au 30 juin 2026, Log In détient 21 immeubles loués à 23 locataires. Chaque actif est situé hors de France, un choix délibéré sur lequel nous revenons dans la partie fiscalité.

La répartition géographique du portefeuille épouse la carte des bassins industriels européens. En Espagne, la SCPI détient des actifs à Pampelune, Alicante, Séville et Grenade. En Italie, elle est présente dans le nord et le centre du pays, à Bovolone, Fossò, Collesalvetti, San Donato ou Côme. Au Royaume-Uni, ses immeubles se situent à Nottingham, Sheffield et Alnwick, ainsi qu'en Écosse, à Livingston et Cumbernauld. Viennent ensuite deux sites allemands en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, deux sites polonais à Tychy et Cracovie, et un actif de sciences de la vie à Galway, en Irlande.

Un point surprendra ceux qui s'arrêtent au nom du fonds : Log In est davantage une SCPI industrielle qu'une SCPI logistique. Dans la répartition sectorielle, les locaux d'activité et sites de production représentent 65 % du patrimoine, la logistique 30 % et l'immobilier de sciences de la vie, laboratoires et centres de recherche, 5 %. C'est à nos yeux une force. La logistique pure a connu une forte compression des rendements à l'achat entre 2019 et 2022, alors que l'immobilier du secteur industriel de taille moyenne reste moins disputé par les grands investisseurs, ce qui permet d'acheter à de meilleures conditions. Le rendement acte en main moyen du portefeuille, c'est-à-dire le loyer rapporté au coût total d'acquisition frais inclus, ressort à 7,07 %.

La qualité locative se mesure aussi à la durée des engagements. La durée moyenne ferme des baux (WALB) atteint 9,1 ans, et la durée moyenne jusqu'au terme des baux (WALT) 10,7 ans. Concrètement, les locataires en place ne peuvent pas résilier leur bail avant neuf ans en moyenne, ce qui donne une visibilité appréciable sur les loyers futurs, sans toutefois les garantir.

L'acquisition la plus récente illustre bien la stratégie. Le 18 juin 2026, Log In a acquis à Grenade un entrepôt du dernier kilomètre de plus de 10 000 m² pour plus de 21 M€ hors droits, la plus importante opération de son histoire. Le bâtiment est intégralement loué au numéro un mondial du commerce en ligne et de la logistique, sous un bail triple net dont la durée ferme résiduelle est de 8,4 ans. Il est certifié BREEAM Very Good et classé A au diagnostic de performance énergétique. Quelques mois plus tôt, la SCPI avait acquis un actif logistique de plus de 16 000 m² à Cracovie pour 10 M€, loué dix ans fermes et financé sans recours à l'emprunt.

Log In est labellisée ISR depuis février 2023 et classée article 8 au sens du règlement SFDR : elle promeut des caractéristiques environnementales et sociales, sans en faire son objectif d'investissement exclusif. Sa démarche repose sur une grille d'évaluation de vingt-six critères répartis en dix thématiques, appliquée à chaque immeuble pour en suivre l'amélioration dans le temps.

Obtenir ce label sur un patrimoine industriel est plus exigeant que sur des bureaux récents : un entrepôt ou un atelier consomme de l'énergie par nature, et ses marges de progrès passent par des travaux concrets, comme l'isolation, les toitures photovoltaïques ou l'éclairage. C'est aussi ce qui rend la démarche intéressante. Theoreim met en avant une dimension sociale propre à sa thèse, avec des implantations qui soutiennent l'emploi dans des zones industrielles parfois éloignées des grandes métropoles.

Depuis son premier exercice complet, Log In a servi un taux de distribution compris entre 6,21 % et 6,30 %. Pour une SCPI lancée en pleine remontée des taux d'intérêt, dans un marché où de nombreux fonds ont dû réduire leur dividende ou baisser leur prix de part, cette stabilité constitue sa meilleure carte de visite.

À titre de repère, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, et la catégorie logistique et locaux d'activité a affiché l'une des meilleures performances globales du marché, à +5,8 %. Log In se situe donc nettement au-dessus de la moyenne, et dans le haut de sa propre catégorie.

Le report à nouveau est la réserve qu'une SCPI constitue avec les revenus non distribués, pour lisser ses dividendes les années moins favorables. Log In en a fait l'usage prévu : la réserve constituée lors de son démarrage a servi à soutenir la distribution, à hauteur de 2,13 € par part en 2024 puis de 0,97 € par part en 2025, soit 0,39 point du taux de distribution 2025.

Ce lissage s'explique par la vitesse de croissance du fonds. Une SCPI qui collecte rapidement reçoit des capitaux avant de pouvoir les investir en immeubles, et ces sommes ne produisent pas de loyers pendant quelques mois. Le report à nouveau a joué son rôle d'amortisseur. La contrepartie est qu'il est aujourd'hui presque entièrement consommé : la distribution des prochains exercices devra être couverte par les seuls revenus courants.

Pour 2026, Theoreim affiche un objectif de taux de distribution brut compris entre 6 % et 6,50 %, non garanti. Les deux premiers acomptes s'élèvent à 3,79 € puis 3,72 € bruts par part, soit 7,51 € sur le semestre. Annualisé, ce rythme correspond à un taux d'environ 5,9 % sur le prix de 255 €. Atteindre le bas de la fourchette suppose donc un second semestre légèrement plus généreux, ce que permet notamment l'entrée en loyer des acquisitions du premier semestre, dont l'entrepôt de Grenade. C'est le premier point que nous suivrons dans les prochains bulletins.

Le 1er novembre 2025, Theoreim a relevé le prix de la part de 250 à 255 €, soit une hausse de 2 %, la première évolution du prix depuis le lancement. C'est cette revalorisation qui porte la performance globale annuelle 2025 à 8,21 %, en additionnant le taux de distribution de 6,21 % et la progression du prix de part. Dans un marché où le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % la même année, une hausse de prix est un signal fort sur la valeur du patrimoine.

La valeur de reconstitution correspond à ce qu'il faudrait payer pour reconstituer aujourd'hui le patrimoine de la SCPI, frais d'acquisition compris. À 268,05 €, elle dépasse de 5,1 % le prix de la part. On parle de décote : vous entrez dans le fonds à un prix inférieur à la valeur estimée de ses immeubles. Cette marge ne garantit pas une nouvelle revalorisation, mais elle offre un coussin de sécurité appréciable et laisse de la place à une hausse future si les valeurs d'expertise se maintiennent.

Un dernier indicateur demande une explication : le TRI cible de 5 % sur dix ans, inférieur au taux de distribution. Ce n'est pas une contradiction. Le taux de rendement interne mesure la performance réelle de l'épargnant sur toute la durée de détention, en intégrant le coût d'entrée de 10 % du prix de la part. Ce frais est payé une fois, au début, et il pèse sur le résultat final. Un TRI cible de 5 % reste un objectif prudent, que la trajectoire actuelle de Log In permet d'envisager sereinement.

Le marché des parts de Log In présente une particularité en 2026. Au premier semestre, 91 207 parts ont été retirées, dont 41 765 au deuxième trimestre. Ces retraits proviennent principalement de la sortie progressive de l'un des fondateurs du fonds, présenté par la société de gestion comme son unique investisseur institutionnel significatif, qui avait investi en compte propre au lancement pour amorcer la SCPI.

Ce type d'investisseur d'amorçage est fréquent : il permet à un fonds de constituer ses premiers actifs avant que la collecte des particuliers ne prenne le relais. Sa sortie est donc logique une fois le fonds installé. Ce qui compte, c'est la façon dont elle est absorbée et le temps nécessaire pour la mener à terme. Sur la même période, 144 103 parts nouvelles ont été souscrites, la collecte du deuxième trimestre a atteint 17,5 M€ et, à cette date, aucune part n'est en attente de retrait. La SCPI finance ce départ sans vendre d'immeuble et sans interrompre son plan d'acquisitions, ce qui témoigne de la solidité de sa collecte.

Theoreim a reçu son agrément de l'Autorité des marchés financiers le 11 septembre 2020, sous le numéro GP-20000030. Née en pleine crise sanitaire, la société de gestion basée à Paris est fondée par quatre associés qui cumulent une expérience de plus de 40 ans en immobilier, gestion de fonds et distribution. Elle est présidée par Romain Welsch, et Gaëlla Hellegouarch en assure la direction générale.

Sa particularité tient à son approche en architecture ouverte, conçue pour offrir aux épargnants l'expertise de spécialistes reconnus : plutôt que de tout faire en interne, Theoreim conçoit des stratégies d'investissement et s'appuie sur des partenaires spécialisés reconnus pour les déployer. Elle gère selon ce principe deux autres véhicules, la SC Pythagore, accessible en unité de compte dans l'assurance vie, et le FPS Newton, réservé aux investisseurs avertis. Log In est sa seule SCPI : chez Theoreim, logistique et industrie européenne sont donc au cœur de l'offre grand public. Le statut de société civile impose par ailleurs une information régulière, avec un bulletin chaque trimestre et un rapport annuel détaillé.

Le fonds est encadré par des acteurs de premier plan : le dépositaire est CACEIS, les expertises immobilières sont confiées à BNP Paribas Real Estate Valuation et les comptes sont certifiés par KPMG. Log In a par ailleurs été distinguée par plusieurs palmarès de la presse spécialisée, notamment comme meilleure SCPI spécialisée au Grand Prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent.

Pour investir dans six pays avec une société de gestion parisienne, il faut des relais locaux. C'est le rôle de Principal Real Estate Europe, plateforme européenne de Principal Real Estate, l'un des grands gestionnaires immobiliers mondiaux. Ses équipes, implantées dans plusieurs pays européens, identifient les opportunités, les analysent et les recommandent au comité d'investissement de la SCPI, puis assurent le suivi et la gestion des immeubles.

Ce partenariat explique en grande partie la qualité du sourcing de Log In. Acheter un site industriel à Pampelune, négocier un sale and leaseback avec un industriel italien ou acquérir un entrepôt à Cracovie suppose une connaissance fine des marchés locaux, des acteurs et des pratiques juridiques. La décision finale reste du ressort de Theoreim, qui conserve la responsabilité de la gestion du fonds. Pour l'associé, cette organisation n'ajoute pas de couche de frais visible : la documentation précise que la société de gestion peut rétrocéder une partie de sa commission de gestion aux prestataires immobiliers.

Log In fonctionne selon le modèle classique avec frais d'entrée, à rebours des SCPI sans commission de souscription qui se sont multipliées depuis 2020. Ce choix a ses avantages, à condition de respecter l'horizon de placement.

Les frais de souscription, d'abord. Ils sont intégrés au prix de 255 € et expliquent l'écart avec la valeur de retrait de 229,50 €, inférieure de 10 %. Concrètement, si vous revendiez vos parts le lendemain de la souscription, vous récupéreriez 229,50 € par part. Au rythme de distribution actuel, il faut environ deux années de dividendes pour compenser ce coût d'entrée. Au-delà, il ne pèse plus, contrairement à une commission de gestion élevée qui se prélève chaque année.

La commission de gestion, ensuite. À 12 % TTC des loyers encaissés, elle se situe dans la moyenne du marché et nettement en dessous des niveaux pratiqués par les SCPI sans frais d'entrée, qui compensent l'absence de commission de souscription par des frais de gestion de 14 à 18 % TTC. Une clause mérite d'être connue : la commission passe à 12 % HT, soit 14,4 % TTC, les années où la collecte nette annuelle est inférieure à 5 M€. Avec 66,8 M€ de collecte nette en 2025, ce seuil est loin d'être atteint aujourd'hui, mais il faudra le surveiller si le rythme de souscription venait à ralentir fortement.

Les commissions sur les immeubles, enfin. La commission d'acquisition et de cession de 1,2 % TTC est l'une des plus basses du marché. Ce point est souvent négligé alors qu'il compte : une commission d'acquisition élevée ampute directement le capital investi en immobilier, surtout pour une SCPI en croissance qui achète beaucoup.

Le patrimoine de Log In étant situé à 100 % hors de France, la quasi-totalité des revenus distribués est de source étrangère. Leur traitement fiscal dépend des conventions signées entre la France et chacun des six pays d'investissement.

Deux mécanismes coexistent pour éviter la double imposition. Dans le premier, les revenus sont exonérés d'impôt en France mais pris en compte pour calculer le taux appliqué à vos autres revenus : c'est la règle du taux effectif. Dans le second, ils sont déclarés en France mais ouvrent droit à un crédit d'impôt qui neutralise l'impôt déjà payé à l'étranger.

Dans les deux cas, ces revenus échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent les revenus fonciers français. C'est un avantage net pour les contribuables fortement imposés : pour un épargnant situé dans une tranche marginale de 30 % ou plus, l'écart avec une SCPI française peut dépasser un point de rendement net. Seuls les éventuels produits financiers de la SCPI, issus du placement de sa trésorerie, restent soumis à la fiscalité française.

Enfin, les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. La valeur IFI 2025 communiquée par Theoreim s'élève à 211,27 € par part pour un résident fiscal français.

Un avis SCPI sérieux ne se résume pas à un taux. Log In fait partie des SCPI dont le dossier est le plus lisible du marché. La question n'est pas tant de savoir si le fonds est bien géré, ce que ses chiffres démontrent, que de déterminer quelle place lui donner dans votre patrimoine.

Les arguments sont nombreux et concrets. Un taux de distribution stable au-dessus de 6 % depuis trois ans, un taux d'occupation de 100 %, des baux fermes de 9,1 ans en moyenne, un endettement de 5,3 % qui laisse une marge de manœuvre importante, une part revalorisée en 2025 et toujours décotée par rapport à sa valeur de reconstitution. S'y ajoutent une thèse d'investissement qui a du sens à long terme, un partenaire immobilier international pour la déployer et une collecte suffisamment solide pour absorber le départ d'un investisseur fondateur sans la moindre attente.

Trois points méritent d'être gardés en tête. Le rendement net perçu, 4,91 % en 2025, est le chiffre à utiliser pour estimer vos revenus : il est sensiblement inférieur au taux brut affiché, même si la fiscalité étrangère est souvent plus favorable qu'une imposition française. Le report à nouveau a été largement mobilisé et ne pourra plus soutenir la distribution. Enfin, 28 % du patrimoine est exposé à des devises autres que l'euro. Aucun de ces éléments n'est rédhibitoire, mais ils justifient de raisonner en ligne de diversification plutôt qu'en placement unique.

Comme pour toute ligne d'un portefeuille, la question du dimensionnement se pose autant que celle du choix : un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à situer Log In par rapport au reste de vos placements.

Le premier est la distribution 2026. Le maintien du taux dans la fourchette de 6 % à 6,50 % sans recours au report à nouveau confirmerait que les revenus courants couvrent pleinement la politique de distribution.

Le deuxième est l'équilibre entre collecte et retraits, le temps que se termine la sortie de l'investisseur fondateur. Une collecte qui reste nettement supérieure aux retraits validerait la solidité du marché des parts.

Le troisième est la tenue de la valeur de reconstitution. Tant qu'elle reste supérieure au prix de part, l'associé qui souscrit aujourd'hui bénéficie d'une marge de sécurité, et une nouvelle revalorisation reste envisageable.

Log In appartient à la famille des SCPI de logistique et de locaux d'activité, la catégorie qui a le mieux traversé les années 2023 à 2025. Pour comparer les fonds positionnés sur ce segment et comprendre leurs différences de stratégie, consultez notre sélection des SCPI de logistique et d'entrepôts.

Avec un patrimoine investi à 100 % hors de France, Log In relève aussi pleinement de la catégorie des SCPI européennes. Retrouvez notre analyse de la fiscalité des SCPI européennes et notre guide des meilleures SCPI européennes.

Enfin, une SCPI s'apprécie toujours au sein d'un portefeuille. Découvrez combien de SCPI détenir pour bien diversifier et comment investir en SCPI à crédit.

Le taux brut de 6,21 % inclut l'impôt payé dans les pays où se situent les immeubles, que la SCPI acquitte pour le compte de ses associés. Le taux net de 4,91 % correspond aux sommes effectivement versées. Cet impôt étranger se substitue en grande partie à l'impôt français, et les revenus échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le TRI mesure la performance de l'épargnant sur toute la durée de détention, frais d'entrée compris. La commission de souscription, qui représente 10 % du prix de la part, est payée une seule fois au départ et pèse sur ce calcul. Le TRI cible de 5 % sur dix ans, non garanti, est donc cohérent avec un taux de distribution supérieur à 6 %.

Non. Au 30 juin 2026, le patrimoine est réparti entre l'Espagne, l'Italie, le Royaume-Uni, l'Allemagne, la Pologne et l'Irlande, sans aucun immeuble en France. Ce choix permet de diversifier géographiquement le patrimoine et de bénéficier de la fiscalité des revenus étrangers.

Très peu. Le ratio de dettes et autres engagements s'établit à 5,3 % au 30 juin 2026, alors que les statuts autorisent jusqu'à 40 % de la valeur des immeubles. L'acquisition de Cracovie, début 2026, a par exemple été financée sans emprunt.

Il s'agit de la sortie progressive de l'un des fondateurs du fonds, qui avait investi en compte propre pour amorcer la SCPI. Les retraits correspondants sont compensés par de nouvelles souscriptions : au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait et la collecte du trimestre atteignait 17,5 M€.

Les revenus étant de source étrangère, ils sont soit exonérés en France avec application du taux effectif, soit imposés avec un crédit d'impôt, selon la convention fiscale applicable. Ils échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, pour une valeur 2025 de 211,27 € par part.