SCPI de plus-value : fonctionnement, avantages, fiscalité et exemples concrets

Lorsqu'on évoque l'investissement en SCPI, la plupart des épargnants pensent immédiatement aux revenus locatifs versés chaque trimestre. C'est normal : les SCPI de rendement représentent l'écrasante majorité du marché et concentrent l'essentiel de la collecte. À côté d'elles, les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier) attirent ceux qui cherchent avant tout à réduire leur impôt. Mais il existe une troisième catégorie, bien moins médiatisée, qui repose sur une logique radicalement différente : la SCPI de plus-value.

Son principe ? Ne pas distribuer de revenus (ou très peu) et miser intégralement sur la valorisation du patrimoine immobilier détenu. Un positionnement qui peut surprendre, mais qui répond à des besoins patrimoniaux très concrets, notamment pour les investisseurs fortement imposés ou ceux qui privilégient la capitalisation à long terme.

Une SCPI de plus-value (également appelée SCPI de capitalisation ou, plus rarement, SCPI de valorisation) est une Société Civile de Placement Immobilier dont l'objectif premier n'est pas de générer des loyers pour ses associés, mais de faire croître la valeur de leurs parts au fil du temps.

Pour bien comprendre cette distinction, il est utile de rappeler ce qu'est une plus-value en immobilier : il s'agit tout simplement de la différence positive entre le prix auquel un bien est revendu et le prix auquel il a été acquis. Si vous achetez un appartement 150 000 € et que vous le revendez 200 000 € quelques années plus tard, vous réalisez une plus-value de 50 000 €.

Dans une SCPI de capitalisation, cette logique est appliquée à l'échelle d'un portefeuille entier d'actifs immobiliers. La société de gestion acquiert des biens à prix décoté, les conserve pendant plusieurs années, puis les cède à leur valeur de marché. Le gain dégagé se traduit par une revalorisation progressive du prix de la part, dont l'investisseur profite au moment où il décide de revendre ses propres parts.

Pour situer les choses clairement, voici un aperçu comparatif des trois grandes familles de SCPI :

Le ressort de ce type de SCPI repose sur un principe simple en apparence : acheter bas pour revendre haut. En pratique, la mécanique est plus subtile et exige une véritable expertise de la part de la société de gestion.

Une fois les actifs en portefeuille, la société de gestion attend que les conditions de décote disparaissent. Lorsqu'un locataire sous bail 1948 quitte le logement, lorsque la nue-propriété arrive à son terme ou lorsqu'un viager se libère, le bien retrouve sa pleine valeur de marché. La société de gestion peut alors le céder avec un gain substantiel.

Ce gain se reflète dans la valeur de reconstitution de la SCPI, un indicateur clé qui mesure la valeur réelle du patrimoine détenu (actifs + frais d'acquisition). Si cette valeur progresse plus vite que le prix de souscription, cela signifie que les parts sont sous-évaluées — un signal positif pour les associés.

Contrairement aux SCPI de rendement où la performance dépend largement du taux d'occupation et de la qualité des locataires, la réussite d'une SCPI de capitalisation repose sur la capacité d'analyse et de négociation de la société de gestion. C'est elle qui identifie les opportunités, évalue le potentiel de revalorisation, arbitre les cessions au bon moment et décide des revalorisations du prix de part.

C'est l'argument le plus souvent mis en avant, et il est loin d'être anecdotique. Puisque la SCPI ne distribue pas (ou très marginalement) de revenus fonciers, l'investisseur n'alourdit pas sa base imposable à l'impôt sur le revenu chaque année. Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est à 30 % ou au-delà, la différence par rapport à une SCPI de rendement classique peut être significative.

Acheter un appartement sous bail 1948 à Paris, négocier un viager ou acquérir de la nue-propriété de logements sociaux demande un réseau, une expertise juridique et un capital conséquent. En investissant via une SCPI de capitalisation, l'épargnant accède indirectement à ces opérations avec un ticket d'entrée bien plus modeste et sans aucune contrainte de gestion.

Comme pour toute SCPI, le patrimoine est réparti sur plusieurs actifs, dans différents arrondissements ou communes. Cette diversification réduit l'exposition à un événement isolé (vacance d'un lot, sinistre, baisse localisée du marché).

Certaines SCPI de capitalisation affichent des historiques de revalorisation éloquents. Sofiprime, par exemple, est passée d'un prix de part de 220 € lors de son lancement en 2017 à 280 € en 2024, soit une progression de plus de 27 % en sept ans. Novapierre Résidentiel a quant à elle enregistré une revalorisation de 6 % du prix de sa part en 2021, à laquelle s'est ajoutée une distribution exceptionnelle de plus-values de 2 %.

Aucun placement n'échappe au risque, et les SCPI de plus-value ne font pas exception. Avant d'investir, plusieurs points méritent une attention particulière.

L'absence de revenus pendant toute la durée de détention constitue la contrepartie directe du modèle. Si vous avez besoin d'un complément de revenus régulier pour financer votre quotidien ou préparer votre retraite à court terme, ce véhicule n'est pas adapté. Il s'agit d'un engagement de long terme — comptez au minimum huit à dix ans pour que la stratégie porte ses fruits.

La plus-value n'est jamais garantie. Elle dépend de la conjoncture immobilière, de la capacité de la société de gestion à identifier les bonnes opportunités et du rythme de libération des biens décotés. En période de recul des prix, les revalorisations peuvent ralentir, voire s'inverser. Patrimmo Croissance Impact, par exemple, a vu son prix de part baisser de 733 € à 677 € en janvier 2025 malgré un historique de valorisation solide depuis sa création.

La liquidité reste limitée, en particulier pour les SCPI à capital fixe où les échanges de parts s'effectuent sur un marché secondaire entre associés. Trouver un acquéreur peut prendre du temps, et le prix de cession dépend de l'offre et de la demande à un instant donné.

Enfin, le nombre de SCPI de capitalisation disponibles sur le marché est très restreint, ce qui limite la possibilité de diversifier au sein de cette catégorie.

Puisque les SCPI de capitalisation distribuent peu ou pas de revenus, l'investisseur est faiblement imposé au titre de l'impôt sur le revenu pendant la phase de détention. C'est précisément ce qui les rend attractives pour les profils à TMI élevée.

Lorsque l'associé cède ses parts, la plus-value réalisée (différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition) est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Le taux global s'élève à 36,2 %, réparti comme suit : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, des abattements progressifs viennent réduire cette charge en fonction de la durée de détention :

Concrètement, après 22 ans de détention, l'investisseur est totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur sa plus-value. Après 30 ans, il est également exonéré de prélèvements sociaux. Un horizon long, certes, mais cohérent avec la philosophie de capitalisation de ce type de SCPI.

L'achat de parts en nue-propriété constitue un levier fiscal intéressant. Lors du calcul de la plus-value à la revente, l'administration retient comme prix d'acquisition la valeur en pleine propriété au moment de l'achat — et non le prix effectivement payé par le nu-propriétaire (qui est inférieur). L'assiette imposable est donc mécaniquement réduite.

Point rassurant pour les investisseurs : c'est la société de gestion qui se charge de toutes les formalités déclaratives et du calcul de l'imposition. L'associé n'a aucune démarche spécifique à effectuer.

Il ne s'agit pas tant de choisir l'une contre l'autre que de comprendre à quel objectif patrimonial chacun répond.

Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) est l'indicateur à privilégier pour évaluer la performance globale d'une SCPI de capitalisation. Contrairement au taux de distribution qui ne mesure que les revenus versés sur une année, le TRI intègre à la fois les éventuels dividendes, la revalorisation du prix de part et les frais, sur une période donnée (généralement dix ans). C'est une photographie bien plus fidèle de la rentabilité réelle d'un investissement.

Dans une logique de diversification, les deux catégories peuvent tout à fait coexister dans un même portefeuille : la SCPI de rendement pour générer des revenus réguliers, la SCPI de capitalisation pour faire travailler un capital sans alourdir la pression fiscale.

→ Consultez notre comparatif des meilleures SCPI de rendement en 2026

Ce véhicule n'est pas universel, et c'est précisément ce qui fait sa pertinence pour certains profils. La SCPI de capitalisation convient particulièrement aux investisseurs qui disposent d'un horizon de placement long (au moins huit ans, idéalement davantage), qui ne cherchent pas à percevoir de revenus immédiats et qui souhaitent avant tout faire fructifier un capital en s'exposant à l'immobilier résidentiel.

Elle intéresse tout particulièrement les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est élevée : en l'absence de revenus fonciers distribués, l'investissement ne vient pas gonfler l'assiette imposable, contrairement à une SCPI de rendement classique.

Enfin, pour les épargnants déjà positionnés sur des SCPI de rendement, intégrer une SCPI de plus-value dans leur allocation permet d'introduire une logique de capitalisation complémentaire, en diversifiant à la fois la stratégie et le type d'actifs immobiliers détenus.

La SCPI de plus-value occupe une place singulière dans le paysage de la pierre papier. Elle ne convient pas à tous les profils, mais offre une réponse pertinente à ceux qui souhaitent capitaliser sur l'immobilier sans subir la fiscalité annuelle des revenus fonciers. Sa réussite repose sur la qualité de la société de gestion, la patience de l'investisseur et, bien sûr, l'évolution du marché immobilier.

Comme pour tout placement, la clé réside dans la cohérence entre le produit choisi et vos objectifs personnels. Un accompagnement adapté permet de déterminer si ce véhicule a sa place dans votre stratégie patrimoniale — seul ou en complément d'autres SCPI.