PGA SCPI : définition et fonctionnement de la performance globale annuelle

Pendant des années, un seul chiffre a suffi à vendre une SCPI : son rendement. Un taux de distribution de 5 % ou 6 % s'affichait en gros caractères, et beaucoup d'épargnants ont découvert trop tard qu'il ne racontait qu'une partie de l'histoire. Entre 2023 et 2025, plusieurs SCPI ont continué à verser des revenus réguliers pendant que le prix de leur part baissait de 10 %, 20 % ou davantage. Le rendement affiché était bien réel, mais le capital des associés avait fondu.

C'est précisément ce trou dans la raquette que vient combler la performance globale annuelle, abrégée PGA et parfois appelée « performance globale » (PG) ou taux de performance globale dans les documents commerciaux. Imposée par l'ASPIM, l'association professionnelle des sociétés de gestion, en lien avec l'Autorité des marchés financiers, la PGA réunit en un seul chiffre ce que votre SCPI vous a versé et ce que votre part a gagné ou perdu en valeur sur l'année. Elle donne une vision complète de votre épargne placée en SCPI.

Pour un investisseur qui débute, c'est une excellente nouvelle. Dans cet article, notre guide SCPI explique pourquoi l'ASPIM a créé la PGA, comment elle se calcule, ce qu'elle révèle du marché en 2025, ce qu'elle ne mesure pas et comment l'utiliser pour choisir une SCPI.

Un mot de vocabulaire avant d'aller plus loin. Le taux de distribution rapporte les dividendes bruts versés sur une année au prix de la part au 1er janvier : c'est la composante « revenus ». Le prix de part est le prix auquel vous achetez une part de SCPI. Dans une SCPI à capital variable, le type de véhicule le plus répandu, il est fixé par la société de gestion à partir de la valeur des immeubles, et peut être relevé ou abaissé en cours de vie. C'est la combinaison de ces deux éléments que mesure la PGA.

La PGA est la troisième étape d'un long travail de normalisation. À partir de 2012, les SCPI communiquaient leur TDVM, qui rapportait le dividende au prix moyen de la part sur l'année, au risque de lisser les variations de prix.

À partir de 2022, l'ASPIM l'a remplacé par le taux de distribution, calculé sur le prix au 1er janvier, et par le rendement global immobilier (RGI), qui y ajoutait l'évolution de la valeur des immeubles. Le RGI allait dans la bonne direction, mais il a été très peu repris par les sociétés de gestion et mesurait la santé du patrimoine plutôt que ce qui revient réellement à l'associé.

Le déclic est venu de la vague de lancements de 2024. Certaines jeunes SCPI ont affiché des taux de distribution flatteurs, soit en annualisant un rendement calculé sur quelques mois, soit en le calculant sur un prix « fondateur » ou « sponsor », réservé aux premiers souscripteurs. Un prix de référence plus bas donne mécaniquement un rendement plus élevé, dont l'épargnant entré ensuite au prix normal ne profite pas.

Surtout, dans la communication d'une SCPI, le taux de distribution pouvait être présenté seul, même quand le prix de la part venait de baisser fortement. Un épargnant voyait « 5 % de rendement » et ignorait que sa part avait perdu 15 % dans le même temps.

L'ASPIM a publié une nouvelle version de sa note méthodologique, à la suite d'une demande formelle du régulateur et en application des règles européennes sur la présentation des performances. Les changements concrets sont au nombre de cinq.

Pour une SCPI à capital variable, la PGA de l'année N se calcule ainsi :

PGA = [dividende brut de l'année N + (prix de souscription au 1er janvier N+1 − prix de souscription au 1er janvier N)] ÷ prix de souscription au 1er janvier N

Dit plus simplement, la PGA correspond à : taux de distribution + évolution du prix de la part. Le dividende pris en compte est brut, c'est-à-dire avant votre fiscalité personnelle, et calculé pour une part détenue toute l'année, sans tenir compte du délai de jouissance.

Prenons une SCPI dont la part vaut 200 € au 1er janvier 2025 et qui verse 11 € de dividendes bruts sur l'année. Son taux de distribution est de 5,5 %. Si la société de gestion relève le prix de la part à 204 € au 1er janvier 2026, la hausse est de 2 %. La PGA 2025 atteint donc 7,5 %.

Ce tableau résume toute l'utilité de la PGA. Les trois SCPI affichent exactement le même rendement, mais leurs associés ont vécu trois années très différentes. La troisième a versé des revenus réguliers, et pourtant la valeur de l'investissement a reculé.

La variation du prix est mesurée du 1er janvier N au 1er janvier N+1. Une revalorisation décidée le 31 décembre compte donc pleinement dans la PGA de l'année qui se termine. C'est le cas d'Upeka, dont la société de gestion a relevé le prix de la part de 200 à 206 € au 31 décembre 2025 : avec un taux de distribution de 5,71 %, la PGA 2025 ressort à 8,71 %.

Ce calendrier explique aussi pourquoi la PGA d'une année n'est connue qu'en janvier ou février de l'année suivante, avec le bulletin du quatrième trimestre ou le rapport annuel.

Les SCPI à capital fixe, plus rares, fonctionnent différemment : leur prix résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente sur un marché secondaire. Leur PGA se calcule donc sur le prix acquéreur moyen, c'est-à-dire le prix payé pour acheter une part, frais et droits inclus, de l'année N comparé à celui de l'année N-1. Ce prix peut varier beaucoup plus vite que celui d'une SCPI à capital variable : au premier semestre 2026, le prix moyen des SCPI à capital fixe a reculé de 33 %, quand celui des SCPI à capital variable est resté stable.

La PGA ne remplace pas les autres indicateurs. Elle vient se placer entre eux, et chacun répond à une question différente.

La différence entre PGA et RGI tient à la référence retenue. Le RGI utilise la valeur de réalisation, qui reflète la valeur du patrimoine estimée par les experts immobiliers. La PGA suit le prix de part, celui auquel on achète et on revend réellement. En 2025, la première a reculé de 1,8 % en moyenne, le second de 3,45 %. Pour un épargnant, c'est le prix de part qui compte.

Le TRI reste l'indicateur de rentabilité le plus complet, parce qu'il intègre l'impact des frais d'entrée et de sortie et raisonne sur plusieurs années. Sa limite est symétrique de celle de la PGA : il ne dit rien de l'année écoulée. Les deux se complètent parfaitement, la PGA comme une photographie, le TRI comme un film.

Les premiers chiffres de marché publiés avec cet indicateur sont instructifs. Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI ont distribué en moyenne 4,92 % en 2025, leur meilleur niveau depuis la mise en place du taux de distribution. Mais le prix moyen des parts a reculé de 3,45 %, principalement sous l'effet de baisses concentrées sur quelques grandes SCPI. La PGA moyenne ressort ainsi à +1,5 %.

Ce chiffre est une bonne nouvelle. Après une PGA de marché négative en 2023 et proche de zéro en 2024, 2025 marque le retour en territoire positif, et la baisse des valeurs s'essouffle nettement : -1,8 % pour la valeur des immeubles en 2025, contre -10,3 % en 2023 et -5,8 % en 2024.

C'est par catégorie que la PGA devient réellement parlante.

Source : ASPIM-IEIF, indicateurs de performance 2025 des SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Sans la PGA, un épargnant aurait vu un écart de rendement d'environ un point entre les SCPI de bureaux et les SCPI diversifiées. Avec elle, l'écart dépasse six points. Les SCPI diversifiées, souvent récentes et largement investies en Europe, ont maintenu ou relevé leur prix de part. Les SCPI de bureaux, notamment à Paris et en Île-de-France, de santé et résidentielles ont versé des revenus honorables, mais plusieurs d'entre elles ont baissé leur prix.

À l'échelle des fonds, la dispersion est encore plus forte : la meilleure PGA 2025 a dépassé +15 %, la plus faible a approché -42 %. Des écarts que le taux de distribution seul masquait.

Pour les SCPI, 2026 démarre sur des signaux encourageants. La collecte se maintient à 2,7 milliards d'euros au premier semestre, en légère hausse sur un an. Au premier semestre, le taux de distribution des SCPI est resté stable à 2,30 % sur six mois, et le prix moyen des SCPI à capital variable n'a pas bougé : cinq SCPI l'ont relevé, une seule l'a baissé.

L'ASPIM présente la PGA comme la performance effectivement perçue par l'investisseur en cas de rachat. C'est vrai pour un associé déjà installé, mais c'est là que beaucoup d'épargnants se trompent : la PGA mesure la performance de la SCPI, pas la vôtre la première année.

La PGA se calcule sur le prix de souscription, qui inclut la commission de souscription. Or, si vous demandez le retrait de vos parts, vous récupérez la valeur de retrait, c'est-à-dire le prix de souscription diminué de cette commission.

Un exemple rend la chose concrète. Vous investissez 10 000 € le 1er janvier dans une SCPI dont la part vaut 200 € et dont la commission de souscription est de 10 %. Sur l'année, la SCPI distribue 5 % et relève son prix à 202 € : sa PGA est de 6 %. Mais avec un délai de jouissance de quatre mois, vous n'avez perçu qu'environ 333 € de dividendes, et la valeur de retrait de vos 50 parts s'élève à 9 090 €. Si vous sortiez au bout d'un an, votre bilan serait négatif d'environ 6 %, malgré une PGA de +6 %.

Ce n'est pas un défaut de l'indicateur, mais la nature même de la SCPI, dont les frais d'entrée s'amortissent sur la durée. D'où l'horizon de placement de huit à dix ans.

Les SCPI sans commission de souscription appliquent généralement une commission de sortie si vous revendez vos parts dans les premières années. Cette pénalité n'apparaît pas dans la PGA. Depuis la réforme, elle doit en revanche être intégrée dans le calcul du TRI lorsque la période couverte la concerne. Pour comparer une SCPI avec et une SCPI sans frais d'entrée, le TRI est donc le juge de paix.

La PGA est nette des frais de gestion, déjà prélevés avant le versement des dividendes. Le dividende retenu est en revanche calculé avant votre fiscalité personnelle. Il inclut même l'impôt payé à l'étranger par la SCPI pour le compte de ses associés, lorsque la convention fiscale prévoit une exonération ou un crédit d'impôt en France : en 2025, cette fiscalité représentait 0,30 point des 4,92 % de distribution moyenne. Votre rendement net dépend ensuite de votre tranche d'imposition, de la localisation des immeubles et de votre mode de détention. Nous détaillons ces mécanismes dans notre guide de la fiscalité des SCPI européennes.

La PGA est un progrès indiscutable, mais aucun indicateur ne résume à lui seul une SCPI. Trois limites méritent d'être connues.

Une PGA se calcule sur douze mois. Une revalorisation ponctuelle peut la gonfler une année, une baisse de prix l'amputer l'année suivante. Une PGA isolée ne dit rien de la régularité d'une SCPI : il faut en observer plusieurs, et les confronter au TRI.

Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion fixe le prix de part, dans la limite d'un écart de 10 % avec la valeur de reconstitution, sauf justification auprès de l'AMF. La tentation existe donc de relever le prix en fin d'année pour améliorer la PGA. Une hausse n'est saine que si la valeur des immeubles la justifie : comparez toujours le prix de part à la valeur de reconstitution publiée dans le bulletin. Un prix inférieur laisse une réserve de revalorisation potentielle, un prix supérieur expose davantage à une baisse.

Une SCPI qui vient de naître peut afficher une PGA exceptionnelle : ses premières acquisitions se font à des rendements élevés, et le délai de jouissance des nouveaux associés réduit le nombre de parts qui touchent un dividende. Une PGA à deux chiffres chez une SCPI de moins de trois ans est un bon signe, pas une promesse : le rendement attendu à long terme, publié par la société de gestion dans sa documentation légale, est un repère plus fiable.

Bien utilisée, la PGA est un excellent point d'entrée pour analyser et sélectionner une SCPI. Voici la méthode que nous appliquons chez epargnoo.

Décomposez toujours le chiffre. Une PGA de 7 % n'a pas le même sens si elle vient de 7 % de distribution avec un prix stable, ou de 4 % de distribution et d'une revalorisation de 3 %. La première traduit des revenus solides. La seconde dépend en partie d'une décision de prix qu'il faut savoir justifier.

Regardez plusieurs années. Trois PGA positives et régulières valent mieux qu'une PGA spectaculaire suivie d'un repli. Pour les SCPI de plus de cinq ans, le TRI à cinq ou dix ans vient confirmer ou infirmer cette tendance.

Remontez aux fondamentaux. La qualité des actifs, la politique d'investissement, le taux d'occupation financier, la durée ferme des baux, le niveau d'endettement et la part de la distribution issue du report à nouveau disent si la performance est tenable, c'est-à-dire si la SCPI a la capacité de la reproduire. Une PGA élevée adossée à des immeubles vides n'a pas d'avenir.

Toutes les SCPI de notre sélection sont accessibles grâce au parcours 100 % digitalisé proposé par epargnoo.com. Depuis votre ordinateur ou votre mobile, vous pouvez comparer les indicateurs de chaque SCPI et investir en toute autonomie.

Le ticket minimum varie selon les SCPI, d'une seule part à quelques milliers d'euros pour la première souscription : il est précisé sur chaque fiche produit, tout comme les modalités de détention proposées (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, versements programmés, accès en assurance vie). Sur les SCPI éligibles, l'offre de cashback epargnoo vous reverse une partie de la commission de souscription, de 3 % à 5 % selon les produits et les offres en cours, un avantage qui permet de réduire l'écart entre la PGA de la SCPI et votre propre performance les premières années. Gardez aussi en tête le délai de jouissance, généralement compris entre quatre et six mois, pendant lequel vos parts ne produisent pas encore de revenus. Et si vous préférez être accompagné(e), un conseiller en gestion de patrimoine epargnoo peut vous guider gratuitement à chaque étape et vous aider à décrypter les indicateurs de chaque SCPI.

La PGA n'est qu'un indicateur parmi d'autres pour évaluer une SCPI. Notre guide comment choisir une SCPI détaille l'ensemble des critères à examiner avant de souscrire, du taux d'occupation financier à la durée des baux en passant par la structure de frais.

Le prix de part est la composante la plus discutée de la PGA. Pour savoir si une revalorisation est justifiée ou si un prix risque de baisser, lisez notre analyse de la décote et de la surcote du prix de part d'une SCPI.

Enfin, une bonne PGA ne remplace pas une bonne allocation. Découvrez combien de SCPI détenir pour bien diversifier et construire un portefeuille dont la performance ne dépend pas d'un seul marché.