Analyse SCPI Alta Convictions : notre avis sur cette SCPI du nouveau cycle immobilier

Dans cette analyse complète, nous décryptons la stratégie d'investissement d'Alta Convictions, ses performances réelles, sa structure de frais, et nous vous livrons notre avis d'expert sur cette SCPI. Faut-il investir dans Alta Convictions en 2025 ? Cette SCPI est-elle adaptée à votre profil ? On vous dit tout, sans filtre.

Alta Convictions n'est pas une SCPI comme les autres. Elle bénéficie de l'adossement à Altarea, l'un des plus grands groupes immobiliers français cotés en bourse. Avec 3,2 milliards d'euros de capitaux propres, un portefeuille de 43 centres commerciaux valorisés à 5,2 milliards d'euros, et la marque Cogedim dans son giron, Altarea dispose d'un réseau et d'une crédibilité qui ouvrent des portes fermées aux sociétés de gestion plus modestes.

Cette puissance se traduit concrètement dans la capacité à sourcer des opportunités premium. Quand Altarea Investment Managers, la société de gestion créée en 2022, décroche un locataire comme Danone Produits Frais France sur deux entrepôts logistiques stratégiques, ce n'est pas un hasard. C'est le fruit d'un réseau établi, d'une réputation solide, et d'une capacité à rassurer les grandes entreprises sur la qualité de gestion des actifs.

Alta Convictions se positionne sur une conviction forte : l'immobilier entre dans une nouvelle ère, caractérisée par des ruptures structurelles qui rebattent les cartes de la valeur. Ce n'est pas simplement un slogan marketing. Les mutations sont réelles et profondes.

Le télétravail a durablement transformé les besoins en bureaux, créant une surcapacité dans les immeubles traditionnels des années 1990-2000. Dans le même temps, l'explosion du e-commerce a propulsé la demande en logistique urbaine, particulièrement pour les entrepôts du dernier kilomètre et la logistique du froid. Les normes environnementales de plus en plus strictes accélèrent l'obsolescence des bâtiments énergivores, tandis que les commerces de proximité résistent mieux que les grandes surfaces périphériques face à l'évolution des modes de consommation.

Face à ces transformations, Alta Convictions a fait des choix clairs et assumés. La SCPI évite volontairement les bureaux traditionnels dans sa phase de constitution, préférant attendre que le marché se stabilise et que les opportunités se précisent. Elle concentre ses investissements sur trois secteurs porteurs : la logistique urbaine et du froid, les commerces de proximité dans les quartiers dynamiques, et les actifs liés à l'éducation et à la santé.

Le timing du lancement, en octobre 2023, s'inscrit dans cette logique opportuniste. La société de gestion a profité d'un moment où les prix immobiliers s'étaient ajustés à la baisse après la remontée des taux d'intérêt, où les vendeurs étaient plus motivés, et où la concurrence entre acheteurs s'était raréfiée. Cette fenêtre d'opportunité a permis d'acquérir des actifs de qualité à des valorisations attractives, comme en témoigne la progression rapide de la valeur de reconstitution depuis le lancement.

Au terme de son premier exercice complet et à mi-parcours 2025, la SCPI Alta Convictions affiche des indicateurs financiers et opérationnels qui témoignent d'une montée en puissance maîtrisée et d'une exécution stratégique réussie.

Au-delà des données brutes, ces indicateurs racontent l'histoire d'une montée en puissance maîtrisée. La performance de 8,17% réalisée en 2024 combine un taux de distribution de 6,5% et une revalorisation du prix de part de 1,67%. Cette performance se situe dans le haut du panier des SCPI récentes, comparable à celles d'Iroko Zen (7,32%) ou de Remake Live (7,50%).

L'écart de 7,8% entre le prix de part (305€) et la valeur de reconstitution (330,81€) illustre deux dynamiques complémentaires. D'une part, il témoigne d'une gestion prudente de la valorisation : Altarea IM n'a pas cherché à surévaluer le prix de part pour attirer la collecte, privilégiant une approche graduelle avec une première revalorisation limitée à +1,67% en décembre 2024. D'autre part, cette décote représente un potentiel de revalorisation future pour les investisseurs qui entrent aujourd'hui.

La capitalisation a triplé en un peu plus d'un an, passant de 28 millions d'euros fin mars 2024 à 81,9 millions d'euros fin juin 2025. Cette croissance rapide s'accompagne d'un taux d'occupation financier qui reste élevé à 95%, malgré un léger recul par rapport aux 97% du trimestre précédent. Ce léger fléchissement s'explique par l'intégration de nouvelles acquisitions en cours de stabilisation locative, un phénomène normal dans la phase de constitution d'un portefeuille.

La base d'associés, qui compte désormais 1 646 porteurs de parts après avoir gagné 310 nouveaux investisseurs au seul deuxième trimestre 2025, confirme l'intérêt croissant pour ce véhicule d'investissement. Cette dynamique de souscription soutenue, dans un contexte de marché SCPI globalement prudent, valide la pertinence du positionnement d'Alta Convictions.

Alta Convictions a construit son portefeuille autour de trois piliers sectoriels qui reflètent sa vision du nouveau cycle immobilier. Chacun de ces choix répond à une logique de résilience et de création de valeur à moyen terme.

L'acquisition au T2 2025 de deux entrepôts loués à Danone Produits Frais France marque un tournant dans le développement de la SCPI. Ces actifs situés à Marly dans la Moselle et à Chaponnay près de Lyon représentent bien plus qu'une simple opération immobilière. Ils illustrent la capacité d'Altarea à mobiliser son réseau pour décrocher des locataires de premier plan sur des actifs stratégiques.

La logistique du froid, segment sur lequel se positionnent ces entrepôts, connaît une demande soutenue depuis plusieurs années. L'évolution des modes de consommation, avec la montée en puissance des circuits courts et de la livraison à domicile de produits frais, crée des besoins croissants en infrastructure frigorifique bien située. Avoir Danone comme locataire, avec des baux longs sur des actifs récents et conformes aux dernières normes environnementales, sécurise des flux locatifs stables tout en visant un rendement supérieur à 7% « acte en main ».

Ce segment logistique, qui représente désormais entre 25 et 30% du portefeuille, constitue un pilier de stabilité et de performance pour Alta Convictions. La qualité des locataires, la longueur des baux et la tension du marché sur ces typologies d'actifs offrent une visibilité appréciable sur les revenus futurs.

Le pari commercial d'Alta Convictions se concentre sur les commerces de pied d'immeuble dans des quartiers dynamiques, à l'écart des centres commerciaux régionaux qui subissent la concurrence du e-commerce. L'investissement de 23,3 millions d'euros dans le quartier Bordeaux Belvédère, à proximité immédiate de la gare Saint-Jean, illustre cette stratégie.

Cette opération, réalisée en deux phases entre 2024 et 2025, regroupe une vingtaine de commerces en pied d'immeuble dans l'un des nouveaux quartiers les plus dynamiques de Bordeaux. L'intelligence de cette acquisition réside dans le mécanisme d'encadrement temporaire des loyers mis en place pour faciliter l'installation rapide des enseignes. Cette approche pragmatique a permis d'accélérer la commercialisation tout en visant un rendement supérieur à 7% sur des actifs neufs parfaitement situés.

Les commerces représentent entre 35 et 40% du portefeuille d'Alta Convictions. Ce positionnement sur des commerces urbains de qualité, dans des emplacements premium, limite l'exposition aux risques structurels qui pèsent sur le retail traditionnel. Les pieds d'immeuble bénéficient du dynamisme des quartiers, de la densité de population, et d'une attractivité naturelle qui sécurise mieux les loyers que les zones commerciales périphériques.

Le dernier tiers du portefeuille se répartit entre des actifs liés à l'éducation et à la santé, ainsi que des locaux d'activité. Ces segments offrent une résilience structurelle grâce à des baux souvent longs, des locataires institutionnels ou semi-institutionnels, et des usages peu cycliques.

Les établissements scolaires, les crèches et les cabinets médicaux génèrent des flux locatifs stables avec une rotation limitée. Les locaux d'activité, quant à eux, répondent aux besoins des PME et des artisans dans les zones urbaines denses, où la demande reste soutenue.

Cette diversification sectorielle permet à Alta Convictions de mutualiser les risques tout en captant différentes dynamiques de marché. Le mix actuel entre logistique, commerces et services constitue un équilibre pertinent pour une SCPI qui se veut agile et opportuniste.

La répartition géographique d'Alta Convictions reste aujourd'hui très concentrée sur le territoire français, avec 92% des actifs situés en France et seulement 8% en Europe, principalement en Espagne dans la région de Madrid. Cette concentration s'explique par la jeunesse du portefeuille et la stratégie initiale de construction d'une base solide sur des marchés bien maîtrisés.

Les statuts de la SCPI autorisent néanmoins une exposition jusqu'à 20% du patrimoine hors de France, sur des pays de l'Union européenne ou anciens membres. Cette marge de manœuvre laisse la possibilité à Altarea IM de saisir des opportunités en Europe du Sud (Espagne, Portugal, Italie) ou dans d'autres géographies attractives, en fonction des cycles de marché locaux.

Les villes françaises présentes au portefeuille reflètent une stratégie de métropoles régionales dynamiques : Annecy avec le retail park Arcal'Oz, Bordeaux avec le quartier Belvédère, Orléans, Paris, et les zones logistiques de Marly et Chaponnay. Ce maillage territorial privilégie des bassins d'emploi porteurs, avec une demande locative soutenue et des perspectives de valorisation à moyen terme.

Avec moins de trente actifs au total, le portefeuille reste en construction. Cette taille modeste implique qu'Alta Convictions n'a pas encore atteint le niveau de diversification des SCPI matures qui comptent plusieurs centaines d'immeubles. Chaque nouvelle acquisition pèse encore significativement dans la performance globale. C'est une caractéristique normale pour une SCPI de vingt mois d'existence, qui devrait progressivement s'atténuer avec la montée en capitalisation et l'élargissement du nombre d'actifs.

Alta Convictions applique un modèle de frais traditionnel avec une commission de souscription de 8,45% prélevée à l'entrée. Ces frais de souscription rémunèrent l'ensemble de la chaîne de distribution et contribuent au financement des coûts de commercialisation. Dans l'univers des SCPI, ce niveau de frais se situe dans la moyenne basse du marché, qui oscille généralement entre 8 et 12%.

Les frais de gestion s'élèvent à % des loyers encaissés. Ce taux, prélevé sur les revenus locatifs effectivement perçus, rémunère la société de gestion pour l'ensemble de ses missions : sélection et acquisition des actifs, gestion locative quotidienne, entretien du patrimoine, pilotage des arbitrages et reporting aux associés. Ce niveau de frais de gestion se situe légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais reste cohérent avec le modèle économique des SCPI qui appliquent des frais de souscription à l'entrée.

Le délai de jouissance de trois mois correspond à la période pendant laquelle les parts souscrites ne génèrent pas encore de dividendes. Ce délai, qui se situe dans la fourchette basse du marché (entre deux et quatre mois selon les SCPI), permet à la société de gestion de disposer du temps nécessaire pour déployer les capitaux collectés dans de nouvelles acquisitions.

Pour un investisseur qui se projette sur un horizon de dix ans et au-delà, l'impact relatif des frais d'entrée tend à s'atténuer au fil du temps. Si la SCPI maintient son objectif de distribution autour de 6,5% et continue de revaloriser progressivement son prix de part, la performance globale sur longue période intègre naturellement ces frais initiaux.

Alta Convictions a obtenu le label ISR Immobilier dès juin 2024, huit mois seulement après son lancement. Cette certification atteste d'une démarche ESG structurante pensée dès l'origine, plutôt qu'un simple vernis appliqué a posteriori.

Chaque acquisition fait l'objet d'un audit ESG systématique avec notation sur 100 points. La SCPI s'engage à acquérir uniquement des actifs présentant un score minimal de 60/100, ou à défaut, à mettre en œuvre un plan d'amélioration sur trois ans. Cette exigence oriente naturellement les acquisitions vers des immeubles récents ou rénovés, conformes aux dernières normes environnementales.

Sur le plan financier, Altarea IM recourt exclusivement à des crédits bancaires labellisés verts, comme pour l'acquisition du retail park Arcal'Oz à Annecy. Cette cohérence entre stratégie d'investissement et modalités de financement renforce la crédibilité de l'engagement.

Au-delà des déclarations, l'engagement se traduit par des actions opérationnelles : mobilisation d'un écologue pour analyser la biodiversité des actifs, travaux d'optimisation énergétique (LED, isolation, chauffage), et mesures d'amélioration progressive du portefeuille.

Le premier rapport ISR, attendu pour le deuxième trimestre 2025, apportera la transparence complète sur les indicateurs ESG et permettra aux associés de vérifier concrètement l'alignement entre engagements et résultats. L'approche semble structurante, reste à confirmer cette exigence à mesure que le portefeuille grandit et intègre potentiellement des actifs plus anciens.

Étape 1 : Accédez à la SCPI Alta Convictions en cliquant sur le bouton ci-dessous
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Étape 2 : Simulez votre investissement
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Étape 4 : Signez et investissez
Signez électroniquement les documents de souscription. Votre dossier est transmis à Altarea Investment Managers, et vous recevez votre certificat de parts sous quelques jours.

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