Mis à jour le 3 novembre 2026SCPI15 minutes de lecture

SIIC ou SCPI : pierre cotée ou non cotée, quel placement choisir en 2026 ?

SIIC ou SCPI : deux solutions d'investissement immobilier en pierre papier, accessibles au grand public. Volatilité, liquidité, fiscalité, frais et rendement comparés.

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Investir comporte des risques de perte en capital, consultez-les ici avant d'investir.

SIIC ou SCPI : comparer la pierre cotée et la pierre non cotée

Sommaire

SIIC ou SCPI : deux solutions d'investissement immobilier en pierre papier, accessibles au grand public, qui offrent un placement sans acheter d'immeuble en direct. La SIIC est une société immobilière cotée en bourse, la SCPI une société civile de placement immobilier non cotée. Volatilité, liquidité, fiscalité, frais, rendement : voici les points clés pour choisir selon votre profil d'investisseur particulier.

SIIC ou SCPI : l'essentiel en 5 points

Nature juridique : la SIIC (société d'investissement immobilier cotée) est une société par actions cotée en bourse ; la SCPI est une société civile non cotée, dont on achète des parts auprès de la société de gestion.
Liquidité et volatilité : une action de SIIC se vend en quelques secondes sur un compte titres, mais son cours suit les marchés financiers ; une part de SCPI de rendement a un prix de la part stable, mais sa revente peut prendre des semaines ou des mois.
Rendement : taux de distribution moyen des SCPI de 4,91 % en 2025 (ASPIM) ; hausse moyenne de 15 % des cours d'un panel de dix foncières cotées françaises en 2025 (Forvis Mazars). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Fiscalité et frais : dividendes de SIIC soumis à la flat tax ; revenus de SCPI en direct imposés comme revenus fonciers, avec une commission de souscription et des frais de gestion ; les deux sont accessibles en assurance vie.
Choix : la SIIC convient à un investisseur qui accepte la volatilité des marchés financiers ; la SCPI à un épargnant qui cherche un revenu régulier sur un horizon long.

Selon l'analyse d'epargnoo, la question « SIIC ou SCPI » n'oppose pas un bon et un mauvais placement : elle oppose deux rapports au risque. La SIIC offre la liquidité de la bourse au prix de la volatilité ; la SCPI offre la stabilité du prix au prix d'une liquidité limitée. Pour un particulier, les deux peuvent se compléter dans un même portefeuille, avec une stratégie de long terme pour diversifier son épargne.

Quelle est la différence entre SIIC et SCPI ?

La différence entre SIIC et SCPI tient d'abord à leur nature juridique et à leur marché.

Une SIIC est une société foncière cotée sur un marché réglementé, qui a opté pour un régime fiscal créé en 2003 (article 208 C du Code général des impôts). Elle doit avoir un capital d'au moins 15 millions d'euros et un objet principal d'acquisition ou de construction d'immeubles en vue de la location. En échange d'une exonération d'impôt sur les sociétés, elle doit distribuer au moins 95 % de ses bénéfices locatifs, 70 % de ses plus-values de cession dans les deux ans et 100 % des dividendes reçus de ses filiales (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-30-20). L'investisseur achète des actions, comme pour n'importe quelle société cotée : c'est un placement en real estate coté, soumis aux fluctuations du marché boursier.

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, un placement collectif agréé par l'AMF et géré par une société de gestion. Elle n'est pas cotée : l'investisseur achète des parts de SCPI au prix de souscription fixé par la société de gestion, et les revend par une demande de retrait ou sur un marché secondaire organisé. La SCPI est fiscalement transparente : ses associés sont imposés directement sur leur part des loyers. Comme une SCI, elle est une société civile, mais elle est ouverte au public et soumise au contrôle de l'AMF (voir notre comparatif SCPI ou SCI).

Critère	SIIC (foncière cotée)	SCPI (non cotée)
Nature juridique	Société anonyme cotée, régime SIIC	Société civile de placement immobilier
Marché	Bourse, cotation en continu	Non coté, prix fixé par la société de gestion
Ticket d'entrée	Le prix d'une action (quelques euros à quelques centaines)	Une part, de quelques centaines à quelques milliers d'euros
Volatilité	Forte : le cours suit les marchés financiers	Faible au quotidien, prix révisé une ou deux fois par an
Liquidité	Élevée : vente en bourse à tout moment	Limitée : retrait selon les souscriptions
Frais d'entrée	Frais de courtage, pas de commission de souscription	Commission de souscription de 0 à 12 %
Fiscalité en direct	Dividendes : flat tax ou barème	Revenus fonciers : TMI plus prélèvements sociaux
Effet de levier	Dette au niveau de la foncière	Crédit possible pour acheter des parts
PEA	Non (SIIC françaises exclues depuis 2011)	Non
Assurance vie	Oui, via des fonds ou des unités de compte	Oui, en unités de compte

Sources : BOFiP (régime SIIC) ; AMF ; Service-Public. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Entre les deux se trouve l'OPCI (organisme de placement collectif immobilier), un placement collectif non coté qui détient à la fois de l'immobilier physique, des actions de foncières cotées et des liquidités. Le prix d'un OPCI est calculé chaque jour ou chaque quinzaine, ce qui en fait un véhicule plus liquide qu'une SCPI. SCPI, OPCI et SIIC forment ainsi trois catégories de pierre papier, du moins coté au plus coté : un OPCI grand public est surtout accessible en assurance vie, où l'OPCI sert souvent de support immobilier. Notre comparatif SCPI ou OPCI détaille le fonctionnement de l'OPCI.

Quels sont les avantages des SIIC ?

Les SIIC présentent plusieurs avantages pour un investisseur qui veut investir dans l'immobilier par la bourse :

Liquidité : une action de SIIC s'achète et se vend chaque jour de bourse, sans délai de retrait. C'est le principal avantage face à une SCPI.
Frais réduits : pas de commission de souscription ; seuls les frais de courtage et de tenue de compte s'appliquent, souvent inférieurs à 1 % de l'achat chez un courtier en ligne.
Ticket d'entrée faible : le prix d'une action, souvent quelques dizaines d'euros, suffit pour détenir une part d'une grande foncière.
Dividendes élevés : l'obligation de distribuer 95 % des bénéfices locatifs fait des SIIC des sociétés à dividende régulier.
Potentiel de valorisation : quand les taux baissent ou que les valeurs d'expertise montent, le cours peut progresser rapidement. En 2025, les cours d'un panel de dix foncières cotées françaises ont progressé de 15 % en moyenne, pour une hausse de 2 % de la juste valeur de leur patrimoine à périmètre constant (Forvis Mazars, avril 2026). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Taille et diversification : grâce à leur taille, les grandes foncières détiennent des parcs immobiliers de plusieurs milliards d'euros en bureaux, commerce, logistique ou santé, en France et en Europe. Le panel étudié par Forvis Mazars représentait 139 milliards d'euros de patrimoine fin 2025.
Achat parfois sous l'actif net : le cours d'une foncière peut se situer en dessous de son actif net réévalué (ANR), estimé par un expert immobilier indépendant, ce qui offre l'opportunité d'acheter de l'immobilier avec une décote.

Quels sont les risques des SIIC ?

Les SIIC sont des actions : leur principal risque est la volatilité.

Bon à savoir

Volatilité boursière : le cours d'une SIIC varie chaque jour, parfois fortement, en fonction des taux d'intérêt, de la conjoncture et du sentiment des marchés financiers, et pas seulement de la valeur des immeubles. Une baisse de 20 à 30 % en quelques mois est possible.
Sensibilité aux taux : les foncières sont endettées ; une hausse des taux augmente leurs frais financiers et fait baisser la valeur de leurs actifs.
Effet de levier : la dette de la foncière amplifie les variations de l'actif net, à la hausse comme à la baisse.
Concentration : une seule SIIC, c'est une seule société et souvent un seul secteur (bureaux, centres commerciaux) ; un fonds permet de diversifier.
Risque de perte en capital : comme toute action, une SIIC n'offre aucune garantie en capital.
Fiscalité moins favorable que les autres actions : les dividendes issus des bénéfices exonérés ne bénéficient pas de l'abattement de 40 % en cas d'option pour le barème.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

Les SCPI ont aussi leurs inconvénients, qu'il faut connaître avant d'investir en SCPI :

Bon à savoir

Liquidité limitée : la revente des parts dépend des nouvelles souscriptions. Fin 2025, 2,8 milliards d'euros de parts de SCPI attendaient un retrait, soit 3,1 % de la capitalisation (ASPIM). Voir notre guide sur la revente de parts de SCPI.
Frais d'entrée élevés : la commission de souscription atteint souvent 8 à 12 % ; il faut plusieurs années pour l'amortir. Certaines SCPI sans frais d'entrée appliquent des frais de retrait anticipé.
Prix de la part révisable : en 2025, le prix de la part moyen des SCPI a baissé de 3,45 % (ASPIM). Le prix est stable au quotidien, mais pas garanti.
Fiscalité lourde en direct : les revenus fonciers sont imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Risque locatif : vacance locative, baisse des loyers, défaillance de locataires sur un immobilier locatif professionnel (bureaux, commerces).
Délai de jouissance : les parts ne donnent droit aux revenus qu'après un délai de quelques mois ; l'épargnant ne commence à percevoir ses premiers loyers qu'à l'issue de ce délai.

Quel est le rendement moyen des SCPI ?

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,91 %, pour une performance globale annuelle de 1,46 % compte tenu de la baisse moyenne du prix de la part (ASPIM, communiqué du 4e trimestre 2025). Les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 %, les SCPI de commerce 4,9 % et les SCPI de bureaux 4,6 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comparer ce rendement moyen à celui des SIIC demande de la prudence. Le rendement d'une SIIC se compose du dividende et de la variation du cours, qui peut être très positive une année et très négative la suivante. Celui d'une SCPI repose surtout sur le revenu distribué, avec un prix de la part qui varie peu d'une année à l'autre. Sur une année donnée, l'une ou l'autre peut faire mieux.

Quels frais pour investir en SCPI ?

Pour investir en SCPI, deux types de frais principaux s'appliquent, détaillés dans la note d'information :

La commission de souscription : de 0 à 12 % du prix de la part, incluse dans le prix de souscription. Elle rémunère la recherche des actifs et la distribution.
Les frais de gestion : de 8 à 15 % HT des loyers encaissés, prélevés avant distribution. Le taux de distribution est calculé après ces frais.

En comparaison, l'achat d'actions de SIIC sur un compte titres ordinaire coûte des frais de courtage, des frais de tenue de compte éventuels et, pour les grandes sociétés françaises, la taxe sur les transactions financières. Les frais de gestion sont supportés au niveau de la foncière, dans ses comptes, et ne sont pas visibles directement pour l'actionnaire.

Quelle fiscalité pour une SIIC et pour une SCPI ?

La fiscalité est un critère clé du choix entre SIIC et SCPI.

Situation	SIIC détenue en direct	SCPI détenue en direct
Enveloppe	Compte titres ordinaire (PEA exclu)	Détention en direct
Revenus	Dividendes	Revenus fonciers
Imposition des revenus	Flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 31,4 % en 2026, ou barème sans abattement de 40 %	Barème de l'impôt sur le revenu (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux
Plus-value à la revente	Plus-value de cession de valeurs mobilières, flat tax	Plus-value immobilière, abattements pour durée de détention
En assurance vie	Possible via des fonds ou unités de compte	Possible en unités de compte

Sources : Service-Public ; BOFiP ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus du capital). Les règles fiscales peuvent évoluer.

Pour un investisseur imposé à une TMI de 30 % ou plus, la flat tax des dividendes de SIIC (31,4 %) est plus légère que l'imposition des revenus fonciers d'une SCPI en direct (47,2 %). Pour une TMI de 11 %, l'écart se réduit (28,2 % pour les revenus fonciers). L'assurance vie permet d'alléger la fiscalité des deux placements, et les SCPI européennes réduisent l'impôt sur les revenus étrangers.

Comment investir dans une SIIC ?

Pour investir dans une SIIC, il faut ouvrir un compte titres ordinaire chez une banque ou un courtier en ligne, puis acheter les actions en bourse comme n'importe quelle action. Les SIIC françaises ne sont pas éligibles au PEA depuis 2011, car elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés (voir notre page SCPI et PEA).

Trois solutions existent :

Acheter des actions en direct : vous choisissez une ou plusieurs foncières cotées selon leur secteur (bureaux, commerce, logistique, santé, résidentiel) et leur zone (France, Europe).
Passer par un fonds ou un ETF de foncières cotées : un fonds immobilier coté ou un ETF répartit l'investissement sur de nombreuses sociétés immobilières européennes et réduit le risque de concentration.
Passer par l'assurance vie ou un plan d'épargne retraite (PER) : certains contrats proposent des fonds de foncières cotées en unités de compte, avec la fiscalité de l'enveloppe, une solution complémentaire pour l'épargne retraite.

Avant d'acquérir des titres, regardez la décote ou la surcote du cours par rapport à l'actif net réévalué, le niveau d'endettement (LTV), la qualité du patrimoine et la politique de dividende.

Comment choisir entre SIIC et SCPI ?

Pour choisir entre SIIC et SCPI, posez-vous quatre questions :

Quel est votre horizon ? Moins de 8 ans : la SIIC est plus adaptée, car une SCPI n'amortit pas ses frais d'entrée sur une durée courte. Plus de 8 à 10 ans : les deux sont possibles.
Acceptez-vous la volatilité ? Si une baisse de 20 % de votre placement en quelques semaines vous ferait vendre, la SCPI, moins volatile au quotidien, correspond mieux à votre profil.
Avez-vous besoin de liquidité ? Si vous pouvez avoir besoin de votre argent à tout moment, la SIIC est plus adaptée.
Quelle est votre fiscalité ? À TMI élevée, la flat tax des SIIC ou l'assurance vie sont plus intéressantes que la SCPI en direct.

Profil d'investisseur	Solution la plus adaptée
Recherche de revenus réguliers, horizon long, aversion à la volatilité	SCPI de rendement, en direct ou en assurance vie
Recherche de liquidité et de valorisation, tolérance à la volatilité	SIIC ou fonds de foncières cotées
Souhait d'utiliser l'effet de levier du crédit	SCPI à crédit
Besoin d'un placement intermédiaire	OPCI en assurance vie
Gestion de patrimoine diversifiée, approche patrimoniale	Combinaison SCPI et SIIC

Si vous comparez plus largement l'immobilier non coté et les actions, notre article SCPI ou bourse détaille ce choix.

Exemple chiffré : 20 000 euros en SCPI ou en SIIC

Prenons Sophie, 45 ans, imposée à TMI 30 %, qui veut placer 20 000 euros dans l'immobilier pour 10 ans. Comparons deux hypothèses, à titre d'illustration.

Hypothèses (calcul illustratif epargnoo)	SCPI en direct	SIIC sur compte titres
Montant investi	20 000 euros	20 000 euros
Frais d'entrée	Inclus dans le prix (10 %)	Courtage, environ 0,5 %
Rendement annuel supposé	4,91 % (moyenne SCPI 2025)	Dividende de 5 % (hypothèse)
Revenu brut annuel	982 euros	1 000 euros
Fiscalité	47,2 % (TMI 30 % plus 17,2 %) : 464 euros	Flat tax de 31,4 % : 314 euros
Revenu net annuel	518 euros	686 euros
Variation possible du capital	Faible au quotidien, prix révisé une ou deux fois par an	Une baisse de 20 % du cours ferait perdre 4 000 euros

Calcul illustratif epargnoo, hypothèses non garanties. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Sur le papier, la SIIC paraît plus rentable après impôt. Mais Sophie doit accepter de voir la valeur de son placement varier fortement : si le cours baisse de 20 % la première année, elle perd en capital l'équivalent de plusieurs années de dividendes. Avec la SCPI, son revenu est plus prévisible, mais elle ne pourra pas forcément revendre rapidement.

Quels critères pour choisir une SIIC ou une SCPI ?

Pour choisir une SCPI, regardez :

le taux de distribution et la performance globale sur plusieurs années ;
le taux d'occupation financier et la qualité du patrimoine immobilier ;
le prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution ;
les frais de souscription et de gestion ;
la liquidité (parts en attente de retrait) et la taille de la SCPI.

Pour choisir une SIIC, regardez :

la décote ou la surcote du cours par rapport à l'actif net réévalué ;
le niveau d'endettement et le coût de la dette ;
le secteur et la zone géographique du patrimoine ;
la régularité du dividende et sa couverture par le résultat récurrent ;
la volatilité historique du titre.

Les SCPI présentées sur epargnoo sont analysées selon des critères objectifs : rendement, frais, liquidité, qualité du patrimoine et de la société de gestion. Pour aller plus loin, consultez notre guide pour investir en SCPI et notre page SCPI à crédit.

Comparez les SCPI disponibles sur epargnoo

L'avis du conseiller

Flavien Lallemand, Co-fondateur @epargnoo, CIF

Dans la majorité des cas, nous conseillons de ne pas opposer SIIC et SCPI : la bonne solution dépend de votre projet et de votre situation. La SCPI convient à la part de votre patrimoine destinée à produire un revenu régulier sur un horizon long, sans regarder chaque jour sa valeur. La SIIC, ou mieux un fonds diversifié de foncières cotées, convient à une part plus dynamique, que vous acceptez de voir fluctuer avec la bourse. Si vous êtes fortement imposé, regardez aussi l'assurance vie, qui peut accueillir les deux. Et si vous ne supportez pas la volatilité, ne choisissez pas une SIIC pour sa liquidité : c'est souvent dans les baisses que l'on vend au mauvais moment. Un conseiller epargnoo, conseiller financier immatriculé à l'ORIAS, peut vous aider à trouver la bonne répartition et à gérer votre allocation.

Votre situation est particulière ? Parlons-en avec un conseiller.

Questions fréquentes sur SIIC et SCPI

Quelle est la différence entre une SIIC et une SCPI ?

La SIIC est une société immobilière cotée en bourse, dont on achète des actions ; la SCPI est une société civile non cotée, dont on achète des parts auprès de la société de gestion.

SIIC ou SCPI : lequel rapporte le plus ?

Cela dépend de l'année. Les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025 (ASPIM) ; les SIIC ajoutent au dividende une variation de cours, positive ou négative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Peut-on mettre une SIIC dans un PEA ?

Non. Les SIIC françaises sont exclues du PEA depuis 2011, car elles sont exonérées d'impôt sur les sociétés.

Quelle est la fiscalité des dividendes de SIIC ?

Les dividendes sont soumis à la flat tax de 31,4 % en 2026, ou au barème de l'impôt sur le revenu sur option, sans l'abattement de 40 % pour la part issue des bénéfices exonérés.

Une SIIC est-elle plus risquée qu'une SCPI ?

Elle est plus volatile : son cours peut baisser fortement en quelques semaines. La SCPI est moins volatile mais moins liquide. Les deux comportent un risque de perte en capital.

Qu'est-ce que l'OPCI par rapport à la SIIC et à la SCPI ?

L'OPCI est un placement collectif non coté qui mêle immobilier physique, actions de foncières cotées et liquidités : un intermédiaire entre SCPI et SIIC.

Mis à jour en novembre 2026.
Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.

Investir en SCPI ou en actions de foncières cotées comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité pour les SCPI, et de forte volatilité pour les SIIC. Les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de votre situation personnelle et de la législation en vigueur, susceptible d'évoluer. epargnoo exerce une activité de conseil non indépendant et est rémunérée par les partenaires dont elle distribue les produits.

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Investir en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de votre situation et de la législation en vigueur.

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epargnoo est immatriculée à l'ORIAS (n° 22005614) en tant que Conseiller en Investissements Financiers, et adhérente de l'ANACOFI-CIF. Vos données sont protégées, vos souscriptions encadrées, et chaque recommandation s'appuie sur votre profil investisseur.