Investir en SCPI ou en Bourse ?

Avant même de comparer les rendements entre SCPI et Bourse, le scénario à éviter absolument est la perte totale de votre capital. Pour évaluer le risque d'un investissement, on s'intéresse d'abord à la volatilité du marché, un indicateur qui mesure l'ampleur et la rapidité des variations de la valeur d'un placement.

La Bourse, quant à elle, a une volatilité située entre 15 % et 20 %, soit jusqu'à 2 fois supérieure.

La mesure du risque entre SCPI et Bourse révèle un arbitrage clair entre volatilité et liquidité. Les SCPI offrent une protection contre la volatilité des marchés financiers, mais au prix d'un risque d'illiquidité quantifiable et bien réel.

Cependant, le choix ne peut pas se résumer à "quel est le placement le moins risqué ?". La véritable question à se poser est : "quel type de risque êtes-vous prêt à assumer en fonction de vos objectifs et de votre horizon de placement ?". Pour y répondre, il est essentiel de bien connaître son profil investisseur afin de faire les bons choix tout en limitant les risques liés à l'investissement.

Investir en SCPI permet de devenir co-propriétaire d'un portefeuille immobilier large et diversifié, composé de dizaines, voire de centaines de biens répartis dans différents secteurs d'activité (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel...) et zones géographiques (France, Europe, international).

Cette diversification réduit fortement le risque lié à un locataire unique, à un secteur isolé ou à une zone géographique en difficulté. On parle ici de mutualisation du risque locatif, un des atouts majeurs de la pierre-papier par rapport à l'investissement immobilier direct.

En intégrant plusieurs SCPI complémentaires, il est possible de construire une allocation résiliente, capable de mieux encaisser les aléas économiques et immobiliers.

De nombreuses SCPI récentes, profitant d'un contexte de marché favorable, affichent des objectifs de taux de distribution élevés, comme Wemo One (9,5 %), Reason (>8,5 %) ou Transitions Europe (8,25 % distribué en 2024).

Il est cependant important de mettre ces objectifs de taux de distribution en perspective avec leurs objectifs de TRI sur 10 ans, permettant de se faire une idée plus précise de leur potentiel de performance à long terme, ainsi que de l'objectif de performance visé par la société de gestion à long terme.

Les rendements des SCPI ne sont jamais garantis et peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier et de la qualité de la gestion. Tout investissement en SCPI comporte un risque de perte partielle ou totale en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Il en est de même pour l'investissement sur les marchés boursiers, les rendements des actions ne sont jamais garantis, peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse d'une année à l'autre. De plus, les actions étant volatiles, il existe un risque de perte en capital partiel ou total.

Comme dans la majorité des investissements, il existe des frais qu'il est important de prendre en compte.

En SCPI, des frais de souscription sont généralement prélevés à l'entrée, souvent compris entre 8 % et 12 % du montant investi (sauf pour certaines SCPI « nouvelle génération » sans frais d'entrée). À cela s'ajoutent des frais de gestion annuels autour de 10 à 15 % des loyers perçus, intégrés dans le rendement servi.

En Bourse, les frais de transaction sont bien plus faibles : ils varient en fonction du courtier utilisé, mais restent généralement compris entre 0,1 % et 1 % par ordre. Certains courtiers en ligne proposent même des transactions à frais quasi-nuls, rendant l'investissement plus agile et plus réactif.

La Bourse offre une excellente liquidité : il est généralement possible de revendre en quelques secondes ses actions pour récupérer le capital. Cela constitue un atout majeur par rapport à d'autres formes d'investissement moins flexibles.

À l'inverse, la liquidité des SCPI est beaucoup plus limitée. Même si certaines SCPI à capital variable permettent une revente via un marché secondaire organisé, le délai de retrait peut aller de plusieurs semaines à plusieurs mois, en fonction de l'état du marché et de la demande.

Les performances passées sont supérieures à la plupart des placements traditionnels et sont confirmées sur plusieurs décennies, ce qui en fait un levier potentiel puissant pour faire croître son capital, en contrepartie de l'acceptation d'un risque élevé.

Pour mieux comprendre les différences de performance entre SCPI et Bourse, voici un comparatif détaillé basé sur les données 2024 et historiques :

L'un des atouts majeurs de l'investissement en SCPI est la possibilité d'utiliser l'effet de levier via un crédit immobilier. En d'autres termes, vous pouvez emprunter pour investir, et profiter ainsi des revenus locatifs générés par la SCPI pour rembourser tout ou partie de votre emprunt. Cela permet potentiellement de constituer un patrimoine à crédit, tout en bénéficiant de la stabilité du marché immobilier.

En Bourse l'effet de levier existe aussi, mais il est plus complexe à maîtriser et nettement plus risqué. Les produits permettant de le mettre en œuvre (comme les produits dérivés, les effets de levier proposés par certains courtiers, ou encore les CFD) exposent l'investisseur à un risque de perte en capital bien plus rapide, parfois même supérieur à la mise de départ. Ce type de levier est généralement réservé aux investisseurs très expérimentés.

À l'inverse, un crédit immobilier pour l'achat de parts de SCPI repose sur un actif tangible, relativement stable, et peut même être adossé à une stratégie patrimoniale à long terme (retraite, transmission, complément de revenu...). De plus, dans un contexte de taux d'intérêt modérés, le différentiel entre le coût du crédit et le rendement potentiel des SCPI peut rester attractif.