Simuler mon investissement

Selon l'analyse d'epargnoo, un simulateur sert moins à prédire un gain qu'à comparer des scénarios : avec ou sans versements programmés, avec ou sans réinvestissement des dividendes, en pleine propriété ou en nue-propriété. Le chiffre affiché n'est jamais une promesse. C'est un ordre de grandeur, qui vaut ce que valent vos hypothèses de taux, de frais et de durée.

Avec notre simulateur de portefeuille SCPI, il suffit de quatre étapes et d'environ deux minutes, sans vous inscrire. L'outil calcule ensuite le total investi, les revenus mensuels potentiels, les revenus cumulés et le capital à terme.

Si vous détenez déjà des parts, le bouton « Voir avec mon portefeuille » ajoute votre allocation actuelle à la simulation. Le capital initial saisi peut être modifié à tout moment pour comparer un autre scénario. Vous pouvez aussi partager le résultat, le retrouver depuis votre espace client après avoir créé un compte, ou demander à être rappelé par un conseiller.

L'erreur que nous voyons le plus souvent consiste à saisir le meilleur taux de rendement du marché et une revalorisation de 3 % par an. Dans la majorité des cas, nous conseillons de partir d'une revalorisation comprise entre 0 et 1 % par an, puis de relancer la simulation avec un taux de distribution plus bas d'un point. Si le projet tient dans ce scénario dégradé, il tient probablement dans le scénario central.

Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, pondéré par la capitalisation, toutes catégories confondues (ASPIM et IEIF, communiqué du 10 février 2026). Ce chiffre est brut de fiscalité et varie fortement d'une SCPI à l'autre. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un dernier repère : le rendement dividende seul (le dividende annuel rapporté au prix de part) peut rester stable alors que la valeur de la part baisse. En 2023 et 2024, plusieurs SCPI ont ainsi baissé leur prix de part tout en continuant à distribuer. La simulation doit donc toujours croiser les deux lectures.

Les revenus d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers. Ils sont imposés au barème progressif, à votre taux marginal d'imposition (TMI), et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté ce taux à 18,6 % pour plusieurs produits de placement (dividendes d'actions, intérêts, plus-values mobilières), mais les revenus fonciers de la location nue, les plus-values immobilières et l'assurance vie restent à 17,2 % (source : Que Choisir, sur la base de la LFSS 2026).

Exemple chiffré pour un cadre à TMI 30 % : un taux de distribution brut de 4,5 % donne 4,5 % x (1 - 0,30 - 0,172), soit environ 2,38 % net. À TMI 41 %, le net tombe autour de 1,87 %. Le simulateur de portefeuille SCPI affiche le brut ; c'est à vous d'appliquer votre situation financière et fiscale. Sur cette page, le champ « Imposition des gains » permet d'appliquer le taux de votre choix.

Chaque type de placement a son outil, car les paramètres diffèrent. Un simulateur placement financier généraliste, ou un simple calculateur d'épargne fondé sur les intérêts composés, convient pour un livret ou un ETF ; une SCPI demande de tenir compte des frais d'entrée, du délai de jouissance et du prix de retrait.

Ces outils sont tous accessibles en ligne. Simulateur retraite : effectuez votre simulation de nue-propriété ou d'assurance vie si votre objectif est un complément de revenus à 60 ou 65 ans. Pour un projet d'immobilier locatif classique, un simulateur immobilier qui calcule le rendement locatif et le cash flow mensuel est plus adapté ; nous comparons d'ailleurs les deux approches dans notre article sur la SCPI ou l’investissement locatif.

Un mot sur ce que notre outil n'est pas : ce n'est pas un scanner de frais de vos contrats existants, ni un calculateur de budget, ni un calculateur de plan d'épargne retraite, ni un simulateur de patrimoine global qui agrège vos comptes bancaires. Il répond à une question précise : que pourrait produire tel montant placé en SCPI, sur telle durée ?

La régularité compte plus que le montant de départ. Un plan d'investissement automatique, c'est-à-dire des versements mensuels programmés, lisse le prix d'entrée et installe un effort d'épargne soutenable.

L'écart en faveur du réinvestissement, d'environ 3 000 euros avant impôt, illustre l'effet des intérêts composés appliqué aux SCPI. Deux réserves de conseiller : les dividendes réinvestis restent imposables chaque année, et chaque réinvestissement supporte à nouveau des frais d'entrée. Les chiffres de cet exemple sont des hypothèses de calcul, pas une projection d'epargnoo.

Votre profil d'investisseur compte aussi. Avant de devenir investisseur en SCPI, la plupart des épargnants en France ont constitué leur épargne sur un livret bancaire ou un plan d'épargne logement. Ces supports restent utiles pour les besoins de court terme ; la SCPI sert plutôt à constituer un capital sur le long terme. Le temps joue alors en votre faveur : plus la durée est longue, plus le montant initial pèse peu face aux versements et à la croissance des revenus réinvestis. Avec l'option de réinvestissement, les dividendes sont automatiquement affectés à l'achat de nouvelles parts, sans démarche supplémentaire de votre part.

Pour épargner efficacement, nous recommandons de fixer un montant mensuel qui ne pèse pas sur votre pouvoir d'achat, de garder une épargne de précaution sur livret avant d'investir, et de revoir votre plan une fois par an.

Vos gains futurs dépendent de trois paramètres : le taux de distribution, l'évolution du prix de part et la durée de détention. Le simulateur projette chacun, mais vous seul pouvez juger de la vraisemblance des hypothèses.

La durée est le paramètre le plus sous-estimé. Avec 10 % de frais de souscription et un rendement de 4,5 %, il faut un peu plus de deux ans de dividendes pour compenser les frais d'entrée, hors fiscalité et hors délai de jouissance. C'est pourquoi la durée minimale de placement recommandée est généralement de 8 à 10 ans. En dessous, le capital final risque d'être inférieur au capital investi, même avec un bon rendement.

La projection doit aussi intégrer l'inflation : un capital projeté de 60 000 euros dans 15 ans n'aura pas le même pouvoir d'achat qu'aujourd'hui. Lisez donc le résultat comme une estimation en euros courants.

Un dernier conseil : effectuez au moins trois simulations. Un scénario central, un scénario prudent avec revalorisation nulle, et un scénario dégradé avec un taux de distribution plus bas. La comparaison de ces résultats est plus utile que n'importe quel chiffre isolé.

L'avertissement affiché sous l'outil le rappelle : la simulation est une illustration fondée sur vos hypothèses, pas une prévision ; le capital comme les revenus peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse.

Privilégiez un site qui affiche ses hypothèses (taux, frais, durée) et ses sources. Sur notre site web, le simulateur de portefeuille SCPI reprend les données publiées par les sociétés de gestion, et chaque fiche SCPI du site présente son taux de distribution et ses frais. Un site qui prétend garantir un rendement sans en préciser les limites doit vous alerter, qu'il s'agisse d'une plateforme en ligne ou d'une banque privée.

Oui. Vous pouvez lancer une simulation en ligne sans vous inscrire. Sur le simulateur de portefeuille SCPI, créer un compte permet seulement de sauvegarder vos résultats et de les retrouver dans votre espace client.

Le montant minimum dépend de chaque SCPI : il correspond à une ou plusieurs parts, souvent quelques centaines d'euros. Le capital initial à saisir dans le simulateur doit donc être au moins égal au prix d'une part.

Un calculateur d'intérêts composés applique un taux fixe à un capital. Un simulateur placement dédié aux SCPI doit intégrer en plus les frais d'entrée, le délai de jouissance, le prix de retrait et le réinvestissement des dividendes.

Le simulateur de portefeuille SCPI affiche des revenus bruts. Le simulateur de cette page applique à vos gains le taux d'imposition que vous indiquez. Pour une estimation adaptée à votre situation, appliquez votre TMI et les prélèvements sociaux, ou demandez à un conseiller une simulation personnalisée.

Oui, avec des outils dédiés : la simulation assurance vie pour les SCPI logées dans un contrat, et le simulateur SCPI à crédit pour calculer la mensualité et le cash flow.

Non. Aucun résultat n'est contractuel. Les dividendes, le prix de part et donc le capital final peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse.

Modifiez un seul paramètre à la fois (durée, montant, versements ou taux) et notez chaque résultat. Le bouton « Copier le lien de la simulation » permet aussi d'envoyer votre simulation à un proche ou à votre conseiller.

Dans le simulateur de portefeuille SCPI, utilisez le bouton « Voir avec mon portefeuille » : vos parts actuelles sont ajoutées à la simulation, ce qui permet de mesurer l'effet d'un nouvel achat sur la diversification.