Parts sponsors de la SCPI Edmond de Rotschild Europa

remarques rapides :

H2O en deuxième actionnaire ça fait un peu peur ces temps ci...

1er actionnaire une société luxembourgeoise

SCPI qui est taguée EDR mais avec EDR actionnaire à 0.14% !

pas trop d'avis sinon, si ce n'est qu'ils ne truandent pas sur la prime d'émission eux !

@bj_9272 Merci pour votre réponse.

Je ne comprends pas bien le point sur les actionnaires (notamment H2O que je ne connais pas, à part la série...)

Concrètement, qu'est ce que cela implique pour les associés souscripteurs qu'Edmond de Rothschild soit actionnaire à 0.14% ? Et ce sont quand même eux qui gèrent la SCPI non ?

Mouarf...

Stop le FOMO ! et on respire bien mieux...

Exemples des dernières acquisitions de Corum XL à Glasgow, 8.8% ! Corum O à Amsterdam, 10.40% !

L'ancienneté ? heu... de quoi parle-t-on ? EDR-REIM a reçu l’agrément AMF en date du... du... 01 février 2010 et a été agréée au titre de la directive AIFM 2011/61/UE en date du 24 juin 2014... Ce n'est assurément pas Epargne Foncière (1968) ;

Si c'est pour placer 5000 sur chacune des SCPI, c'est se compliquer bien trop la vie pour consolider les dividendes et se cogner les 2042 + 2042C + 2044 + 2047 comme l'an passé

@ys_8143 je comprends ton point de vue, je parlais plutôt de l'ancienneté de l'institution, et non de l'ancienneté de son obtention de l'agrément AMF (ils n'ont pas attendu l'agrément AMF pour faire de l'immo me semble-t-il, ce dernier permet simplement de commercialiser un produit d'épargne grand public).

J'ai un expert comptable qui s'occupe des déclarations, malgré mes nombreuses lignes de SCPI cela ne lui a posé de problème cette année, mais je comprends ton point sur la lourdeur des déclarations qu'il y à faire chaque fois qu'on rajoute une ligne à son portefeuille, c'est vraiment mal foutu de ce côté là et ça ne facilite pas la vie des épargnants...

... Effectivement EDR-REIM a été créée en 2005 pour pratiquement rien bidouiller puisque justement aucun agrément AMF... Donc l'argument "ancienneté" n'est ni probant ni valide encore moins établi surtout vs les autres SCPI du marché...

"nombreuses lignes de SCPI" ?!? heu... t'en cites que deux mais arrêtons-nous un instant sur Osmo par exemple. Les données :

"Son objectif est d’être majoritairement Européenne (50% des actifs ou plus) pour disposer d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse"

"Un objectif de distribution de 6% annuel, brut de fiscalité"

TMI de 30%

IROKO par exemple présentait une répartition 40/60 Fr/Etranger - Son rendement d'alors était de 7.04% pour revenir à 6.42% net de fiscalité étrangère ;

Par équivalence flatteuse avec IROKO, retenons exactement cette baisse limitée de 0.62 appliquée à Osmo = 5.38% net de fiscalité étrangère

Ce qui donne 3.30% net de toute fiscalité moins la facture annuelle de l'expert-comptable = résultat sous les 3% du Livret A...

ah bon ?

oui oui...

voici pour H2O AM

https://www.morningstar.fr/fr/news/249719/h2o-am-face-%C3%A0-des-milliers-dinvestisseurs-l%C3%A9s%C3%A9s-devant-la-justice.aspx

concernant le nom, je trouver borderline de l'appeler EDR, en capitalisant sur le nom plutôt que d'afficher que c'est une boite luxembourgeoise qui est actionnaire à 50%, et 25% pour H2O dont la réputation est plutôt sulfureuse ces temps ci...

c'est probablement EDR qui va assurer l'AM et la recherche, mais le produit a-t-il la qualité de la signature EDR pour autant ?

@ys

plusieurs erreurs de calcul :

• comment passer de 5.38 à 3.3% ???

• on n'applique pas 2 fois la fiscalité sur la partie des gains à l'étranger !

@bj

Heu... Tu ne t'es jamais bien penché sur les calculs nets de toute fiscalité visiblement... :-))))))))

En ne retenant que le mécanisme du crédit d'impôt, qui est en vigueur pour toutes les SCPi investies chez nos voisins, je rappelle simplement que la méthode de calcul fait que ces revenus "étrangers" rajoutent d’abord un impôt calculé au taux marginal, et le crédit d’impôts (devant servir à corriger la double imposition) est calculé au taux moyen (lol). Cette méthode fiscale fait qu’il reste immanquablement des impôts à charge... :-(((((((

Je rappelle encore que ce n'est pas un "crédit d'impôt" à proprement parler mais bien une réduction. Le texte Bofip précise que le remboursement de la double imposition se fait exclusivement sur la part de l'impôt engendré en France par les revenus étrangers -> Ce qui veut dire que ça s'enlève de l'impôt mais encore faut-il qu'il y en ait un ? sans impôt d'imputation, c'est perdu (et non remboursé) !

Il n'y a donc pas "2 fois la fiscalité sur la partie des gains à l'étranger" mais très précisément 1 * ITmar - ITmoy

Avec 2 ou 3 SCPI "monde" et 100K à consolider, je ne connais aucun outil capable de faire le job en télédéclaration... Quant à un expert-comptable, encore faut-il qu'il connaisse la conso, ce qui n'est pas facile à trouver et mécanismes SCPI, denrée encore plus rare, donc max $

Une fois que l'on se rend compte que les revenus SCPi "étrangers" sont fiscalisés, mon calcul est assis sur les propres données publiées par Osmo, en l’occurrence 50%. Et visiblement t'as oublié les autres 50% soumis à fiscalité Fr plein pot... :-))))))))

... Tout comme t'as oublié la fiscalité assise sur une TMi de 30%, cas général, pourtant en hypothèse mentionnée au-dessus...

@ys

c'est bien gentil les réponses agressives, mais je ne vois toujours pas comment vous passez de 5.38 à 3.3%

et ne vous inquiétez pas pour moi et mon EC, nous sommes plus que satisfaits de nos investissements en SCPI

Non non... ce n'est que ton impression, regarde je suis détendu, j'ai bien ajouté des ... :-))))))))

Avant de pointer "plusieurs erreurs de calcul" encore faut-il connaître le Bofip d'une part, et les modalités de calcul en net de toute fiscalité. De ce que tu dis/écris ici, tu ne connais ni l'un ni l'autre puisque t'as un EC ;

Mais pour toi ce matin j'ai re-vérifié dans mon outil de modélisation avec les données comme sus-indiquées et j'arrive bien à 3.30% (et pas 3.31) net de toute fiscalité ;

Facture annuelle EC déduite c'est assurément sous les 3% = moins que le Livret A

Je rappelle que le tarif horaire d'un EC Paris c'est 300HT/h et que ni le stagiaire "saisie" ni même le comptable "normal" ne sont capables de conso un portefeuille conséquent de SCPi "monde" -> Je maintiens donc que la rentabilité nette de toute fiscalité est sous les 3%

:-))))))))

... Mais si tu veux je peux "corriger" (comprendre bidouiller) pour faire beau... :-))))))))

L'astuce réside au Bofip et dans l'hypothèse suivante comme je disais précédemment : Il n'y a donc pas "2 fois la fiscalité sur la partie des gains à l'étranger" mais très précisément 1 * ITmar - ITmoy

Exemple :

100.000€ à 5% de rentabilité/an net de fiscalité étrangère et TMi de 30%

Loyers/dividendes perçus : 5.000€

Taux moyen : 20%

Impôts : 1000€

Loyers/dividendes nets : 4.000€

Rendement : 4%

Magique... :-))))))))

Pas d'avis à ce stade, on se doute que Edmond de Rothschild a une certaine expérience en immobilier pro (leur site EDR REIM dit : 13 milliards sous gestion pour 821 actifs).

Pour autant on a très peu de visibilité sur leurs stats car pas de véhicules grand public ? Ils ont des OPCI ? Pas simple d'avoir une sensibilité sur leur pipeline pour la SCPI, même si j'ai peu de doute sur le fait qu'ils sauront mobiliser leur réseau à l'échelle européenne pour sourcer de bonnes opportunités.

Ici j'ai trouvé quelques actifs qu'ils listent sous gestion : https://www.reim-edr.com/fr/strategies

Bonjour, pour justifier que vous passez de 5,38% à 3,30% net dans votre 1er exemple, vous prenez un autre exemple qui passe de 5% à 4% net. Pour passer de 5,38% à 3,30% il faut une TMI à 41 ou 45 et non à 30.

Voilààààààààà... ;-)))))

Suffit de regarder la composition du patrimoine des ménages en France pour se rendre compte que l'immobilier locatif est sur-représenté chez les professions libérales (+50%) et ensuite les cadres (+35% - INSEE, mai 22). On peut en déduire qu'être associé d'une SCPI procède de la même démarche, mais en mutualisant les acquisitions,ça dilue les risques sur des 10aines voire 100taines d'immeubles...

Ces deux catégories pros sont à la TMi de 11% et 0% sans doute ? je plaisante hein... ;-))

A 41% c'est la bérézina et en fonction de chaque SCPI on sera donc à 3.3 et des brouettes. Là, c'est OK à ce jour ! Mais le résultat des dernières législatives plonge tous les épargnants dans l'expectative et encore pire si un certain 1er ministre arrive au pouvoir ! Son programme immobilier et toute la fiscalité seront revus et auquel cas, la rentabilité nette va se réduire comme peau de chagrin !

Enjoy !