SCPI Eden : Analyse complète de la nouvelle SCPI européenne sans frais

Dans cette analyse complète, nous décryptons la stratégie d'investissement d'Eden, ses premiers résultats opérationnels, sa structure de frais disruptive, et nous vous livrons notre avis d'expert sur cette SCPI nouvelle génération. Faut-il investir dans Eden en 2025 ? Cette SCPI européenne sans frais est-elle adaptée à votre profil ? On vous dit tout, sans filtre.

La SCPI Eden est une SCPI de rendement à capital variable dont le positionnement dénote sur le marché de la pierre-papier. En un an, elle a su séduire pas moins de 1 300 investisseurs tout en se plaçant parmi les SCPI qui visent un TRI (Taux de Rentabilité Interne) élevé de 7,44% à 10 ans.

Accessibilité maximale : 50€ par part
Eden propose un prix de part de seulement 50 euros, là où la plupart des SCPI du marché se négocient entre 200 et 1000 euros. Le minimum d'investissement est fixé à 20 parts (1000 euros) à la première souscription. Cette accessibilité facilite l'entrée dans l'investissement immobilier mutualisé et permet les versements programmés pour constituer progressivement son patrimoine.

0% de frais de souscription
Contrairement aux SCPI traditionnelles qui appliquent entre 8% et 12% de frais d'entrée, Eden supprime totalement ces frais. Un investissement de 10 000 euros est donc intégralement converti en parts, sans déperdition à l'entrée. Le capital est immédiatement productif de dividendes dès le respect du délai de jouissance de 5 mois. En contrepartie, les investisseurs souhaitant revendre leurs parts moins de 5 ans après leurs acquisitions se verront prélever une commission de 6% du montant retiré.

100% Europe hors France
Eden n'investit aucun euro sur le territoire français. Son patrimoine est exclusivement constitué d'actifs immobiliers européens, principalement en Europe du Nord (Royaume-Uni, Scandinavie, Benelux), en Europe Occidentale (Allemagne, Pays-Bas, Irlande) et en Europe du Sud (Espagne, Portugal, Italie). Cette orientation permet une diversification géographique totale et procure des avantages fiscaux substantiels, notamment l'exonération des prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus de source étrangère.

Advenis REIM affiche un objectif de taux de distribution de 8% brut pour 2025, relevé après les premiers mois d'exploitation. Le TRI cible à 10 ans est fixé à 7,44%. La SCPI a versé son premier dividende au T2 2025 : 1,90 euro par part, soit un taux annualisé de 3,8% sur ce trimestre. Ce premier versement, réalisé six mois seulement après le lancement, témoigne de la rapidité de déploiement des capitaux.

Advenis REIM s'appuie sur plus de 20 ans de présence sur les marchés immobiliers européens, avec des équipes permanentes en Allemagne, Espagne, Royaume-Uni et Luxembourg. Cette présence locale constitue un atout majeur pour identifier les opportunités et assurer un suivi de proximité.

La société de gestion a déjà fait ses preuves avec deux SCPI européennes : Eurovalys (2015), spécialisée sur les bureaux allemands avec un TD de 5% en 2024, et Elialys (2018), investie en Europe du Sud avec un TD de 5,5% en 2024. Ces deux SCPI sont labellisées ISR. Eden s'inscrit dans cette continuité, avec une diversification géographique et sectorielle plus large.

Six mois après son lancement en décembre 2024, la SCPI Eden affiche des premiers indicateurs qui témoignent d'un démarrage particulièrement dynamique. Si l'historique reste évidemment trop court pour évaluer la SCPI sur la durée, les premières données opérationnelles et financières confirment la capacité d'Advenis REIM à déployer rapidement les capitaux collectés.

Au-delà des chiffres bruts, ces indicateurs racontent l'histoire d'un démarrage maîtrisé. Le versement d'un premier dividende de 1,90€ par part au titre du T2 2025, soit un taux annualisé de 3,8%, intervient seulement six mois après le lancement. Cette rapidité témoigne de l'efficacité du déploiement : les quatre actifs acquis aux Pays-Bas et au Royaume-Uni étaient entièrement loués dès l'acquisition, générant immédiatement des revenus sans période de carence.

L'objectif de distribution, initialement fixé à 6,5%, a été relevé à 8% pour 2025 après les premiers mois d'exploitation. Ce rehaussement s'appuie sur les rendements immobiliers élevés des premières acquisitions (entre 8,65% et 9,55% hors droits) et sur un portefeuille 100% loué à des locataires de premier plan comme Partou BV, St. James's Place Wealth Management ou Maersk Training UK Limited.

La durée résiduelle moyenne des baux de 8,1 ans offre une visibilité exceptionnelle sur les flux locatifs futurs, un niveau rarement atteint par les SCPI lors de leurs premiers mois d'existence. Cette sécurisation des revenus à long terme constitue un gage de stabilité pour les distributions futures.

La capitalisation a atteint 34,22 millions d'euros au T3 2025, rassemblant environ 1 300 associés. Cette collecte rapide, dans un contexte de marché SCPI globalement prudent, valide la pertinence du positionnement d'Eden : première SCPI combinant 0% de frais de souscription et 100% d'exposition européenne hors France, avec un prix de part accessible à 50€.

La stratégie d'Eden privilégie l'Europe du Nord – Royaume-Uni, Scandinavie, Benelux. Cette orientation répond à une logique d'opportunité : ces régions ont connu des corrections de prix immobiliers importantes, créant aujourd'hui des points d'entrée attractifs avec des rendements parmi les plus élevés d'Europe.

L'Europe Occidentale (Allemagne, Pays-Bas, Irlande) constitue le second cercle, complété par l'Europe du Sud (Espagne, Portugal, Italie). Tous les investissements se font exclusivement dans les pays de l'OCDE. La présence locale d'Advenis dans les capitales européennes facilite la détection et l'analyse des opportunités.

La répartition cible à horizon 10 ans prévoit :

• 35% en bureaux Core : actifs de qualité dans des emplacements urbains stratégiques, adaptés aux nouveaux usages du travail

• 20% en locaux d'activités et industriels : capitaliser sur la réindustrialisation européenne

• 20% en retail parks et logistique : profiter de la transition des modes de consommation et de l'essor du e-commerce

• 20% en hôtellerie : capter la dynamique de l'industrie touristique européenne

• 5% dans l'éducation : secteur en transformation avec la privatisation croissante des établissements

La taille des actifs ciblés (2 à 20M€) favorise la granularité du portefeuille, multipliant le nombre d'immeubles et de locataires pour diluer le risque.

Chaque acquisition fait l'objet d'une analyse rigoureuse selon trois critères principaux : des emplacements attractifs dans les métropoles économiques, des locataires offrant de solides garanties financières, et des baux longs.

Le portefeuille actuel affiche une durée résiduelle moyenne (WALT) de 8,1 ans, garantissant une visibilité sur les revenus futurs. Les critères ESG sont également intégrés dès la phase d'acquisition pour anticiper les évolutions réglementaires.

Eden supprime totalement les frais de souscription. En contrepartie, les frais de gestion s'élèvent à 15% TTC des revenus locatifs, couvrant la recherche d'actifs, les acquisitions, la gestion locative, l'asset management et le reporting. Ces frais sont déduits avant le calcul du taux de distribution, garantissant la transparence : l'objectif de 8% annoncé est ce que perçoivent les associés (avant fiscalité personnelle).

Des frais de sortie de 6% s'appliquent en cas de revente avant 5 ans de détention. Au-delà, aucun frais de sortie n'est prélevé.

Eden se positionne dans la moyenne avec 15% de frais de gestion, identique à Remake Live et inférieure à Novaxia Neo (18%). Sa différenciation repose sur son exposition 100% Europe hors France, là où ses concurrentes conservent des actifs français significatifs.

L'un des arguments majeurs d'Eden réside dans son avantage fiscal substantiel pour les investisseurs français fortement imposés. Les revenus de source étrangère distribués par la SCPI sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2%.

Concrètement, pour un investisseur qui perçoit 800€ de dividendes annuels d'une SCPI classique investie en France, il devra s'acquitter de 137,60€ de prélèvements sociaux. Avec Eden, ces 137,60€ restent dans sa poche, soit un gain net de 17,2% sur les revenus distribués.

Cet avantage est particulièrement intéressant pour les contribuables dans les tranches marginales d'imposition de 30%, 41% ou 45%, qui cumulent déjà une pression fiscale importante sur leurs revenus.

Eden convient particulièrement à trois profils d'investisseurs :

Les investisseurs souhaitant se diversifier géographiquement, qui détiennent déjà de l'immobilier en France et cherchent à s'exposer aux marchés européens sans les contraintes de l'investissement direct à l'étranger.

Les investisseurs fortement fiscalisés, qui bénéficient de l'exonération des prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus de source étrangère, représentant un avantage fiscal substantiel pour les TMI de 30%, 41% ou 45%.

Les primo-accédants à la SCPI, attirés par l'accessibilité du prix de part (50€) et l'absence de frais d'entrée, permettant de se constituer progressivement un patrimoine immobilier avec de petits montants.

La durée de placement recommandée est de 8 ans minimum, idéalement 10 à 12 ans, pour s'inscrire dans la temporalité propre à l'investissement immobilier.

Étape 1 : Accédez à la SCPI Eden en cliquant sur le bouton ci-dessous
Vous accédez à la fiche complète avec toutes les informations, performances, et documents réglementaires.

Étape 2 : Simulez votre investissement
Utilisez notre simulateur pour définir le montant que vous souhaitez investir. Vous verrez immédiatement le nombre de parts et les frais applicables (0% à l'entrée !)

Étape 3 : Créez votre compte et complétez votre profil
Inscrivez-vous en quelques clics et complétez votre profil investisseur (moins de 10 minutes) pour que nous puissions vérifier l'adéquation de l'investissement avec votre profil.

Étape 4 : Signez et investissez
Signez électroniquement les documents de souscription. Votre dossier est transmis à Advenis REIM, et vous recevez votre certificat de parts sous quelques jours.

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