SCPI Iroko Atlas : Analyse complète

Cette SCPI cible des actifs entre 1 et 10 M€, souvent délaissés par les institutionnels, sur des marchés locaux dynamiques portés par des PME solides. En allant chercher des biens « hors radar » dans des zones à fort potentiel, Iroko Atlas entend optimiser le couple rendement/risque, tout en réduisant la concurrence à l'achat. Ce positionnement s'adresse à une génération d'investisseurs en quête de diversification, de réactivité, et de performance, sans renier les fondamentaux de gestion rigoureuse qui ont fait le succès d'Iroko Zen.

Car Atlas n'est pas une rupture, mais un prolongement stratégique. Même ADN (zéro frais de souscription, discipline ESG, sourcing exigeant), même équipe, mais un terrain de jeu élargi et une prise de risque plus assumée. Forte de l'expérience acquise avec Zen, plus de 150 acquisitions et un milliard d'euros collectés, Iroko vise ici un nouvel équilibre : audace maîtrisée et internationalisation réfléchie. Une SCPI qui n'en est qu'à ses débuts, mais dont le lancement est déjà observé de très près par les investisseurs avertis.

Iroko Atlas s'appuie sur une stratégie à la fois diversifiée et pragmatique, qui capitalise sur l'expérience acquise avec Iroko Zen tout en assumant un positionnement plus offensif. L'objectif est clair : capter des opportunités d'investissement peu concurrentielles, souvent en dehors des radars des gros investisseurs institutionnels, pour aller chercher du rendement sans sacrifier la qualité des actifs.

La SCPI cible une grande variété de typologies d'actifs tertiaires, à commencer par les locaux d'activité, les commerces de pied d'immeuble, la logistique urbaine, les bureaux bien situés et, dans certains cas, des actifs hôteliers. Cette diversification permet de lisser les risques liés à un segment immobilier spécifique, tout en s'adaptant aux dynamiques économiques locales.

Ce qui distingue particulièrement Iroko Atlas, c'est sa volonté de se positionner sur des actifs de petite taille (entre 1 et 10 millions d'euros), souvent ignorés par les grands fonds. En misant sur ces formats plus granulaires, la SCPI peut mieux répartir le risque locatif, négocier directement avec des vendeurs ou promoteurs locaux, et surtout, accéder à des rendements plus élevés, notamment par le biais de montages comme le sales and leaseback avec des baux longs.

La SCPI reste aussi fidèle à sa sélection rigoureuse des actifs : le gestionnaire n'achète que lorsque les conditions sont optimales, avec un bail sécurisé, une contrepartie locative solide, et un actif ancré dans un tissu économique dynamique. Le choix des emplacements repose toujours sur une analyse fine de la demande locative et des perspectives de valorisation à moyen terme.

Si Iroko Zen revendiquait une stratégie paneuropéenne, Iroko Atlas va plus loin : elle exclut totalement les investissements en France. Le cœur de la stratégie est résolument tourné vers l'international, avec une volonté de tirer parti de marchés moins saturés, souvent sous-exploités par les SCPI françaises traditionnelles.

La répartition géographique vise en priorité l'Europe de l'Ouest, notamment les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l'Espagne, l'Allemagne et le Portugal. Ce dernier marché, suivi de près depuis plus d'un an via la structure Iroko Iberica, est considéré comme compétitif avec de bons fondamentaux locatifs. La stratégie s'étend aussi à l'Europe centrale et orientale, avec des pays comme la Pologne ou la République tchèque, reconnus pour leur croissance économique, leurs investissements massifs dans les infrastructures, et une liquidité immobilière satisfaisante.

À moyen terme, l'Amérique du Nord (États-Unis et Canada) pourrait également entrer dans le périmètre d'investissement, sous réserve de conditions de marché favorables et d'une gestion maîtrisée du risque de change.

Dans toutes ces zones, l'objectif reste le même : identifier des actifs décotés, profiter d'un contexte immobilier encore tendu pour négocier dans de bonnes conditions, et bâtir un portefeuille capable de générer de la performance tout en s'exposant à des perspectives de revalorisation à long terme.

Iroko Atlas ne cherche pas simplement à « faire de l'international » pour se démarquer, mais bien à exploiter des cycles décalés, à profiter d'une fenêtre de marché favorable aux acheteurs, et à structurer un portefeuille cohérent, équilibré entre revenus locatifs et potentiel de plus-value.

Dès son lancement, Iroko Atlas a affiché une ambition claire : construire un portefeuille 100 % international, en écartant volontairement la France. Cette approche permet non seulement de diversifier les risques macroéconomiques et réglementaires, mais aussi de profiter de dynamiques immobilières plus favorables sur certains marchés européens.

La stratégie s'articule autour de trois grandes zones d'investissement :

Les premières acquisitions confirment ce cap : Dublin, Londres, Prague, Varsovie… toutes sélectionnées pour leur attractivité économique locale, leur accessibilité (via des brokers ou deals directs), et leur potentiel de valorisation.

À l'image d'Iroko Zen, Iroko Atlas adopte une approche diversifiée dans la constitution de son portefeuille, tout en respectant sa stratégie d'investissement ciblant des actifs de 1 à 10 millions d'euros.

Les typologies ciblées incluent notamment :

Cette diversification typologique renforce la résilience du portefeuille : elle permet à la SCPI de capter des opportunités dans différents cycles, tout en s'adaptant aux particularités locales (besoins logistiques en Europe de l'Est, attrait des commerces dans les centres urbains de l'Ouest, etc.).

Dès son lancement, Iroko Atlas affiche un taux de distribution cible de 6,5 % (non garanti), ce qui la place immédiatement dans le haut du panier des SCPI de rendement. Ce positionnement s'explique par la nature même de la stratégie d'investissement : ciblage d'actifs décotés, montages optimisés (comme les sales and leaseback), granularité des acquisitions, et sélection d'emplacements en dehors des zones prime hyper concurrentielles.

À l'instar d'Iroko Zen, dont le taux de distribution depuis son lancement a toujours été supérieur à l'objectif annoncé, Atlas semble bien équipée pour distribuer une performance supérieure à son objectif (en contrepartie d'un risque supérieur à Iroko Zen précise l'équipe dirigeante, et sans que cela soit garanti).

À la différence d'autres SCPI qui peinent à délivrer leurs objectifs dès les premiers trimestres, Iroko Atlas bénéficie d'un avantage important : elle a commencé à investir sur ses fonds propres avant son ouverture au public. Cela lui permet de générer du revenu dès le démarrage et de servir, dès 2025, un taux de distribution sur une année pleine.

Les pipe d'acquisitions à Dublin, Londres, en Pologne ou en République tchèque affichent des rentabilités nettes visées supérieures à 8 voire 10 %, grâce à des baux longs et une structuration financière rigoureuse. Cette stratégie permet de poser les fondations d'un rendement solide, en misant sur des revenus réguliers plutôt que sur des paris spéculatifs.

Au-delà du seul taux de distribution, le gestionnaire affiche un objectif de TRI (Taux de Rendement Interne) de 7,5 % sur 10 ans. Cela signifie que la performance d'Iroko Atlas ne repose pas uniquement sur les loyers perçus, mais aussi sur la capacité du portefeuille à se revaloriser dans le temps.

Les gérants assument un positionnement dynamique pour Iroko Atlas, et la présentent comme un véhicule complémentaire à la SCPI Iroko Zen qui jouit d'une stratégie plus bon père de famille.

Iroko Atlas reprend le modèle qui a contribué au succès d'Iroko Zen : aucun frais de souscription. Cela signifie que 100 % de l'investissement est immédiatement investi dans des actifs immobiliers, sans barrière d'entrée ni dilution initiale, ce qui améliore la performance nette dès les premières années.

Ce choix stratégique, encore rare sur le marché des SCPI, est particulièrement adapté aux investisseurs à horizon court ou moyen terme, ou à ceux qui souhaitent garder une certaine flexibilité dans leur allocation patrimoniale. Il favorise aussi une plus grande transparence, en alignant les intérêts du gestionnaire sur ceux des associés.

En contrepartie, Iroko Atlas applique des frais de gestion annuels de 14,4 % TTC sur les loyers encaissés, soit un niveau conforme à la moyenne du marché, surtout pour une SCPI sans frais d'entrée. Ces frais servent à rémunérer l'ensemble des missions de la société de gestion : sélection, acquisition, suivi des actifs, gestion locative, reporting, etc.

À noter : une commission de retrait anticipé de 6 % TTC s'applique si l'investisseur revend ses parts dans un délai de moins de trois ans après la souscription. Cette clause vise à favoriser la stabilité du capital, en dissuadant les entrées/sorties spéculatives et en assurant une meilleure gestion de la liquidité.

Dans l'ensemble, la structure de frais d'Iroko Atlas est lisible, compétitive et alignée avec la philosophie de transparence de la maison Iroko, qui privilégie la performance réelle à long terme plutôt que les promesses commerciales court-termistes.

Comme tout investissement immobilier, souscrire à Iroko Atlas implique une part de risque. Le capital investi n'est pas garanti, et la revente des parts peut entraîner une perte en cas de baisse de la valeur des actifs ou de conditions de marché défavorables. En outre, les revenus distribués dépendent du taux d'occupation et du bon paiement des loyers par les locataires, ce qui expose la SCPI au risque de vacance locative ou d'impayés.

S'agissant d'une SCPI 100 % investie à l'international, l'exposition aux fluctuations de change, aux évolutions fiscales locales et aux cycles immobiliers étrangers constitue un facteur à surveiller. La stratégie d'Iroko Atlas, plus dynamique que celle de sa grande sœur Iroko Zen, suppose également une tolérance au risque un peu plus élevée, en contrepartie d'un rendement potentiel supérieur.

Enfin, comme pour toutes les SCPI, la liquidité des parts n'est pas garantie instantanément : il peut y avoir un délai pour céder ses parts, notamment en période de tension sur le marché immobilier. Il est donc recommandé d'investir dans une optique de long terme.

Iroko Atlas s'impose dès son lancement comme une SCPI ambitieuse, construite sur un modèle éprouvé, celui d'Iroko Zen, mais avec une orientation stratégique distincte. L'un de ses principaux atouts réside dans sa capacité à se positionner tôt sur une fenêtre de marché propice aux acquéreurs, après deux années de correction sur l'immobilier européen. Les premiers actifs acquis affichent des conditions solides : baux fermes longue durée, rentabilités attractives, structurations sécurisantes, et une granularité qui renforce la résilience.

L'autre force d'Iroko Atlas tient dans sa portée géographique : en visant des marchés comme la Pologne, la République tchèque, les Pays-Bas, ou encore le Portugal, elle se démarque des SCPI traditionnelles très concentrées sur la zone euro ou la France. Cette diversification offre non seulement de nouveaux relais de croissance, mais permet aussi de lisser les risques cycliques à travers des économies aux trajectoires hétérogènes. Le gestionnaire s'appuie sur une expérience reconnue, un réseau étendu de partenaires, et une équipe déjà rodée à l'investissement hors de France.

Côté perspectives, Iroko Atlas bénéficie d'un alignement favorable : une stratégie opportuniste bien calibrée et un contexte macroéconomique qui reste favorable aux acquisitions, tant que les taux d'intérêt demeurent à des niveaux contenus. Le gestionnaire affiche un objectif de TRI de 7,5 % à 10 ans, ambitieux, mais crédible si la stratégie d'acquisition reste aussi disciplinée que les premiers signaux le laissent penser.

Dans un univers SCPI encore secoué par les récentes revalorisations et ajustements, Iroko Atlas fait figure de nouvelle génération offensive et agile, avec un positionnement clair, assumé, et potentiellement très rémunérateur pour les profils d'investisseurs avertis.

La SCPI Iroko Atlas est accessible simplement et rapidement via une procédure de souscription 100 % en ligne, notamment sur notre plateforme epargnoo.com. En quelques clics, vous pouvez créer votre espace personnel, compléter un questionnaire d'adéquation réglementaire, signer électroniquement votre bulletin de souscription, et effectuer votre virement sécurisé. Tout est conçu pour que l'expérience soit fluide, intuitive et sans paperasse inutile.

Le ticket d'entrée est fixé à 5 000 €, avec un minimum de souscription de 25 parts. Ce faible seuil rend Iroko Atlas particulièrement accessible, même pour les investisseurs qui souhaitent commencer à se constituer un patrimoine immobilier progressivement, sans immobiliser un capital important.

Grâce à epargnoo, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé tout au long de votre parcours : nos conseillers sont disponibles pour vous aider à comprendre le fonctionnement de la SCPI, à optimiser la fiscalité selon votre profil, et à choisir les modalités de détention les plus adaptées (direct, démembrement, …).

À ce jour, Iroko Atlas est proposée en souscription en direct, en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété et usufruit), et une intégration dans des contrats d'assurance-vie serait envisagé à moyen terme.

Iroko Atlas arrive sur le marché des SCPI avec une proposition claire, différenciante et parfaitement lisible : zéro frais d'entrée, 100 % international, et une stratégie opportuniste assumée. Pour les investisseurs en quête de diversification, de rendement élevé et d'exposition à des marchés porteurs hors de France, c'est une solution qui coche de nombreuses cases.

Nous adhérons pleinement à plusieurs éléments : la lisibilité du modèle économique, la continuité stratégique avec Iroko Zen, le positionnement géographique malin (notamment en Europe centrale), et la qualité des premières acquisitions. Iroko ne fait pas que promettre : le gestionnaire démontre déjà une capacité à exécuter, à sourcer des deals « off market » et à structurer des opérations solides, notamment en sales & leaseback.

Mais cette SCPI ne s'adresse pas à tous les profils. Sa stratégie plus dynamique implique une prise de risque plus marquée : exposition au change, à des marchés parfois plus volatils, et à des actifs plus petits. Le rendement visé est attractif, mais il faut accepter qu'il s'accompagne d'une volatilité potentielle plus forte que sur une SCPI patrimoniale classique. Iroko Atlas s'adresse donc à des investisseurs avertis, prêts à s'engager sur un horizon long terme pour bénéficier de cette promesse de performance.

Dans les mois à venir, nous serons particulièrement attentifs à plusieurs éléments : le rythme de la collecte, la capacité à continuer à sourcer de bonnes affaires dans des marchés concurrentiels, et la qualité de l'exécution des premières acquisitions, en particulier sur les marchés les plus techniques comme l'Europe centrale ou le Royaume-Uni. C'est dans la capacité d'Iroko Atlas à transformer ses ambitions en actifs bien gérés et générateurs de revenus que se jouera sa crédibilité à long terme.

Iroko Atlas est une SCPI de conviction, jeune mais déjà structurée, portée par un gestionnaire crédible et ambitieux. Elle mérite sa place dans une allocation moderne… pour les profils prêts à accepter un niveau de risque à la hauteur de ses ambitions de performance.