Comparatif des SCPI sans frais de souscription
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Comparatif des SCPI sans frais de souscription
Sommaire
Comparatif SCPI sans frais d'entrée
L'impact réel des frais d'entrée sur la rentabilité de votre investissement
SCPI sans frais : ce que vous devez analyser avant d'investir
La performance des SCPI sans frais
SCPI sans frais vs SCPI avec frais : l'avis de notre expert Epargnoo
Comparatif des SCPI sans frais de souscription
Mots clés : SCPI sans frais/SCPI 0% frais/SCPI sans commission/frais souscription SCPI/investissement SCPI/comparatif SCPI
10 Octobre 2025 ⸱ 6 minutes de lecture
Sur le papier, investir dans une SCPI sans frais de souscription semble particulièrement attractif : 0 % de commission d’entrée et un meilleur rendement sur 8 ans.
Cependant, il est essentiel de rappeler qu'aucune SCPI n'est totalement gratuite. L'absence de frais de souscription est souvent compensée par des frais de gestion plus élevés, ou des frais de retrait en cas de revente anticipée : parfois jusqu'à deux fois plus importants.
Alors, vaut-il mieux choisir une SCPI avec ou sans frais d'entrée ? Notre expert vous donne son avis.
Comparatif SCPI sans frais d'entrée
| SCPI (Société de Gestion) | Frais de Souscription | Taux de distribution 2024 |
|---|---|---|
| Remake Live (Remake Asset Management) | 0 % | 7,50 % |
| Iroko Zen (IROKO) | 0 % | 7,32 % |
| Eden (Advenis REIM) | 0 % | 8,00 % |
| Mistral Sélection (Swiss Life AM) | 0 % | 8,59 % |
| Elevation Tertiom (Élévation Capital Partners) | 0 % | 8,00 % |
L'impact réel des frais d'entrée sur la rentabilité de votre investissement
Sur un investissement de 20 000 € pendant 8 ans, la différence est de +2 965 € en faveur d'une SCPI sans frais découpée comme ceci : 2 000 euros de frais (10 %) et 965 euros de manque à gagner.
En pourcentage, cela représente près de 44 % de gain supplémentaire à horizon 8 ans.
| Critère | SCPI avec frais (10%) | SCPI sans frais | Différence |
|---|---|---|---|
| Montant investi réellement | 18 000 € | 20 000 € | +2 000 € |
| Revenus cumulés (8 ans) | 7 200 € | 8 000 € | +800 € |
| Valeur de revente | 19 486 € | 21 651 € | +2 165 € |
| Total final | 26 686 € | 29 651 € | +2 965 € |
| Gain global | +6 686 € | +9 651 € | +2 965 € |
| Rendement annuel moyen | ≈ 3,68 %/an | ≈ 4,86 %/an | +1,18 point |
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Sur un investissement initial de 20 000 €, cela représente 800 € supplémentaires directement réinjectés dans votre capital de départ.
| Comparaison des gains | Gain net | Différence vs frais 10% |
|---|---|---|
| SCPI avec frais 10% | +6 686 € | Base de référence |
| SCPI avec frais 10% + cashback 4% | +8 586 € | +1 900 € (+28%) |
| SCPI sans frais | +9 651 € | +2 965 € (+44%) |
| SCPI sans frais + cashback 4% | +10 837 € | +4 151 € (+62%) |
SCPI sans frais : ce que vous devez analyser avant d'investir
Nous avons analysé la structure des 5 SCPI sans frais de souscription pour vérifier trois hypothèses. L'objectif est de vous aider à prendre une décision éclairée :
Hypothèse 1 : Les commissions de gestion sont plus élevées.
C'est vrai, alors que les commissions de gestion avoisinent les 10 % pour les SCPI avec des frais de souscription, toutes les SCPI sans frais ont un pourcentage plus élevé que la moyenne.
Hypothèse 2 : Des frais de cession sont appliqués à la revente des parts.
Cette affirmation est vraie, mais c'est le cas pour la majorité des SCPI. Cependant ce qui est à noter c'est que ces frais de revente sont généralement plus élevés que la moyenne située entre 1 et 3 %.
Par exemple, la SCPI Eden (0 % de frais d'entrée) impose un engagement de conservation de 5 ans minimum pour les parts sponsors, avec la possibilité de sortir avant en échange de la retenue d'une pénalité de 5 % HT, ce sont des frais de sortie anticipée.
Hypothèse 3 : Un mode de rémunération du gestionnaire basé sur la performance
C'est vrai mais à nuancer. L'absence de frais d'entrée (rémunération fixe et immédiate) est remplacée par une rémunération qui dépend de la performance et de la durée de l'investissement :
- Dépendance aux revenus locatifs (performance courante) : Le gestionnaire s'assure une rémunération annuelle via les frais de gestion élevés. Plus la SCPI génère de loyers bruts, plus la commission est élevée, incitant à une gestion performante des actifs.
- Dépendance à la plus-value (performance sur le capital) : La société de gestion peut percevoir des commissions sur les arbitrages immobiliers (achat ou vente d'immeubles) ou sur les frais de retrait, qui sont indirectement liés à la performance et à la valorisation du patrimoine et qui peuvent venir rogner sur votre performance.
La performance des SCPI sans frais
Le rendement annuel d'une SCPI sans frais de souscription se situe généralement entre 4 % et 7 %. Ces SCPI sans frais nouvelle génération tirent parti de la période actuelle pour acquérir des actifs de haute qualité à des prix plus bas, ce qui contribue à leurs rendements potentiellement élevés :
- Mistral Sélection : 8,59 %
- Eden : 8,00 %
- Elevation Tertiom : 8,00 %
- Upeka : 7,96 %
- Remake Live : 7,50 %
SCPI sans frais vs SCPI avec frais : l'avis de notre expert Epargnoo
Sur le papier, les SCPI sans frais de souscription ont tout pour séduire : elles réduisent le coût d'entrée, accélèrent la rentabilité nette, et offrent plus de souplesse pour investir des montants réduits. Mais il serait simpliste de conclure qu'elles sont "meilleures" dans l'absolu.
Le vrai sujet, c'est l'alignement entre votre objectif patrimonial et la structure de frais.
- Vous cherchez une performance rapide, un horizon de placement de 8 à 10 ans, et une gestion flexible ? Les SCPI sans frais peuvent être très pertinentes, à condition d'accepter des frais de gestion plus élevés et les pénalités de sortie anticipée qui vous seront facturés si vous souhaitez revendre vos parts rapidement après votre investissement (délai de 3 à 5 ans en fonction des SCPI).
- Vous êtes dans une optique de long terme (15 ans et +), avec une forte conviction sur l'immobilier comme valeur refuge ? Une SCPI classique avec frais de souscription peut offrir une meilleure visibilité sur la stabilité du modèle économique, notamment grâce à un amortissement progressif des frais d'entrée sur la durée.
Ce qu'il faut comparer, ce n'est pas seulement le rendement brut ou le pourcentage de frais, mais bien l'ensemble : durée de conservation envisagée, fiscalité personnelle, potentiel de revalorisation, stratégie de gestion, et type de patrimoine ciblé.
Enfin, n'oublions pas qu'un frais "visible" n'est pas toujours plus coûteux qu'un frais "invisible". Les SCPI sans frais de souscription ont tout intérêt à bien performer pour se rémunérer, c'est à la fois une opportunité pour l'investisseur... et un pari sur la qualité de la gestion.
Vous avez encore des questions ?
01
Quelles sont les SCPI sans frais de souscription en 2025 ?
Les principales SCPI sans frais de souscription en 2025 sont :
- Remake Live (7,50 %)
- Iroko Zen (7,32 %)
- Eden (8,00 %)
- Mistral Sélection (8,59 %)
- Elevation Tertiom (8,00 %)
- Upeka (7,96 %)
- Novaxia Neo (6,01 %)
02
Les SCPI sans frais sont-elles vraiment gratuites ?
Non, aucune SCPI n'est totalement gratuite. Les SCPI sans frais de souscription compensent cette absence par :
- Des frais de gestion plus élevés (14 % à 18 % contre 10 % en moyenne)
- Des frais de sortie anticipée plus importants (jusqu'à 5 % si revente avant 3 à 5 ans)
- Des commissions sur les arbitrages immobiliers
03
Quel est l'avantage d'une SCPI sans frais de souscription ?
L'avantage principal est une rentabilité plus rapide. Sur un investissement de 20 000 € pendant 8 ans, vous gagnez environ 2 965 € de plus qu'avec une SCPI à 10 % de frais, soit 44 % de gain supplémentaire. Votre capital est investi à 100 % dès le départ, ce qui maximise les revenus locatifs dès la première année.
04
SCPI avec ou sans frais : laquelle choisir ?
Le choix dépend de votre horizon d'investissement :
- Horizon court à moyen terme (8-10 ans) : privilégiez les SCPI sans frais pour une rentabilité rapide
- Horizon long terme (15 ans et +) : les SCPI avec frais peuvent être plus stables, avec un amortissement progressif des frais d'entrée
05
Comment fonctionne le cashback Epargnoo sur les SCPI ?
Epargnoo propose le cashback SCPI le plus élevé du marché : jusqu'à 4 % du montant investi vous est reversé après souscription. Sur 20 000 € investis, cela représente 800 € directement réinjectés dans votre capital. Ce cashback fonctionne sur les SCPI avec et sans frais, vous permettant d'optimiser encore davantage votre rentabilité nette.
06
Quels sont les frais de sortie des SCPI sans frais de souscription ?
Les SCPI sans frais appliquent souvent des pénalités de sortie anticipée plus élevées que la moyenne :
- Eden : 5 % HT si revente avant 5 ans
- Autres SCPI sans frais : généralement 3 à 5 % si revente avant 3-5 ans
- SCPI classiques : 1 à 3 % de frais de cession
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