SCPI Epsicap Explore : tout savoir sur cette nouvelle SCPI sans frais de souscription
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SCPI Epsicap Explore : tout savoir sur cette nouvelle SCPI sans frais de souscription
SCPI Epsicap Explore : tout savoir sur cette nouvelle SCPI sans frais de souscription
Mots clés : SCPI / Analyse / Epsicap Explore / Sans frais
14 Octobre 2025 ⸱ 8 min de lecture
La société de gestion EPSICAP REIM vient d'annoncer le lancement de sa SCPI, nommée Epsicap Explore, le 28 octobre prochain en parts sponsors. Fort du succès rencontré par sa grande sœur, Epsicap Nano, elle cible les actifs midcap allant de 10 à 20 millions, à travers l'Europe. Elle se différencie également de son aînée par l'absence de frais de souscription.
Pourquoi attire-t-elle autant l'attention ? Quelles sont les différences avec sa grande sœur Epsicap Nano ? Voici tout ce que vous devez savoir pour évaluer si cette SCPI mérite sa place dans votre portefeuille.
Stratégie d'investissement de la SCPI Epsicap Explore
Une diversification sectorielle affirmée
La SCPI Epsicap Explore adopte une stratégie fondée sur une diversification sectorielle large et sélective, dans la continuité du modèle ayant fait le succès d'Epsicap Nano. L'objectif est clair : construire un portefeuille équilibré, granulaire et résilient, capable de s'adapter aux évolutions économiques.
Les actifs ciblés couvrent un large spectre :
- Bureaux : sélectionnés avec exigence, notamment dans les zones les plus résilientes
- Commerces : en particulier ceux répondant à des besoins essentiels, bien positionnés localement
- Logistique : un segment en forte croissance, tiré par l'essor du e-commerce
- Santé : cliniques, EHPAD ou centres médicaux, pour capter la dynamique du vieillissement démographique
- Hôtels et résidences : actifs gérés par des opérateurs solides, bien implantés dans des zones à fort potentiel
- Loisirs ou autres actifs spécialisés : selon les opportunités identifiées par la société de gestion
Cette diversification est couplée à une approche opportuniste : la société de gestion cible en priorité les opportunités de marché les plus attractives, avec une grande flexibilité dans l'allocation sectorielle. Elle privilégie aussi une forte granularité du patrimoine, ce qui permet de limiter les risques liés à un locataire ou un actif unique.
Une ouverture européenne dès le lancement
Contrairement à Epsicap Nano, initialement focalisée sur le marché français, la SCPI Epsicap Explore affiche une ouverture internationale dès sa création. Les premiers investissements seront réalisés à l'échelle européenne, avec une part de la France délibérément minoritaire dans le portefeuille global.
Cette stratégie vise à :
- Mutualiser les risques géographiques
- Capter des cycles immobiliers différents selon les pays
- Et potentiellement optimiser la fiscalité pour les associés français, en s'appuyant sur les conventions fiscales internationales
La diversification européenne d'Epsicap Explore s'inscrit dans la continuité de celle amorcée par Epsicap Nano, qui, d'ici mi-2026, comptera moins de 50 % de ses actifs en France. Epsicap REIM ne ferme pas la porte à une expansion future vers d'autres zones géographiques — comme l'Amérique du Nord — mais cette évolution n'est pas une priorité à court terme.
Un modèle sans frais d'entrée, mais avec horizon de détention
L'une des particularités d'Epsicap Explore est l'absence totale de frais de souscription, un choix assumé qui rompt avec le modèle traditionnel des SCPI à commission d'entrée, encore majoritaires sur le marché.
Cette évolution s'inscrit dans la continuité du positionnement d'Epsicap REIM, qui avait déjà réduit ces frais à 5 % sur Epsicap Nano dès 2021. Avec Explore, la société pousse la logique plus loin, en privilégiant une structure de frais orientée vers la durée de détention plutôt que l'entrée au capital.
Une pénalité de retrait de 5 % est toutefois prévue en cas de sortie avant 5 ans, puis supprimée au-delà de cette période. Cela permet de préserver l'équilibre du fonds, en dissuadant les désengagements précoces, tout en offrant une visibilité claire sur le cadre de détention à long terme.
Objectifs de performance et caractéristiques d'Epsicap Explore
6.5 %
Taux de distribution cible
7,50 %
TRI cible (8 ans)
0 %
Frais de souscription
14 %
Frais de gestion
242.5 €
Prix de la part (sponsor)
250 €
Prix de la part (classique)
Lancée en octobre 2025, Epsicap Explore s'inscrit dans une logique de rendement élevé, sans frais de souscription, tout en maintenant des objectifs clairs sur la rentabilité à moyen terme.
Taux de distribution cible : 6,5 %
La société de gestion vise un taux de distribution de 6,5 % à long terme, ce qui positionne Epsicap Explore parmi les SCPI les plus dynamiques du marché. Ce rendement est exprimé brut, avant fiscalité, et calculé sur le prix de souscription.
TRI cible de 7,5 % sur 8 ans
Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible s'élève à 7,5 % sur une période de 8 ans, en intégrant la revalorisation progressive du prix de part. Cela reflète une stratégie fondée sur la valorisation des actifs dans la durée.
Bon à savoir
Ces objectifs ne sont pas garantis : ils dépendent de nombreux paramètres (taux d'occupation, loyers perçus, valorisation future, etc.).
Des frais de gestion plus élevés, assumés
Comme pour toutes les SCPI sans frais de souscription, les frais de gestion sont supérieurs à la moyenne. Dans le cas d'Epsicap Explore, la commission de gestion s'élève à 15 % HT des revenus encaissés, contre 10 % environ pour une SCPI classique.
Cela s'explique par un modèle de rémunération aligné sur la performance : la société de gestion n'est pas payée à l'entrée, mais uniquement si elle génère des revenus locatifs. Ce fonctionnement incite à une gestion active et performante du patrimoine.
Cet alignement des intérêts s'illustre également via la prise de participation de l'équipe dirigeante dans la SCPI, notamment avec la souscription d'1 million d'euros réalisée par András Boros (Président et co-fondateur) dans le fonds.
Des parts sponsors proposées au lancement
Le lancement officiel d'Epsicap Explore est prévu pour le 28 octobre 2025. À cette occasion, une enveloppe de 10 millions d'euros en "parts sponsors" sera mise à disposition des premiers souscripteurs.
- Prix sponsor : 242,50 €
- Prix standard : 250 €
- Décote : -3 %, soit une économie immédiate de 7,50 € par part
Cette décote temporaire vise à compenser les risques spécifiques liés à la phase de lancement, notamment une collecte initiale progressive ou un portefeuille en cours de constitution.
Une fois le seuil des 10 millions d'euros collectés atteint, cette offre ne sera plus accessible et les souscriptions seront réalisées au prix standard de 250 €, selon les conditions en vigueur.
L'avis de nos experts
Epsicap Explore marque une nouvelle étape dans la stratégie d'expansion d'Epsicap REIM. Avec un positionnement clair, une suppression totale des frais de souscription et une ambition de diversification européenne assumée dès le lancement, cette SCPI s'inscrit dans une dynamique de modernisation du marché.
Les objectifs de rendement (6,5 % de taux de distribution et 7,5 % de TRI sur 8 ans) sont cohérents avec le contexte actuel et reflètent une gestion disciplinée. La granularité ciblée du patrimoine, l'approche opportuniste, ainsi que l'exposition paneuropéenne permettent de mutualiser les risques et de viser une performance durable à long terme.
La phase de lancement en parts sponsors, assortie d'une décote de 3 %, permet aux investisseurs réactifs d'entrer dans la SCPI dans des conditions optimisées. Le succès de la précollecte (20 millions d'euros levés avant l'ouverture au public) confirme la solidité du modèle et la confiance des investisseurs historiques.
Epsicap Explore s'adresse à un public d'investisseurs avertis, recherchant un véhicule immobilier européen performant, sans frais d'entrée, et adapté à une stratégie de capitalisation sur le long terme. Elle se distingue aujourd'hui comme l'une des SCPI sans frais les plus crédibles et les plus structurées du marché.
Vous avez encore des questions ?
01
Quels sont les frais d'Epsicap Explore ?
Epsicap Explore applique 0 % de frais de souscription. Les frais de gestion s'élèvent à 15 % HT des revenus encaissés. Une pénalité de sortie de 5 % s'applique en cas de retrait avant 5 ans.
02
Quel est le taux de distribution cible d'Epsicap Explore ?
La SCPI vise un taux de distribution de 6,5 % à long terme, brut avant fiscalité. Le TRI cible est de 7,5 % sur 8 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis et dépendent des performances réelles du patrimoine.
03
Qu'est-ce que les parts sponsors d'Epsicap Explore ?
Les parts sponsors sont proposées au lancement à 242,50 € (vs 250 € en prix standard), soit une décote de 3 %. Cette offre est limitée à 10 millions d'euros de collecte et vise à compenser les risques de la phase de lancement.
04
Quelle est la stratégie d'investissement d'Epsicap Explore ?
Epsicap Explore cible des actifs midcap de 10 à 20 millions d'euros en Europe, avec une diversification sectorielle large (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtels). La stratégie privilégie la granularité et une approche opportuniste pour mutualiser les risques.
05
Quelle est la différence entre Epsicap Explore et Epsicap Nano ?
Epsicap Explore se distingue par :
- 0 % de frais de souscription (vs 5 % pour Nano)
- Une ouverture européenne dès le lancement
- Un ciblage d'actifs midcap de 10-20M€
- Un TRI cible de 7,5 % sur 8 ans
06
Quelle est la durée de placement recommandée pour Epsicap Explore ?
La durée de détention recommandée est d'au moins 8 ans. Une pénalité de 5 % s'applique en cas de sortie avant 5 ans, incitant à un investissement sur le moyen-long terme pour profiter pleinement de la stratégie de valorisation.
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