SCPI Remake Live : une stratégie opportuniste, européenne et engagée

La SCPI Remake Live s'impose comme l'une des SCPI les plus dynamiques du marché depuis sa création en 2022. Portée par une stratégie européenne opportuniste, un modèle sans frais de souscription et une approche labellisée ISR, elle affiche une performance au-dessus de la moyenne du marché (7,50 % en 2024).

Avec plus de 700 millions d'euros collectés en trois ans et une sélection rigoureuse d'actifs tertiaires en France et en Europe, Remake Live attire une nouvelle génération d'épargnants en quête de diversification, de transparence et de performance nette. Dans cet article, nous analysons en détail la stratégie d'investissement, la répartition du portefeuille, les frais, les performances et vous livrerons notre avis d'expert sur cette SCPI.

Lancée en mars 2022, la SCPI Remake Live s'est rapidement imposée comme l'une des SCPI les plus prometteuses de sa génération. En moins de trois ans, elle a dépassé les 700 millions d'euros de capitalisation, avec une croissance portée à la fois par une collecte dynamique et une stratégie d'acquisition offensive. Cette montée en puissance rapide témoigne de la confiance des épargnants dans le modèle proposé.

Remake Live se distingue par plusieurs choix forts : absence de frais de souscription, orientation européenne, diversification sectorielle, et labellisation ISR. Elle s'adresse clairement à une nouvelle génération d'investisseurs immobiliers, plus attentifs à la transparence, à l'impact et à la flexibilité.

Malgré sa jeunesse, Remake Live bénéficie d'un patrimoine déjà solide, composé d'immeubles situés dans plusieurs pays d'Europe, sélectionnés pour leur rendement locatif potentiel et leur valeur d'usage durable. Son modèle vise à capter les opportunités immobilières dans des zones en mutation, tout en intégrant des critères ESG dès l'acquisition.

Remake AM est la société de gestion qui porte la SCPI Remake Live. Créée en 2021 par des professionnels expérimentés du secteur immobilier, elle revendique une approche « utile, européenne et responsable » de l'investissement immobilier. Sa création s'inscrit dans une volonté de réinventer le modèle des SCPI en phase avec les attentes contemporaines des épargnants.

L'équipe de Remake AM est composée de profils issus de grandes maisons de gestion, cumulant une solide expertise en gestion d'actifs immobiliers, en investissement paneuropéen et en ESG. Leur objectif est clair : bâtir des portefeuilles résilients, générateurs de revenus, tout en respectant les enjeux environnementaux et sociaux.

Depuis sa création, Remake AM a su faire sa place dans un marché concurrentiel, en imposant un modèle transparent, lisible et agile. Outre Remake Live, Remake AM a lancé la SCPI millésimée Remake UK 2025, en septembre 2025, preuve de sa capacité à proposer des stratégies différenciées selon les cycles de marché.

À mi-parcours de l'année 2025, Remake Live continue d'affirmer son positionnement de SCPI agile et structurée, avec des indicateurs financiers et opérationnels qui témoignent d'une gestion disciplinée, sans excès de collecte ni fragilité sous-jacente.

La capitalisation atteint désormais 773 millions d'euros, un cap symbolique franchi à grande vitesse, mais sans déséquilibre : les capitaux collectés (+52 millions d'euros rien qu'au deuxième trimestre) sont absorbés avec méthode, traduisant une volonté claire de ne pas sacrifier la sélectivité des acquisitions à la croissance du fonds.

Le taux d'occupation financier (99 %) reste très élevé, signe que le portefeuille génère des loyers de manière stable et que la stratégie locative tient ses promesses. Dans un contexte où certaines SCPI luttent pour relouer des surfaces devenues obsolètes, cette donnée est particulièrement rassurante.

Autre indicateur révélateur : la base d'associés dépasse désormais les 9 181 porteurs de parts (+ 1 070 associés au deuxième trimestre), confirmant l'intérêt croissant des investisseurs pour un modèle lisible, performant, et désormais bien installé dans le paysage.

Le portefeuille immobilier, composé de 56 immeubles répartis dans huit pays européens, traduit une diversification géographique pleinement déployée. L'accent reste mis sur les économies robustes de la zone euro, avec une exposition accrue à l'Espagne, à l'Allemagne et à l'Irlande. Ce maillage européen permet à Remake Live de capter des opportunités, tout en diluant les risques conjoncturels locaux.

Côté valorisation, le prix de part reste stable à 204 €, tandis que la valeur de reconstitution s'établit à 203,52 €. Cette proximité entre les deux indicateurs atteste d'une gestion prudente et d'un positionnement patrimonial équilibré : sans emballement, mais sans décote non plus.

La SCPI Remake Live adopte une stratégie d'investissement volontairement opportuniste, structurée autour de la sélection d'actifs porteurs à l'échelle européenne. Contrairement aux SCPI plus traditionnelles, qui concentrent leur portefeuille sur un territoire ou un secteur donné, Remake Live assume une grande flexibilité dans ses choix géographiques et typologiques.

Elle cible prioritairement des biens situés dans des zones en mutation, où le rapport entre valeur d'achat, rendement locatif potentiel et perspectives de revalorisation est jugé favorable. On retrouve ainsi des actifs dans des grandes métropoles européennes (Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni…), mais aussi dans des villes secondaires dynamiques, là où les prix d'acquisition permettent de générer des rendements plus attractifs.

En termes de typologie, la SCPI s'appuie sur une diversification sectorielle solide : bureaux nouvelle génération, commerces de proximité, logistique urbaine, locaux d'activité, et parfois même actifs à usage mixte. Ce choix permet à la fois de mutualiser les risques locatifs et conjoncturels, et de s'adapter aux évolutions des besoins des utilisateurs.

Cette stratégie repose sur une exécution agile, capable de saisir des opportunités au bon moment, d'arbitrer rapidement, et de réinvestir sans inertie. Une approche très appréciée dans le contexte immobilier mouvant de ces dernières années.

Le modèle de la SCPI Remake Live s'articule autour de deux moteurs de performance complémentaires :

1. Les revenus locatifs, issus de baux fermes sécurisés avec des locataires solides, constituent la première source de rendement. Ces loyers ne sont pas garantis, mais sont optimisés grâce à une gestion active et une sélection rigoureuse des actifs.

2. La revalorisation potentielle du patrimoine est le second levier, intégré dès l'acquisition. En ciblant des biens avec une marge de progression (via des travaux, une recommercialisation, un changement d'usage ou simplement un rattrapage de valorisation), Remake Live vise à générer une plus-value potentielle à moyen ou long terme, au-delà des revenus courants.

Ce double moteur est au cœur de la philosophie de Remake AM : investir dans des territoires en devenir, créer de la valeur dans la durée, et faire de la gestion active un levier de performance, sans sacrifier la lisibilité du modèle pour les épargnants.

Dès sa création, la SCPI Remake Live a été pensée pour répondre aux exigences environnementales, sociales et de gouvernance qui transforment l'immobilier européen. Elle a obtenu dès 2022 le label ISR Immobilier, délivré par un organisme indépendant agréé par l'État français.

Ce label impose à la SCPI d'intégrer des critères ESG à toutes les étapes de la gestion : acquisition, exploitation, amélioration, et revente des actifs. Concrètement, chaque immeuble fait l'objet d'un audit ESG. Si l'actif n'atteint pas le score minimal requis, un plan d'amélioration doit être mis en œuvre sous trois ans (remise à niveau énergétique, réduction des consommations, accessibilité, qualité des services aux occupants…).

Cet engagement ne se limite pas à cocher des cases réglementaires : il constitue un véritable levier de valorisation à long terme. En effet, les immeubles « verts », durables et bien gérés sont désormais plus recherchés par les locataires, plus résilients sur le plan réglementaire, et potentiellement mieux valorisés sur le marché secondaire.

En intégrant cet engagement à sa stratégie d'investissement, Remake Live aligne sa performance sur des enjeux de long terme, tout en répondant aux attentes croissantes des épargnants soucieux de donner du sens à leur investissement.

Au 30 juin 2025, la SCPI Remake Live confirme sa nature profondément européenne : plus de 75 % de ses actifs sont situés hors de France, preuve d'une stratégie d'allocation géographique pleinement assumée. Cette ouverture permet à la SCPI de saisir des opportunités localisées que les gestionnaires strictement domestiques ne peuvent pas exploiter, que ce soit en phase de retournement de marché ou dans des zones encore sous-évaluées par le marché.

La première zone d'exposition est désormais le Royaume-Uni, qui représente 32,2 % du portefeuille. Ce poids s'explique par une stratégie opportuniste engagée depuis 2024, visant à capter le rebond d'un marché qui sort d'une phase de correction intense. Londres et plusieurs grandes villes anglaises offrent un couple rendement / prix d'entrée attractif, notamment dans les secteurs de la logistique urbaine et des bureaux revalorisables.

La France, avec 24,5 %, reste un socle important, notamment pour des actifs de qualité dans des villes comme Bordeaux, Nantes ou Lyon, où Remake AM privilégie la stabilité locative et la profondeur de marché. Contrairement à d'autres SCPI franco-centrées, Remake Live ne concentre pas son risque sur le marché domestique, mais continue d'y investir de manière sélective.

L'Espagne représente 12,7 %, principalement à travers des immeubles situés à Madrid, Barcelone ou Valence. Le pays bénéficie d'un environnement économique porteur, d'un attrait locatif stable, et d'un coût d'acquisition encore compétitif par rapport aux grandes capitales d'Europe de l'Ouest. La SCPI y cible principalement des commerces urbains et actifs à usage mixte, dans des quartiers vivants et bien desservis.

Le reste du portefeuille est réparti entre l'Irlande, les Pays-Bas, l'Allemagne et la Belgique, qui représentent ensemble environ 30 %. Ces marchés offrent des poches de stabilité réglementaire, un tissu locatif solide et des opportunités ponctuelles, notamment en immobilier d'entreprise.

En combinant cette répartition géographique avec une exécution agile, Remake Live parvient à lisser les cycles, et la fiscalité des revenus, tout en se laissant la possibilité de réorienter rapidement sa stratégie selon les conditions des marché.

Côté typologie, Remake Live conserve une logique de diversification équilibrée qui repose sur trois piliers : résilience locative, création de valeur potentielle, et utilité des usages. La SCPI ne cherche pas à simplement empiler des mètres carrés, mais à composer un portefeuille cohérent, lisible et défensif dans sa structure.

Au 30 juin 2025, le portefeuille se répartit ainsi :

Cette répartition sectorielle diversifiée permet à la SCPI de capter plusieurs dynamiques de marché, tout en maîtrisant le risque global du portefeuille. Le mix bureaux / services à la personne / logistique permet une lecture claire de la stratégie : diversification raisonnée, allocation opportuniste, et priorité à l'usage.

En 2024, la SCPI Remake Live s'est une nouvelle fois distinguée par un taux de distribution remarquable de 7,79 %. Ce rendement figure parmi les plus élevés du marché, dans un contexte où de nombreuses SCPI historiques peinent à dépasser les 5 %. Cela confirme non seulement la pertinence de sa stratégie, mais aussi sa capacité à exécuter de manière rigoureuse, sans sacrifier la cohérence du projet à court terme.

Ce résultat est le fruit d'une stratégie d'investissement résolument opportuniste, qui combine ciblage de marchés porteurs, sélection fine d'actifs à potentiel locatif élevé, et capacité à acheter dans des contextes où d'autres acteurs hésitent encore. La société de gestion Remake Asset Management privilégie les immeubles bien situés, fonctionnels, souvent à fort usage local, et loués à des locataires solides.

Mais ce n'est pas uniquement l'allocation qui explique ce niveau de performance. Le modèle de frais sans commission de souscription permet aux épargnants d'être investis à 100 % dès le premier jour, sans friction financière. Cela améliore la rentabilité nette servie dès les premières années, surtout pour les porteurs de parts à horizon court ou moyen terme.

Il faut néanmoins garder à l'esprit que ce rendement n'est ni fixe, ni garanti : il dépend chaque année des loyers encaissés, de la vacance éventuelle, des charges de gestion et des arbitrages opérés. Mais jusqu'ici, Remake Live a démontré une constance exemplaire dans sa capacité à générer du revenu.

Outre la performance annuelle liée aux loyers, la valorisation du patrimoine est un indicateur structurant dans l'analyse d'une SCPI. Remake Live n'a pas tardé à se démarquer sur ce point également, en procédant dès juin 2023 à une revalorisation de son prix de part, passé de 200 € à 204 €, soit une progression de 2 % témoignant d'une dynamique de création de valeur réelle au sein du portefeuille.

Deux ans plus tard, au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution (qui reflète la valeur théorique du patrimoine (actifs + frais) estimée par des experts indépendants deux fois par an) s'établit à 203,52 € par part. Ce chiffre, quasi équivalent au prix de souscription actuel, confirme la stabilité du portefeuille. Il illustre aussi la prudence de la société de gestion : pas de surévaluation des actifs, pas de décote brutale, mais une valorisation maîtrisée, soutenue par des acquisitions cohérentes et des conditions de marché bien négociées.

Ce positionnement crée un point d'équilibre intéressant pour les investisseurs. D'un côté, il n'y a pas de bulle patrimoniale susceptible d'exploser, comme on a pu l'observer ailleurs. De l'autre, la proximité entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution laisse entrevoir un potentiel de revalorisation à moyen terme, si les actifs continuent à s'apprécier et que le marché confirme sa stabilisation.

Autrement dit, l'investisseur qui entre aujourd'hui sur Remake Live le fait sur une base de valorisation juste, avec un prix qui reflète la réalité économique du portefeuille, et un potentiel de performance global (revenus + valorisation) crédible. Ce profil hybride : à la fois défensif et dynamique confère à Remake Live une place singulière dans le paysage des SCPI récentes.

L'un des principaux marqueurs de différenciation de Remake Live est son absence totale de frais de souscription. Contrairement à la majorité des SCPI traditionnelles qui prélèvent jusqu'à 10 % de commission lors de l'entrée, Remake Live applique un modèle 100 % net à l'investissement : chaque euro versé par l'associé est immédiatement investi dans l'immobilier (une fois le délai de jouissance de 3 mois écoulé).

Si Remake Live ne prélève pas de frais à la souscription, elle applique des frais de gestion annuels, comme toute SCPI.

Contrairement au frais d'entrée, les frais de gestion sont prélevés uniquement sur les revenus locatifs perçus, et non sur l'ensemble des encours gérés. Cette méthode incite la société de gestion à se concentrer sur la qualité des locataires, la maîtrise des charges et la pérennité des loyers. Plus la SCPI distribue de revenus à ses associés, plus la société de gestion est rémunérée, un modèle clair, incitatif et lisible.

Les frais de gestion s'élèvent à 18 % TTC des loyers encaissés, ce qui est dans la fourchette haute du marché. Mais ce niveau est compensé par l'absence de frais d'entrée, et dans la moyenne des autres SCPI sans frais d'entrée.

Enfin, la société de gestion a également mis en place un mécanisme de frais de retrait anticipé, de 6 %, applicable uniquement si les parts sont revendues dans un délai de moins de 5 ans. Cette mesure vise à décourager les placements trop courts et à favoriser une vision patrimoniale de moyen ou long terme.

Comme tout placement en SCPI, investir dans la SCPI Remake Live implique une part de risque. Si la société de gestion a su jusqu'ici faire preuve d'une grande rigueur, il est essentiel pour tout investisseur d'avoir une vision lucide et complète des principales zones de vigilance.

Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. Cela signifie que le montant que vous percevrez à la revente de vos parts peut être inférieur à celui que vous avez investi. Cette perte peut résulter d'une dévalorisation du patrimoine immobilier, d'un déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché secondaire, ou encore d'un contexte économique ou réglementaire défavorable.

Dans le cas de Remake Live, l'historique est rassurant, avec une revalorisation en 2023 et une gestion prudente du prix de part depuis. Mais cela ne préjuge en rien de l'avenir : le marché de l'immobilier reste cyclique, et toute exposition à des actifs physiques est susceptible de connaître des variations de valeur. Vous devez donc envisager ce placement sur un horizon de long terme, afin de lisser les effets de cycle et optimiser votre potentiel de performance nette.

La performance de la SCPI repose sur la perception de loyers, qui eux-mêmes dépendent de la qualité des locataires, de la localisation des actifs et du dynamisme du marché immobilier. En cas de départ de locataires, de difficulté à relouer un bien, ou de pression sur les loyers, les revenus distribués peuvent diminuer.

Remake Live s'appuie sur une diversification sectorielle et géographique pensée pour limiter ce risque, avec notamment une forte présence dans les secteurs de la santé, de l'éducation ou de la logistique. Néanmoins, certains segments (comme les bureaux) peuvent rester exposés à une obsolescence rapide ou à une mutation des usages. En cas de retournement de marché ou de ralentissement économique, la vacance peut augmenter temporairement, affectant les flux locatifs et donc la distribution.

Contrairement à un livret ou à une action cotée, les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Remake Live étant à capital variable, la revente est possible, mais elle dépend de l'existence d'une contrepartie acheteuse. En période normale, la liquidité est correcte ; mais en cas de crise (immobilière, financière ou de confiance), il peut être plus difficile, voire plus long, de sortir du placement.

À cela s'ajoute un frais de sortie anticipée de 6 % TTC si les parts sont revendues dans un délai inférieur à 5 ans. Ce mécanisme, conçu pour encourager une détention patrimoniale, impose de réfléchir attentivement à son horizon d'investissement avant d'entrer dans le fonds.

Remake Live s'impose aujourd'hui comme l'une des SCPI les plus dynamiques et lisibles du marché. Son principal point fort réside dans sa capacité à conjuguer rendement élevé et transparence, avec un taux de distribution de 7,50 % en 2024 et une absence totale de frais de souscription. Ce modèle améliore nettement l'efficacité du capital investi dès la première année, un avantage important pour les investisseurs à horizon moyen et long terme.

La diversification géographique (plus de 75% du portefeuille à l'étranger) et sectorielle (logistique, bureaux modernes, santé, éducation, commerce) permet de lisser les risques tout en captant des opportunités variées en Europe. À cela s'ajoute un positionnement ISR clair et structurant, qui oriente la stratégie vers un immobilier plus responsable et plus durable, avec des engagements mesurables sur chaque actif.

Enfin, la gestion proactive du portefeuille, la réactivité aux conditions de marché, et la solidité de la collecte positionnent Remake Live comme un produit bien calibré pour 2025, dans un contexte où les SCPI historiques peinent parfois à se renouveler.

Remake Live affiche de solides atouts, mais certains éléments doivent être pris en compte avec discernement avant d'investir. D'abord, ses frais de gestion annuels s'élèvent à 18 % TTC des revenus locatifs perçus, un niveau situé dans la fourchette haute du marché. Bien que cette tarification soit partiellement compensée par l'absence de frais de souscription, elle peut peser sur la performance nette à long terme, notamment pour les investisseurs attentifs à l'impact des frais récurrents sur le rendement.

Par ailleurs, comme pour toute SCPI, l'investissement dans Remake Live implique un engagement de long terme. Une commission de retrait de 5 % est appliquée en cas de revente des parts dans les cinq premières années suivant la souscription. Cette disposition vise à stabiliser la collecte et à protéger les associés sur le long terme, mais elle rend l'investissement peu adapté à un horizon court ou à une épargne susceptible d'être mobilisée rapidement.

Remake Live s'adresse avant tout à un investisseur dynamique et informé, en quête d'un rendement potentiel attractif, mais capable d'en accepter les contreparties en matière de risques et de volatilité éventuelle. Son absence de frais d'entrée, sa capacité à délivrer un rendement net élevé, et son orientation ISR en font un produit adapté aux profils :

Elle peut également convenir à ceux qui souhaitent tester une première exposition à l'immobilier papier sans s'enfermer dans un modèle trop rigide.

Chez epargnoo, on suit de près l'évolution de Remake Live depuis son lancement, et notre conviction est claire : cette SCPI fait partie des meilleures propositions d'investissement immobilier du marché en 2025. Elle coche toutes les cases d'un produit bien pensé, bien exécuté et en phase avec les nouvelles attentes des épargnants.

Dans un univers où trop de SCPI s'essoufflent ou restent engluées dans des modèles figés, Remake Live a su redéfinir les standards : une stratégie opportuniste mais lisible, une approche européenne assumée, une logique de performance cohérente, et surtout, une volonté affichée de ne pas faire payer l'entrée, ce qui change radicalement la donne pour l'investisseur.

Évidemment, tout n'est pas parfait. Le niveau des frais de gestion, relativement élevé, appelle à un suivi attentif, et la pénalité en cas de sortie rapide impose une vraie réflexion sur l'horizon de placement. Mais ces contraintes sont clairement annoncées, et surtout cohérentes avec l'ambition de la SCPI.

Ce que nous apprécions particulièrement, c'est la capacité de Remake Live à allier performance (non garantie) et utilité, avec un engagement ESG crédible (et non cosmétique) soutenu par un label ISR exigeant. Ce positionnement séduit de plus en plus d'épargnants à la recherche de sens, sans renoncer à la performance.

Remake Live s'adresse à des investisseurs éclairés, exigeants et prêts à s'engager sur plusieurs années, en échange d'un produit transparent, rentable et agile. Si vous cherchez une SCPI moderne, assumée, capable de performer sans artifices ni excès de prudence, Remake Live mérite une place sérieuse dans votre allocation patrimoniale.

Nous avons eu l'opportunité d'échanger avec Benoit Cony, Directeur des Partenariats chez Remake AM, qui nous a présenté en détail la stratégie d'investissement, les performances récentes et les perspectives d'évolution de la SCPI Remake Live. Un entretien privilégié qui nous permet de découvrir la vision de la société de gestion, de comprendre les leviers de création de valeur mis en oeuvre, et d'explorer des exemples concrets de leur démarche ESG, tout en abordant les orientations stratégiques pour les prochaines années.