SCPI Principal Inside : notre analyse complète de cette nouvelle SCPI internationale

La SCPI Principal Inside sera lancée à partir du 1er octobre 2025 par Principal Asset Management, filiale du groupe Principal Financial Group, un acteur mondial de la gestion d'actifs. Son arrivée sur le marché intervient dans une phase charnière : après deux années marquées par des ajustements de valorisation dans l'immobilier tertiaire, la fenêtre d'investissement s'est rouverte dans de meilleures conditions, à la faveur d'une stabilisation des taux et d'une normalisation progressive des marchés immobiliers.

Dans ce contexte, Principal Inside entend capter les opportunités qui émergent à l'international, en mettant à profit l'expertise d'un acteur déjà bien implanté sur les principaux marchés cibles, notamment aux États-Unis et en Europe de l'Ouest. Le positionnement de cette SCPI est clair : proposer une exposition à des zones économiques matures, dynamiques et diversifiées, avec une attention particulière portée à la qualité des locataires et à la durabilité des actifs.

Derrière cette SCPI, on retrouve un poids lourd de l'investissement immobilier : Principal Real Estate Europe, qui gère plus de 11 milliards d'euros d'actifs sous gestion en Europe, et appartient au groupe américain Principal Financial Group, qui affiche plus de 500 Mds$ d'encours à l'échelle mondiale.

Cette assise internationale permet à la SCPI de bénéficier d'une capacité de sourcing hors pair, via un réseau d'experts locaux capables de détecter des opportunités en amont des cycles de marché. La gestion est assurée par des équipes basées à Paris, Francfort, Amsterdam et aux États-Unis, avec une approche d'investissement rigoureuse, fondée sur la granularité, la qualité locative et la résilience des zones ciblées.

Positionnée sur un marché intermédiaire entre les SCPI purement européennes et les SCPI 100 % américaines comme Corum USA, Principal Inside se distingue par son ambition d'allier solidité des locataires, performance et une diversification géographique à l'international.

La SCPI Principal Inside s'appuie sur une stratégie d'investissement internationale construite autour d'un principe clair : allier vision globale des marchés immobiliers et expertise locale approfondie pour capter les meilleures opportunités, tant en Europe qu'en Amérique du Nord.

La sélection des actifs ne repose pas uniquement sur des critères de rentabilité ou de stabilité locative. Elle intègre également une lecture fine des tendances économiques, démographiques et sociétales propres à chaque zone géographique. Grâce à sa présence sur les grands marchés internationaux, la société de gestion est en mesure d'anticiper les évolutions sectorielles et territoriales : évolution des usages immobiliers, émergence de nouveaux quartiers dynamiques, repositionnements structurels de certains secteurs comme les bureaux ou la santé.

Selon les termes de la société de gestion, "si notre vision globale permet d'identifier les dynamiques sur les marchés, notre expertise locale nous permet de révéler les opportunités." Cette articulation entre stratégie macroéconomique et ancrage local est assurée par un réseau d'équipes réparties sur les principaux marchés cibles, qui connaissent les enjeux spécifiques de leur territoire, les attentes des locataires et les acteurs clés de l'immobilier.

La décision finale, quant à elle, est prise en France par la société de gestion Principal Real Estate, dans le respect de la stratégie d'allocation et des objectifs assignés par les épargnants français. Ce fonctionnement assure un équilibre entre décentralisation opérationnelle et gouvernance centralisée, avec un suivi rigoureux de la diversification géographique, sectorielle et monétaire.

La recherche de performance s'inscrit aussi dans une logique de durabilité. Les critères ESG sont intégrés à l'ensemble du processus d'analyse et de gestion, sans faire l'objet d'une approche standardisée ou marketing. L'accent est mis sur la qualité environnementale des bâtiments, leur efficacité énergétique, leur résilience à long terme, ainsi que sur la pertinence sociale des usages (santé, résidentiel géré, infrastructures numériques, etc.).

En visant des actifs situés dans des marchés profonds (52 % du parc immobilier mondial est composé des marchés immobiliers européen et américain) mais moins concurrentiels, Principal Inside se donne les moyens de construire un portefeuille à fort potentiel de performance ajustée au risque, tout en conservant un niveau de granularité suffisant pour diluer les risques locatifs et géographiques.

La SCPI Principal Inside adopte une stratégie de diversification équilibrée à l'échelle internationale, répartie de manière paritaire entre l'Europe (hors France) et les États-Unis. Cette répartition 50/50 reflète une volonté stratégique : profiter des complémentarités économiques, immobilières et monétaires entre ces deux zones, tout en diluant les risques liés à une exposition unilatérale.

Tous ces marchés présentent des dynamiques immobilières spécifiques, que ce soit en matière de développement urbain, de besoins en actifs alternatifs (santé, logistique, résidentiel géré), ou d'adaptation aux nouvelles normes ESG. La diversification intra-européenne permet ainsi à la SCPI de capter plusieurs cycles économiques à la fois.

De son côté, la part nord-américaine du portefeuille, concentrée exclusivement aux États-Unis, permet à la SCPI de s'exposer à l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques et professionnalisés du monde.

Cette diversification typologique vise à limiter les corrélations entre les actifs, tout en ciblant des secteurs à potentiel de croissance, ou offrant une résilience forte face aux cycles économiques.

Les frais appliqués par la SCPI Principal Inside doivent être appréciés à la lumière de sa stratégie internationale ambitieuse, de sa gestion, et des zones géographiques ciblées. Comparée à d'autres SCPI du marché, la structure de frais de Principal Inside se situe dans une fourchette haute, mais elle s'explique par la nature des actifs et la complexité opérationnelle d'un portefeuille transatlantique.

La commission de souscription de 6,55 % pour les investisseurs qui profiteront des parts sponsors avant le 31 janvier 2026 reste compétitive pour une SCPI à frais d'entrée classique. En revanche, le passage à 12 % au-delà de la phase de lancement place Principal Inside dans la fourchette haute du marché. Il est donc crucial de mettre cette couche de frais en perspective avec un investissement sur un horizon long terme (au moins 10 ans) pour diluer et lisser ces frais dans le temps.

Cette distinction est justifiée : l'exploitation d'actifs immobiliers aux États-Unis impose des coûts supplémentaires, notamment liés à la réglementation locale, à la fiscalité transfrontalière, et à l'environnement juridique.

Comme toute SCPI, Principal Inside présente différents risques que les investisseurs doivent analyser avec rigueur. La diversification internationale, si elle ouvre la voie à de nouvelles opportunités, introduit également des facteurs de complexité supplémentaires qu'il convient de maîtriser. Voici les principaux risques à prendre en considération avant d'investir dans la SCPI Principal Inside.

Comme toujours, dans le cadre d'un investissement en SCPI, le capital n'est pas garanti. Le prix des parts peut être revu à la hausse, comme à la baisse en fonction de l'évolution de la valeur du patrimoine immobilier sous-jacent. Ce risque peut être lié à une dégradation des marchés immobiliers locaux, à une vacance prolongée sur certains actifs, ou à une conjoncture économique défavorable. La perte en capital partielle est donc une éventualité à intégrer dans toute stratégie d'investissement en SCPI.

La SCPI n'offre aucune garantie de revente immédiate. La sortie dépend de la capacité de la société de gestion à compenser les demandes de retrait par de nouvelles souscriptions ou à céder des actifs, dans des délais et conditions parfois peu favorables. Ce risque est structurel au modèle des SCPI à capital variable, et peut être exacerbé en période de tension sur les marchés.

L'un des risques spécifiques à Principal Inside, en tant que SCPI internationale, est le risque de devise. La SCPI peut investir dans des actifs libellés en dollar américain (USD) ou en livre sterling (GBP), devises exposées à des fluctuations par rapport à l'euro, monnaie de référence du fonds.

L'exposition cible au risque de change est de 50 % (en « rythme de croisière »), et peut atteindre jusqu'à 100 % lors de la phase de lancement. Cela signifie que la moitié, voire la totalité, des revenus et de la valorisation des actifs peuvent être impactés par les variations monétaires.

La SCPI Principal Inside s'appuie sur un positionnement différenciant sur le marché : celui d'un véhicule immobilier réellement international, porté par une société de gestion experte à l'échelle mondiale. Cette ambition se traduit par une stratégie pensée pour offrir un couple diversification / performance difficilement atteignable avec des SCPI plus traditionnelles.

La SCPI est gérée par Principal Asset Management, un gestionnaire international de tout premier plan. Présent sur tous les continents, le groupe dispose de plus de 475 professionnels dédiés à l'immobilier, déployés sur les marchés européens et nord-américains. Cette envergure permet à Principal Inside de bénéficier d'une lecture globale des cycles immobiliers, et d'identifier en amont les zones géographiques ou les typologies d'actifs les plus porteuses.

En combinant 50 % d'investissements aux États-Unis et 50 % en Europe (hors France), Principal Inside permet aux épargnants de s'exposer à des économies complémentaires, sur des marchés matures mais structurellement différents. Cette approche vise à diluer le risque locatif, à bénéficier d'opportunités sectorielles variées (santé, logistique, bureaux, résidentiel géré...), et à capter des cycles immobiliers parfois décalés.

Si la vision stratégique est globale, l'exécution est locale. Les équipes de Principal sont implantées dans huit pays européens ainsi que dans plusieurs grandes métropoles américaines. Cette présence terrain assure une connaissance fine des dynamiques économiques régionales, des tendances locatives, et des réseaux de distribution. Ce maillage permet à la SCPI d'identifier des actifs "off market" ou faiblement concurrencés, en ligne avec ses critères ESG et ses objectifs de rendement.

Investir à l'international peut soulever des interrogations fiscales. Sur ce point, Principal Inside s'appuie sur les conventions fiscales internationales signées par la France avec la majorité des pays ciblés. Grâce à ces conventions, la double imposition est évitée via un mécanisme de crédit d'impôt, ce qui permet aux associés de neutraliser l'impact de la fiscalité étrangère sur les revenus perçus. Ce levier contribue à optimiser la rentabilité nette de l'investissement.

Pour célébrer le lancement de la SCPI Principal Inside, un tarif préférentiel est proposé aux investisseurs qui souscrivent avant le 31 janvier 2026. Pendant cette période, le prix de la part est fixé à 238 € au lieu de 250 €, soit une décote de 4,8 %. Cette offre permet aux premiers investisseurs de bénéficier d'un coût d'entrée plus attractif, renforçant ainsi le potentiel de rendement net sur le long terme.
Ces parts sponsors sont accessibles dès 9 520€ (soit 40 parts) sur epargnoo.com.