Avantages et inconvénients de l'investissement en SCPI

L'un des principaux atouts des pierre-papier réside dans la gestion locative entièrement déléguée. Cet avantage soulage considérablement l'investisseur, qui n'a plus à s'occuper des démarches administratives, de la recherche de locataires ou du suivi des travaux.

La gestion est confiée à des sociétés agréées par l'AMF, composées de professionnels expérimentés du secteur immobilier, garants d'une gestion rigoureuse et optimisée du parc immobilier.

Cependant, cette délégation ne doit pas conduire à une déresponsabilisation totale. En tant qu'investisseur, il reste essentiel de suivre régulièrement l'évolution de vos placements, de consulter les rapports annuels de gestion et de rester attentif à l'actualité du marché immobilier.

En période de tension économique ou de correction du marché, ces réflexes permettent de mieux comprendre comment réagissent les SCPI dans lesquelles vous avez investi, et d'ajuster votre stratégie si nécessaire.

Chaque crise financière a mis en évidence la résilience des patrimoines diversifiés, face aux autres stratégies d'allocation.

Sur le marché obligataire, la crise des subprimes amorcée en 2008 a provoqué une forte volatilité, notamment sur les obligations d'entreprises et les produits structurés. Si vous aviez investi 10 000 euros en 2008 dans des obligations à haut rendement ou des titres adossés à des crédits, il aurait fallu entre 3 et 5 ans, parfois davantage, pour que votre investissement retrouve sa valeur initiale.

La Bourse n'est pas exempte de crises majeures. Le krach de 2008, provoqué par la crise des subprimes, ou encore la chute brutale des marchés en mars 2020 lors du déclenchement de la pandémie de Covid-19, ont entraîné des pertes massives en quelques jours. Ces événements rappellent que les actions, bien que perçues comme des placements classiques, restent soumis à une forte volatilité en période de stress. Si les indices boursiers comme le CAC 40 ou le S&P 500 ont toujours fini par rebondir sur le long terme, les phases de correction peuvent être brutales, avec des pertes de 30 à 50 % en l'espace de quelques semaines.

Contrairement aux attentes, les marchés immobiliers européens n'ont pas connu de krach majeur comparable à celui des subprimes américaines après 2008. En France, après une baisse modérée de 3 % en 2008 et de 7 % en 2009, les prix sont repartis à la hausse dès 2010-2011, surprenant la plupart des observateurs qui annonçaient un effondrement.

L'investissement en SCPI présente l'avantage unique de permettre aux investisseurs d'accéder à l'immobilier « papier » tout en bénéficiant de deux formes de diversification :

Le rendement d'un investissement en SCPI provient principalement des dividendes issus des loyers perçus, ainsi que de la plus-value éventuelle sur le prix de la part au fil du temps, suite aux potentielles revalorisations.

Nous avons analysé la performance de 95 SCPI sur la base de leur taux de distribution en 2024. Voici les résultats :

Le taux de distribution le plus bas est celui de la SCPI Opus Real (BNP) à 3,22 %, tandis que le plus élevé est Comète, avec 11,18 %. La majorité des SCPI (près de 80 %) ont offert un taux de distribution compris entre 4 % et 8 % en 2024.

Nous allons à présent comparer les rendements de quatre classes d'actifs pour avoir une vision d'ensemble du potentiel de rendement d'un investissement selon la classe d'actif.

Le ticket d'entrée est souvent plus bas que dans l'immobilier en direct, rendant l'investissement accessible avec des montants plus modestes (parfois dès 50 € pour certaines offres comme SCPI Eden, 95 € pour New Gen, ou plus généralement autour de 200 €).

Sur le papier, il est donc possible de commencer à investir en SCPI à partir de 95 euros.

Dans les faits, la plupart des SCPI exigent un nombre minimum de parts, ce qui fait monter le ticket d'entrée réel aux alentours de 1 000 euros.

C'est le risque principal pour tout investisseur. Depuis 2023, 33 SCPI ont procédé à une dévalorisation de leurs prix de parts, avec des baisses parfois importantes. C'est un phénomène rare, mais qu'il est important de prendre en compte avant de placer son épargne.

Les dernières pertes significatives sur le marché immobilier datent de la crise immobilière des années 1990. Aujourd'hui, certaines SCPI rencontrant des difficultés de liquidité ont subi des dévalorisations allant jusqu'à -45 % dans les cas les plus extrêmes.

Ces baisses de prix représentent des pertes sèches en capital pour les investisseurs.

Par exemple, un investissement de 10 000 € dans une SCPI ayant subi une dévalorisation de 45 % ne vaudrait plus que 5 530 €, soit une perte de 4 470 €.

Il peut donc être intéressant de comparer ce niveau de risque avec celui d'autres placements d'épargne.

Note : Les SCPI offrent un rendement supérieur aux placements sans risque mais avec un ratio rendement/risque moins attractif que les placements garantis.

23 SCPI de rendement sur 100 ont aujourd'hui plus de 3 % de leur capital en attente de retrait. C'est l'un des principaux risques liés à l'investissement en SCPI.

À cela, plusieurs explications peuvent être avancées :

La baisse de collecte du marché SCPI, entraînant un déséquilibre entre les investisseurs existants souhaitant vendre leurs parts, et les investisseurs nouveaux souhaitant en acquérir. Ce phénomène est renforcé par le lancement de plus de 20 SCPI sur le marché depuis fin 2023, éclatant encore un peu plus la collecte entre différents véhicules.

Les baisses de prix de parts de certaines SCPI, poussant certains investisseurs à revendre leurs parts. Ce phénomène est surtout marqué sur les SCPI ayant réalisé de lourdes revalorisations de parts à la baisse.

La crise de l'immobilier de bureaux, conséquence directe de la crise du Covid-19 : près de 70 % des parts en attente de retrait sur l'ensemble du marché SCPI concernent des SCPI spécialisées dans les bureaux.

Il existe plusieurs solutions pour réduire ce risque :

D'autres SCPI appliquent jusqu'à 5 % de frais de sortie en cas de revente avant 5 ans (c'est notamment le cas des SCPI sans frais d'entrée).

Cette durée minimale réduit donc la liquidité et rend l'investissement moins flexible. Cependant, il est important de rappeler que l'investissement en SCPI doit s'envisager sur le long terme (10 - 12 ans au minimum) : y investir sans cette vision limite fortement son intérêt patrimonial.

Les frais de gestion (ou « frais de gestion locative ») sont les frais prélevés sur les loyers, par la société de gestion pour administrer la SCPI au quotidien.

Nous avons étudié 95 SCPI afin de comparer leurs commissions de gestion. Voici la répartition observée :

À ces frais peuvent s'ajouter des commissions de souscription (à l'achat des parts), ce qui réduit mécaniquement le rendement net de votre investissement. Il est primordial de bien comparer ces frais lors de votre investissement, et de les mettre en perspective avec les objectifs de performance annoncés par les SCPI.

Les SCPI séduisent par leur promesse de rendement régulier, leur gestion déléguée et un ticket d'entrée accessible. Elles permettent de diversifier son patrimoine sans les contraintes de l'immobilier en direct. Mais ce placement n'est pas sans limites.

Le capital n'est pas garanti, la liquidité peut être faible en cas de tension sur le marché, et les frais (parfois élevés) impactent directement le rendement net. Depuis 2023, plusieurs SCPI ont vu leur prix de part baisser, rappelant que ce type de placement comporte un risque réel de perte en capital.

Avant d'investir, il est essentiel d'avoir un horizon long terme (au moins 10 ans), une tolérance au risque adaptée et de bien analyser la composition du portefeuille (type d'actifs, diversification géographique, taux d'occupation, parts en attente de retrait). Il faut également comparer les frais et la stratégie de la société de gestion.

Les SCPI peuvent être un outil efficace de diversification pour un investisseur patient, capable d'immobiliser son capital dans la durée. Ce n'est pas un placement opportuniste, mais un choix patrimonial à construire avec rigueur pour en tirer pleinement parti.