Peut-on Mettre des SCPI dans un PEA ? Guide Complet 2026

Avant même de se demander combien investir en SCPI, il est essentiel de comprendre où ces placements s'inscrivent dans une stratégie patrimoniale globale. Ce guide vous explique pourquoi les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, et quelles sont les alternatives pour investir en SCPI.

Cette incompatibilité ne relève pas d'un simple détail administratif. Elle reflète une différence fondamentale de nature entre deux stratégies d'investissement qui répondent à des objectifs patrimoniaux distincts.

Le Plan d'Épargne en Actions (PEA) est une enveloppe fiscale réservée aux actions et aux fonds investis majoritairement dans des entreprises européennes. Son objectif est de favoriser l'investissement en actions sur le long terme.

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), à l'inverse, est un véhicule d'investissement immobilier collectif. Elle permet d'acheter indirectement des biens professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique) afin de percevoir des revenus locatifs. Pour tout comprendre sur les SCPI, consultez notre guide complet sur les SCPI.

Juridiquement et fiscalement, ces deux placements appartiennent à des catégories différentes. L'immobilier, même « papier », ne peut pas intégrer le cadre du PEA, réservé aux valeurs mobilières.

Si la confusion est fréquente, c'est parce que le PEA et la SCPI partagent plusieurs points communs : ce sont des placements de long terme, souvent associés à une fiscalité attractive. Mais leur rôle dans une stratégie patrimoniale est différent.

Le PEA vise la croissance du capital grâce aux marchés actions. En investissant sur les marchés actions, l'objectif est de faire fructifier un capital par l'appréciation de la valeur des entreprises détenues. C'est une logique de valorisation à moyen-long terme.

Les SCPI visent la génération de revenus issus de l'immobilier. Elles distribuent des loyers issus de l'immobilier professionnel. L'accent est mis sur la génération de flux de trésorerie récurrents plutôt que sur la plus-value. C'est une logique de rendement. Pour mieux comprendre ces rendements, consultez notre classement des meilleures SCPI.

Le PEA-PME fonctionne sur la même logique que le PEA classique : c'est une enveloppe dédiée aux actions d'entreprises, ici spécifiquement des PME et ETI européennes. Même s'il élargit l'univers d'investissement côté entreprises, il ne change rien sur la nature des actifs autorisés. Les SCPI ne sont pas non plus éligibles au PEA-PME.

Néanmoins, les deux approches ne s'excluent pas : elles se complètent. Un investisseur peut développer son capital via un PEA tout en construisant des revenus passifs grâce aux SCPI.

Chez Epargnoo, nos conseillers vous aident à structurer une stratégie patrimoniale cohérente, en combinant les bons leviers au bon moment. Cette approche personnalisée limite les erreurs coûteuses et permet d'optimiser votre fiscalité en cohérence avec votre profil.

Même si les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, elles restent accessibles via plusieurs moyens.

L'achat de parts en direct permet de percevoir des revenus réguliers. C'est la forme la plus simple, mais aussi celle qui implique la fiscalité classique des revenus fonciers : impôt sur le revenu selon votre tranche marginale et prélèvements sociaux de 17,2%. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les avantages et inconvénients des SCPI.

Cette solution convient si vous recherchez la simplicité et acceptez une imposition immédiate sur les loyers perçus. Pour un investisseur fortement imposé, cette fiscalité peut aussi réduire sensiblement le rendement net.

Les parts de SCPI peuvent être souscrites dans un contrat d'assurance vie, une enveloppe souvent utilisée pour optimiser la fiscalité de ses placements sur le long terme. Pour un comparatif détaillé, consultez notre guide SCPI en assurance vie.

Avantages fiscaux : imposition uniquement lors des retraits (pas chaque année sur les loyers), fiscalité de l'assurance vie plus douce avec le temps, capitalisation des revenus au sein du contrat, et transmission facilitée grâce aux abattements successoraux.

Dans un contrat d'assurance vie, vous n'êtes imposé que lors d'un retrait. Les gains bénéficient de la fiscalité plus avantageuse de l'assurance vie, qui s'améliore avec le temps : après 8 ans, les retraits profitent d'un abattement annuel.

Le démembrement de propriété permet d'acheter des parts de SCPI avec une décote de 20% à 60%, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement. À l'issue, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Pour en savoir plus, consultez notre guide de l'investissement en nue-propriété.

Avantage clé : aucune fiscalité sur les revenus pendant toute la durée du démembrement, et sortie de l'assiette IFI. Idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés.

Le PEA offre une exonération d'impôt sur les gains après 5 ans de détention, mais uniquement pour les placements éligibles, essentiellement les actions européennes. Les SCPI, relevant de l'immobilier et non des valeurs mobilières, ne peuvent pas bénéficier de ce régime fiscal.

Les placements autorisés dans un PEA sont : des actions d'entreprises européennes, des ETF éligibles PEA, des fonds investis en actions européennes, et des titres de PME via le PEA-PME.

Les placements exclus du PEA sont : l'immobilier (y compris les SCPI), les obligations classiques, et de manière générale tout actif ne relevant pas des valeurs mobilières européennes.

Le PEA reste une enveloppe strictement dédiée aux marchés actions européens, excluant par définition les placements immobiliers comme les SCPI.

Beaucoup de nouveaux investisseurs pensent devoir choisir entre l'un ou l'autre. Or, ces placements répondent à des besoins différents et peuvent coexister harmonieusement dans un portefeuille patrimonial équilibré.

Le choix dépend de votre profil : votre horizon de placement (court, moyen ou long terme), votre tolérance au risque (acceptez-vous la volatilité des actions ?), votre besoin de revenus (privilégiez-vous des flux réguliers ou la croissance ?), et votre objectif patrimonial (constitution, valorisation ou transmission ?).

Il ne s'agit pas de trouver le « meilleur » produit d'épargne, mais celui qui s'intègre intelligemment dans votre stratégie globale. Pour approfondir ce sujet, consultez notre comparatif SCPI vs Bourse.

Après plusieurs années de tensions sur le marché immobilier, la vague de baisses de prix des SCPI s'est nettement essoufflée en 2025. Le marché semble entrer dans une phase de stabilisation.

Le risque zéro n'existe pas, et les SCPI restent des placements de long terme naturellement exposés aux cycles immobiliers. Mais pour les épargnants patients et méthodiques, 2026 pourrait constituer une fenêtre d'entrée intéressante, à une condition essentielle : sélectionner les supports avec une véritable exigence d'analyse. Consultez notre guide sur les risques SCPI pour en savoir plus.

Non, les SCPI ne sont pas éligibles au PEA, et elles ne le seront vraisemblablement jamais : ce sont deux classes d'actifs fondamentalement différentes. Le PEA est réservé aux actions européennes, tandis que les SCPI relèvent de l'immobilier.

Mais ce n'est pas un obstacle : les SCPI restent accessibles en direct, via une assurance vie, ou en nue-propriété. Chacune de ces enveloppes offre des avantages fiscaux spécifiques selon votre profil.

Notre recommandation : plutôt que de choisir entre PEA et SCPI, combinez les deux dans une stratégie patrimoniale diversifiée. Le PEA pour la croissance du capital via les actions, les SCPI pour les revenus réguliers et la stabilité immobilière. Cette complémentarité est la clé d'un patrimoine équilibré.