SCPI Efimmo 1

Efimmo 1 est une SCPI de bureaux gérée par Sofidy depuis 2000. Avec 1,74 milliard d'euros de capitalisation, elle compte parmi les plus grandes SCPI du marché français. Son taux de distribution 2025 s'établit à 4,44 %, pour un prix de part de 212 euros. Ces deux chiffres circulent sur la plupart des sites spécialisés. Ils ne suffisent pourtant pas à décider.

Derrière le rendement affiché se cachent trois questions rarement traitées. Quelle part de la distribution provient réellement des loyers encaissés ? Le prix de la part reste-t-il aligné sur la valeur du patrimoine immobilier ? Et combien de temps faut-il aujourd'hui pour revendre ses parts ?

Cet avis sur la SCPI Efimmo 1 répond à ces questions à partir des documents officiels de la société de gestion. Nous avons repris le bulletin trimestriel du premier trimestre 2026, le rapport annuel 2025 et les statistiques de marché de l'ASPIM. Frais de souscription, taux d'occupation financier, valeur de reconstitution, liquidité et fiscalité : chaque indicateur est chiffré puis remis en perspective. L'objectif est simple, vous permettre d'investir en connaissance de cause ou de passer votre chemin.

Efimmo 1 a été créée le 5 octobre 1987. La société de gestion Sofidy en a repris la gestion en 2000, puis a engagé un travail de restructuration du parc immobilier. Le véhicule appartient aujourd'hui au groupe Tikehau Capital.

Le positionnement d'origine reste lisible : l'immobilier de bureaux constitue le cœur du patrimoine. La société de gestion a toutefois ouvert le portefeuille à d'autres classes d'actifs. Plus de 25 % du patrimoine se situe désormais hors bureaux, avec de la logistique, des commerces et des participations immobilières. Cette trajectoire rapproche progressivement Efimmo 1 du modèle de la SCPI diversifiée Immorente, gérée par la même société, sans en atteindre le degré de mutualisation sectorielle.

Sources : bulletin trimestriel T1 2026 et rapport annuel 2025 de la SCPI Efimmo 1, Sofidy.

Le taux de distribution 2025 d'Efimmo 1 atteint 4,44 % brut, soit 4,23 % net de fiscalité étrangère. Le dividende versé ressort à 8,96 euros par part. Ce niveau marque un recul de 63 points de base par rapport à 2024.

L'écart avec le marché mérite attention. La moyenne des SCPI progresse chaque année depuis 2023, alors que celle d'Efimmo 1 se contracte. La SCPI passe ainsi d'une position supérieure à la moyenne en 2024 à une position inférieure en 2025.

Sources : Sofidy pour Efimmo 1, ASPIM et IEIF pour la moyenne de marché pondérée par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un taux de distribution ne provient pas uniquement des loyers. Sofidy publie la composition exacte du dividende 2025, ce que peu d'analyses reprennent. Trois éléments viennent compléter les revenus locatifs récurrents.

La distribution intègre d'abord 6,0 % de plus-values de cession. Elle comprend ensuite un prélèvement de 1,3 % sur le report à nouveau. Elle inclut enfin 4,8 % de fiscalité immobilière acquittée par la SCPI pour le compte des associés.

Calcul epargnoo à partir de la composition du dividende 2025 publiée par Sofidy.

Cette lecture change la perspective. Le rendement d'origine strictement locative s'approche de 4,11 %, contre 4,44 % affiché. La différence est modeste en valeur absolue, mais elle porte sur des éléments non reconductibles par nature.

Le report à nouveau constitue le second signal. Il s'établit à 1,07 euro par part fin 2025, soit environ 1,4 mois de distribution. Cette réserve laisse peu de marge de lissage pour les exercices à venir.

L'objectif 2026 confirme cette lecture. Sofidy vise un dividende compris entre 8,00 et 9,00 euros par part, soit un taux de 3,77 % à 4,25 % sur le prix actuel. L'acompte du premier trimestre 2026 s'établit à 2,01 euros brut, ce qui place la trajectoire dans le bas de la fourchette. Les investisseurs qui recherchent des niveaux supérieurs se tournent généralement vers des véhicules récents positionnés sur des rendements plus élevés, au prix d'un historique de gestion plus court.

Le taux de rendement interne depuis l'origine est le chiffre le plus repris sur les pages concurrentes. Il ressort à 8,61 % sur 38 ans. Ce niveau reflète surtout les cycles immobiliers favorables des années 1990 et 2000.

Pour un épargnant qui souscrit aujourd'hui, l'horizon pertinent est plus court. Or le TRI sur dix ans tombe à 3,40 %, soit 5,21 points de moins. La baisse de 10,55 % du prix de la part décidée en décembre 2023 explique une large part de cet écart.

Source : Sofidy, chiffres au 31 décembre 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La règle de lecture est simple : plus l'horizon retenu est récent, plus la performance se dégrade. C'est l'inverse de ce que l'on observe sur les SCPI les plus performantes du moment, dont les acquisitions postérieures à la correction de 2023 bénéficient de taux d'entrée élevés.

Le prix de souscription s'élève à 212 euros depuis le 4 décembre 2023. Il avait alors été abaissé de 25 euros, soit une correction de 10,55 %. Le prix de retrait est fixé à 190,80 euros.

L'écart entre ces deux prix atteint 21,20 euros, soit exactement 10 % du prix de souscription. Cet écart correspond à la commission de souscription. Il représente le coût immédiat d'une sortie et justifie l'horizon de placement recommandé de huit ans.

La valeur de reconstitution mesure la somme nécessaire pour reconstituer le patrimoine à l'identique. Elle intègre la valeur des immeubles, les frais d'acquisition et la commission de souscription. C'est la référence réglementaire du prix de la part.

Au 31 décembre 2025, cette valeur ressort à 197,32 euros, en baisse de 2,54 % sur un an. Le prix de souscription de 212 euros affiche donc une surcote de 7,44 %. La valeur de réalisation, qui exclut les frais, descend pour sa part à 164,04 euros.

Sources : rapports annuels 2024 et 2025 de la SCPI Efimmo 1, Sofidy.

La réglementation encadre l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Cet écart ne peut dépasser 10 % sans justification auprès de l'Autorité des marchés financiers. À 7,44 %, Efimmo 1 consomme près des trois quarts de cette marge.

Le calcul de sensibilité est instructif. Le prix de 212 euros sortirait du couloir réglementaire si la valeur de reconstitution passait sous 192,73 euros. Cela suppose une nouvelle baisse de seulement 2,3 %. Or la valeur de reconstitution a reculé de 2,54 % sur le seul exercice 2025.

Autrement dit, un exercice 2026 comparable à 2025 rendrait un ajustement du prix difficilement évitable. Ce point ne figure sur aucune des pages concurrentes analysées. Il constitue pourtant le principal facteur de risque à court terme sur le capital investi.

La commission de souscription s'élève à 12 % TTC, soit 10 % hors taxes. Elle est incluse dans le prix de la part et non facturée en supplément. Elle se matérialise à la sortie, via l'écart entre prix de souscription et prix de retrait.

La commission de gestion représente 12 % hors taxes des produits locatifs encaissés. Elle est prélevée avant le calcul du dividende. Le taux de distribution publié est donc déjà net de ces frais.

Le spread de reconstitution offre un troisième angle de lecture. Il rapporte la valeur de reconstitution à la valeur de réalisation et ressort à 16,87 % pour Efimmo 1. Ce niveau se situe dans la moyenne des SCPI historiques. Il reste éloigné des structures observées sur les SCPI qui suppriment les frais d'entrée, dont le modèle économique repose sur des frais de sortie dégressifs.

Le délai de jouissance modifie sensiblement le revenu de la première année. Sofidy applique une mesure temporaire jusqu'au 31 décembre 2026 : l'entrée en jouissance intervient le premier jour du mois suivant l'encaissement. Le régime habituel prévoit le premier jour du troisième mois suivant.

La simulation ci-dessous porte sur 20 000 euros, soit 94 parts pour 19 928 euros. Elle retient un dividende de 8,50 euros par part, milieu de la fourchette annoncée pour 2026.

Simulation epargnoo, hors fiscalité personnelle. Hypothèse de dividende non garantie. Ces montants illustrent un mécanisme et ne constituent pas une prévision.

Deux enseignements ressortent. La mesure temporaire apporte environ 134 euros de revenu supplémentaire la première année, soit 0,67 point de rendement. Une sortie à un an reste en revanche fortement pénalisante, avec une perte proche de 6,3 % du capital investi.

Le patrimoine d'Efimmo 1 compte 239 immeubles et environ 1 407 unités locatives. La France concentre 74,2 % des actifs, dont 45 % en Île-de-France et 29,2 % dans les métropoles régionales. L'Europe représente 25,9 % du portefeuille.

Source : répartition par valeur d'expertise au 31 décembre 2025, Sofidy.

Le taux d'occupation financier mesure la proportion de loyers effectivement facturée. Il s'établit à 86,02 % au premier trimestre 2026. Cet indicateur recule de façon régulière : 88,5 % en 2024, 87,5 % en moyenne 2025, puis 87,09 % au quatrième trimestre.

La vacance en recherche de locataire touche 13,98 % du parc, répartie sur 229 unités locatives. Ce niveau reste supérieur à celui des SCPI diversifiées, mais il correspond à la situation générale du marché des bureaux français.

La gestion locative reste active. Dix-neuf relocations ou renouvellements ont été signés au premier trimestre 2026, portant sur 23 814 mètres carrés et 3,77 millions d'euros de loyers annuels. Les loyers encaissés sur le trimestre atteignent 24,4 millions d'euros.

Le détail de ces opérations mérite attention. La baisse moyenne des loyers renégociés s'élève à 20 %. Elle atteint 40 % sur un actif de Pantin et 21 % sur un ensemble de Vélizy. Deux opérations ressortent en hausse, à La Défense et à Lyon.

Cette réversion locative négative constitue un signal avancé sur les revenus futurs. Chaque bail renouvelé à des conditions inférieures pèse mécaniquement sur la capacité distributive des prochains exercices. Elle explique en partie la fourchette de dividende retenue pour 2026.

C'est le point le plus sensible du dossier. Au 31 mars 2026, 436 951 parts attendent d'être retirées. Ce stock représente 5,3 % du capital de la SCPI et environ 83 millions d'euros au prix de retrait.

La collecte ne permet pas de résorber ce stock. Le premier trimestre 2026 enregistre 275 parts souscrites pour 275 parts retirées, soit un solde nul. Sur l'ensemble de 2025, la collecte nette ressort négative à -9,9 millions d'euros.

Face à ce déséquilibre, Sofidy a activé un fonds de remboursement. Ce mécanisme permet à la SCPI de racheter ses propres parts avec sa trésorerie. Il a absorbé 24 499 parts sur le seul troisième trimestre 2025.

Le marché secondaire constitue la seconde voie de sortie. Il a permis l'échange de 11 766 parts sur l'exercice 2025. Ce canal reste marginal au regard du stock en attente.

Sources : bulletins trimestriels 2025 et T1 2026, rapport annuel 2025, Sofidy.

Un ordre de grandeur peut être construit à partir de ces données. Le fonds de remboursement et le marché secondaire ont traité ensemble environ 110 000 parts sur douze mois. Rapporté au stock de 436 951 parts, ce rythme conduit à un délai d'écoulement voisin de quatre ans.

Cette estimation suppose un rythme constant et un fonds de remboursement continuellement alimenté. Elle ne constitue ni une garantie ni une prévision. Elle donne cependant une échelle de temps utile à la décision.

Ce point n'est pas propre à Efimmo 1. Les SCPI à dominante bureaux concentrent 73 % de la valeur totale des parts en attente sur le marché français. La difficulté est sectorielle avant d'être spécifique au véhicule.

Le taux d'endettement de 22,30 % constitue en revanche un point d'équilibre. Il reste contenu et 98 % des emprunts sont à taux fixe, ce qui limite la sensibilité au coût du crédit.

Un élément de gouvernance est intervenu en 2026. L'assemblée générale du 2 juin 2026 a soumis au vote le changement de société de gestion, dans le cadre de la fusion de Sofidy au sein de Tikehau Investment Management.

Cette opération ne modifie pas la stratégie annoncée du véhicule. Elle mérite néanmoins d'être suivie, car elle peut faire évoluer les équipes de gestion et les processus d'arbitrage. Aucune des pages concurrentes analysées ne mentionne ce changement.

Efimmo 1 reste accessible selon quatre modalités. L'achat au comptant demande un minimum de 10 parts, soit 2 120 euros. L'acquisition à crédit permet d'utiliser l'effet de levier, sous réserve d'un différentiel favorable entre taux d'emprunt et rendement net.

Le démembrement de propriété permet d'acquérir la nue-propriété à prix décoté, sans revenu imposable pendant la période. La souscription via un contrat d'assurance vie donne enfin accès au cadre fiscal du contrat, moyennant des frais de gestion supplémentaires.

Les revenus d'Efimmo 1 relèvent majoritairement du régime des revenus fonciers français. Ils s'ajoutent au revenu imposable et subissent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le rendement net dépend donc directement de votre tranche marginale d'imposition.

Calcul epargnoo pour 94 parts, soit 19 928 euros, sur la base d'un dividende de 8,96 euros par part net de fiscalité étrangère. Hypothèse de revenus de source française. La part européenne du patrimoine, proche de 26 %, améliore légèrement ces résultats selon les conventions fiscales applicables.

Efimmo 1 s'adresse à un investisseur déjà diversifié, capable d'immobiliser son capital sur huit ans au minimum. Le profil type dispose d'un patrimoine constitué et recherche une exposition aux bureaux européens plutôt qu'un rendement maximal.

Ce véhicule convient moins à un premier investissement en pierre papier. Un épargnant qui débute gagnera à privilégier des SCPI diversifiées, dont la sensibilité au cycle des bureaux est plus faible. Le même raisonnement vaut pour d'autres SCPI adossées à de grands groupes financiers, dont le positionnement sectoriel doit être vérifié avant toute souscription.

Les contribuables fortement imposés doivent enfin intégrer la fiscalité. À une tranche de 41 %, le rendement net descend sous 1,80 %. La détention via un contrat d'assurance vie ou en nue-propriété devient alors une option à étudier.