SCPI Coeur D'Avenir

Avant d'entrer dans le détail, voici les données clés à retenir, issues du bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 et du rapport annuel 2025, publiés sur le site officiel de la société de gestion.

Cette évolution de la capitalisation montre une collecte réelle mais modeste. Elle reste une donnée clé pour tout investisseur qui s'interroge sur la liquidité future de ses parts.

Notre avis est globalement positif sur le fond, avec une réserve forte sur la taille. Coeur d'Avenir coche plusieurs cases que nous regardons en priorité, mais elle reste une SCPI jeune dont l'historique tient en deux années pleines.

Vous avez 20 000 euros à placer, une TMI à 30 % et l'envie de donner du sens à votre épargne ? C'est typiquement le profil de client qui nous interroge sur cette SCPI. Le thème parle immédiatement : des crèches, une école de commerce, des locaux utiles au quotidien des familles. Mais un bon thème ne suffit pas à faire un bon placement. Voici comment nous lisons le dossier, point par point.

Notre point de vue de conseiller : c'est un placement de diversification thématique, pas une ligne principale de patrimoine. Sa situation ressemble à celle de nombreuses SCPI thématiques récentes : un modèle d'investissement de niche, une collecte encore faible et des fondamentaux locatifs sains. Le potentiel existe, mais il dépendra de la capacité de la société de gestion à faire grandir le fonds.

La stratégie vise l'immobilier lié à l'enfance, à l'éducation et à la santé, avec un objectif de rendement régulier. La note d'information cible en priorité les crèches, les locaux d'enseignement, les résidences étudiantes et le coliving étudiant.

Juridiquement, Coeur d'Avenir est une organisation classique : une société civile de placement immobilier (SCPI) à capital variable, gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion agréée par l'AMF depuis le 26/09/2012 (agrément GP-12000026). Les statuts de la SCPI ont été déposés au greffe de Paris le 15/05/2023 et le visa AMF 23-07 a été délivré le 18/08/2023. Elle est immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 923 515 696, numéro que vous retrouvez aussi dans le répertoire Sirene. Le capital social statutaire maximum est fixé à 20 millions d'euros.

La politique d'investissement autorise aussi, à titre secondaire, des hôtels, bureaux, commerces, entrepôts ou logements, à condition qu'ils servent un public de 0 à 25 ans. La zone géographique couvre les grandes métropoles régionales de la zone euro, en France et en Europe. Dans les faits, à fin 2025, 100 % du patrimoine est en France et 100 % dans la santé et l'éducation (bulletin du 4e trimestre 2025).

Pourquoi l'enfance ? Parce que les entreprises de crèches privées ont besoin de locaux aux normes, souvent en rez-de-chaussée, avec un espace extérieur. Ces exploitants préfèrent louer plutôt qu'acheter, afin de consacrer leur capital à l'ouverture de nouvelles structures. Pour une SCPI, c'est un modèle d'investissement lisible : l'entreprise locataire exploite l'activité, la SCPI porte les murs et perçoit un loyer. Le même raisonnement s'applique à l'enseignement supérieur privé, où les écoles cherchent des locaux pour accueillir chaque nouvel étudiant sans immobiliser leurs fonds propres.

Le positionnement « impact positif » repose donc sur l'usage des bâtiments plutôt que sur un label. La SCPI n'a pas le label ISR et elle est classée Article 6 au sens du règlement SFDR pour 2025 (rapport annuel 2025). La société de gestion indique travailler à une grille d'analyse ESG. Nous préférons le dire clairement : l'utilité sociale est réelle, mais elle n'est pas encore mesurée par un indicateur extra-financier publié.

Coeur d'Avenir fait partie de la gamme « Coeur » de Sogenial, aux côtés de Coeur de Régions, Coeur de Ville et Coeur d'Europe. Chacune a sa propre thématique et ses propres comptes.

Le siège social de la SCPI est au 135 avenue de Wagram, 75017 Paris, adresse de la société de gestion. Le patrimoine, lui, est situé en régions : principalement dans la métropole lilloise et le Nord, plus deux actifs à La Valette-du-Var.

Voici le détail des 9 actifs au 31/12/2025, extrait du rapport annuel 2025 de la SCPI :

Source : rapport annuel 2025, Sogenial Immobilier. Surface totale : 3 634 m².

Cette répartition montre un portefeuille cohérent mais concentré : huit crèches et un établissement d'enseignement supérieur, avec une forte exposition à une seule région économique. L'école ISIM a été apportée en nature en novembre 2025, opération approuvée par une assemblée générale extraordinaire du 12/11/2025 qui a créé 11 000 parts nouvelles (bulletin du 2e trimestre 2026). C'est une forme d'augmentation de capital moins courante que la collecte classique, qu'il est utile de connaître quand on analyse la croissance du fonds.

Le taux de distribution a été de 5,00 % en 2024 et de 5,00 % en 2025, soit 10 euros par part et par an. Pour 2026, les deux premiers trimestres ont donné lieu à un dividende de 2,50 euros par part chacun.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Deux nuances méritent votre attention. D'abord, le résultat net 2025 est de 9,72 euros par part, pour une distribution de 10 euros : l'écart a été comblé en puisant dans le report à nouveau, qui ne représente plus que 0,28 euro par part. La marge de sécurité est donc mince. Ensuite, la performance globale annuelle de 2025 est égale au taux de distribution, car le prix de la part n'a pas bougé. Le rendement repose entièrement sur les loyers, pas sur une valorisation.

Concrètement, pour un couple qui investit 20 000 euros, soit 100 parts, la distribution brute annuelle ressort à 1 000 euros si le taux de 2025 se maintenait, ce qui n'est pas garanti. Avec une TMI à 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, il reste environ 528 euros nets par an (1 000 x (1 - 0,30 - 0,172)). Le calcul est simplifié : il suppose que tout le revenu est foncier. Testez votre situation avec notre simulateur SCPI.

Les frais sont dans la moyenne des SCPI à capital variable à l'entrée, mais les frais de gestion sont élevés depuis 2026. Voici la grille issue de la note d'information (visa AMF 23-07).

Les frais de gestion ont suivi un calendrier progressif : 4,17 % HT jusqu'au 31/12/2023, 6 % HT en 2024, 8,40 % HT en 2025, puis 10 % HT à partir de 2026. Ce mécanisme a aidé les premières années. Il pèse maintenant davantage sur le résultat distribuable, et c'est un indicateur à suivre dans le prochain rapport annuel.

La valeur de retrait est de 180 euros par part : c'est ce que vous récupérez si vous demandez le rachat de vos parts, soit 10 % de moins que le prix d'achat. Il faut donc environ deux années de dividendes bruts pour simplement amortir les frais d'entrée. Sur la valeur de la part, voir notre article sur la valeur de reconstitution des SCPI.

Pour comparer, gardez une moyenne en tête : selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI, pondéré par la capitalisation, s'établit à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an. Coeur d'Avenir se situe donc légèrement au-dessus de la moyenne, sans prime marquée pour sa petite taille.

Les risques principaux sont la concentration, la liquidité et le risque de perte en capital. Comme toute SCPI, Coeur d'Avenir comporte un risque de perte et ne garantit ni le capital ni les revenus.

Vous pouvez souscrire en direct, à partir de 10 parts, soit 2 000 euros. L'achat se fait au prix de souscription de 200 euros par part, frais inclus.

Exemple chiffré : une souscription dont les fonds sont reçus en novembre 2026 commence à produire des revenus le 1er avril 2027. Les cinq premiers mois ne rapportent rien, ce qui réduit un peu le rendement de la première année (voir notre article sur le délai de jouissance des SCPI).

La stratégie a du sens pour un cadre à TMI 41 % qui souhaite constituer un patrimoine et déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers. Sur une SCPI de cette taille, nous conseillons de garder le montant financé raisonnable et de répartir le crédit sur plusieurs SCPI. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Voir notre page SCPI à crédit.

Une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés peut aussi acheter des parts, avec une fiscalité différente. La même question se pose pour une association. Un conseiller vous aidera à choisir la bonne structure selon votre situation.

La fiscalité est plus douce (pas d'impôt tant que vous ne rachetez pas), mais les frais du contrat s'ajoutent. La disponibilité de Coeur d'Avenir en unité de compte dépend des assureurs : vérifiez la liste des supports de votre contrat ou contactez nos conseillers.

La SCPI est transparente fiscalement : chaque associé déclare sa quote-part des revenus. Les loyers sont imposés comme revenus fonciers, à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu en 2026 pour les revenus fonciers (Que Choisir, 2026).

Les produits financiers éventuels relèvent du prélèvement forfaitaire unique, dont les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % depuis 2026 pour cette catégorie de revenus (Que Choisir, 2026). Les plus-values de cession de parts suivent le régime de l'immobilier : 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui ne s'appliquent qu'à partir de la 6e année de détention (note d'information). Chaque situation fiscale est différente : la dernière déclaration de revenus est le meilleur point de départ pour mesurer l'effet réel. Si vous êtes à une TMI élevée, la détention en assurance vie ou en démembrement mérite une étude au cas par cas.

Chaque année, les associés votent en assemblée générale. L'avis de réunion envoyé à chaque associé précise l'ordre du jour et les modalités de vote, y compris à distance.

Pour l'assemblée du 28 mai 2026, l'ordre du jour présenté dans le rapport annuel 2025 comprenait l'approbation des comptes, l'affectation du résultat, les valeurs de la part et un plafond d'emprunt de 40 % de la valeur des actifs. Une résolution extraordinaire visait aussi à supprimer la condition de quorum des assemblées extraordinaires, ce qui évite de devoir réunir l'assemblée une seconde fois faute de participants. Aucun projet de fusion n'est mentionné dans les documents publiés à ce jour.

Le conseil de surveillance est présidé par Olivier Duparc (rapport annuel 2025). Tout associé peut se porter candidat comme membre du conseil lors des élections prévues par les statuts. Le commissaire aux comptes est le cabinet Cailliau Dedouit et Associés.

Les documents à lire avant d'investir sont tous mis à disposition par la société de gestion : rapport annuel, bulletin trimestriel, statuts de la SCPI, note d'information et DIC. Vous pouvez aussi nous contacter : un conseiller vous aide à les lire et à relever les points clés. L'accompagnement est gratuit. Pour une lecture rapide, commencez par la page « chiffres clés » du bulletin, puis par la mention des risques en fin de document.

Voici les critères que nous utilisons pour comparer une SCPI de rendement thématique comme celle-ci :

Pour situer ces critères face à d'autres SCPI à la même date, utilisez notre comparateur de SCPI.

C'est une SCPI cohérente et bien louée, avec un taux de distribution de 5,00 % en 2024 et 2025. Sa jeunesse et sa petite taille en font un placement de diversification plutôt qu'une ligne principale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La SCPI est gérée par Sogenial Immobilier, dont le siège est situé avenue de Wagram, dans le 17e arrondissement de Paris. Sogenial Immobilier gère plusieurs SCPI thématiques.

Le prix de souscription est de 200 euros, la valeur de retrait de 180 euros. La valeur de reconstitution s'établit à 217,47 euros par part au 31/12/2025.

La SCPI a été lancée en 2023 : statuts déposés en mai 2023, visa AMF obtenu en août 2023, première acquisition en mai 2024.

Pas toujours. La revente dépend des nouvelles souscriptions, et la SCPI compte 289 associés au 30/06/2026. La liquidité n'est pas garantie.

Un secteur porté par une demande durable, des baux avec des exploitants spécialisés, aucun endettement et un taux d'occupation financier de 100 % au 30/06/2026.

La note d'information l'autorise dans les grandes métropoles de la zone euro. À fin 2025, tout le patrimoine est situé en France.

epargnoo vous accompagne en ligne, avec un conseiller disponible pour répondre à chaque question avant la souscription.

Par le bulletin trimestriel, le rapport annuel et l'avis de réunion de chaque assemblée générale. Ces documents donnent les chiffres clés à jour : collecte, loyers, acquisitions, dividende.

Pour aller plus loin : la fiche Sogenial Immobilier, les SCPI Coeur de Ville et Coeur d'Europe de la même société de gestion, et toutes les SCPI de la marketplace.

Mis à jour en octobre 2026, à partir des documents publiés par la société de gestion. Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.