Report à nouveau en SCPI : définition et lecture

Le report à nouveau (RAN) est le cumul des résultats non distribués des exercices précédents. C'est une réserve inscrite dans les capitaux propres de la SCPI, qui appartient collectivement aux associés.

Chaque année, la SCPI encaisse des loyers, paie ses charges et dégage un résultat. L'assemblée générale décide ensuite de son affectation : une partie est versée aux associés sous forme de dividendes, le reste peut être mis en réserve. La mécanique est simple :

Quand la SCPI distribue moins que son résultat, le RAN augmente (on parle de dotation). Quand elle distribue davantage, elle puise dans la réserve (reprise). Le RAN ne crée pas de revenu : il déplace dans le temps des revenus déjà gagnés.

Le RAN se lit en euros par part, puis en jours de distribution. L'exemple de MyShareSCPI, tiré de son rapport annuel 2025, montre comment passer de l'un à l'autre.

Voici les chiffres publiés par la société de gestion MyShareCompany pour l'exercice 2025 :

Source : rapport annuel 2025 de MyShareSCPI, MyShareCompany. Le report à nouveau de fin d'exercice est indiqué sous réserve de l'approbation de l'affectation du résultat par l'assemblée générale. Exemple utilisé à titre pédagogique, il ne constitue pas une incitation à investir dans cette SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Reprenons le raisonnement étape par étape.

Pour un associé qui détient 100 parts, cela correspond à environ 246 € de revenus déjà gagnés et mis de côté, qui ne figurent pas dans les dividendes perçus en 2025.

Il sert d'amortisseur. Lorsqu'un locataire important part ou qu'un impayé survient, la société de gestion peut puiser dans le RAN pour éviter une baisse brutale du dividende.

Illustrons avec une hypothèse, sans lien avec une prévision réelle : si le résultat d'une SCPI qui distribue 9,40 € par part tombait à 8,50 €, maintenir le même dividende supposerait de prélever 0,90 € par part chaque année. Avec un RAN de 2,46 €, la réserve couvrirait cet écart pendant un peu plus de deux ans et demi (2,46 ÷ 0,90 ≈ 2,7). Au-delà, la baisse du dividende deviendrait inévitable.

C'est aussi pour cette raison que le RAN se lit avec la provision pour gros entretien : l'une couvre les travaux prévus, l'autre les variations de revenus.

Pas forcément. Une réserve confortable rassure, mais elle correspond à des revenus que les associés actuels n'ont pas perçus.

Il n'existe pas de niveau réglementaire cible. Ce qui fait souvent la différence, c'est la trajectoire. Un RAN qui grossit régulièrement alors que le dividende reste stable indique une gestion prudente. Un RAN qui fond trimestre après trimestre, à dividende inchangé, signale au contraire que la SCPI distribue plus qu'elle ne gagne : la baisse est simplement retardée.

L'erreur que nous voyons le plus souvent consiste à comparer le RAN de deux SCPI sans tenir compte de leur collecte. Une SCPI qui émet beaucoup de parts nouvelles dilue sa réserve : le montant total peut monter alors que le RAN par part baisse. Certaines sociétés de gestion prélèvent une fraction de la prime d'émission des nouveaux souscripteurs pour maintenir le niveau par part ; le rapport annuel l'indique dans le tableau de variation des capitaux propres.

Les SCPI sont fiscalement transparentes : chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, au sens de l'article 8 du CGI. Le fait qu'une partie de ce résultat soit mise en réserve ne change pas cette règle.

Concrètement, l'imposition porte sur les revenus fonciers et financiers déclarés par la SCPI pour vos parts, que vous les ayez touchés ou non. Le montant à reporter figure sur l'imprimé fiscal annuel envoyé par la société de gestion, qui peut donc différer des dividendes réellement encaissés. Pour une situation précise, rapprochez-vous de votre conseiller ou de l'administration fiscale.

Dans le rapport annuel, rubrique des capitaux propres ou de l'affectation du résultat, et parfois dans les bulletins trimestriels, exprimé en euros par part ou en jours de distribution.

Divisez le RAN par part par la distribution annuelle par part, puis multipliez par 365.

Oui, si les distributions cumulées ont dépassé les résultats. C'est un signal à examiner avec attention dans le rapport annuel.

La société de gestion propose l'affectation du résultat et l'assemblée générale des associés l'approuve lors du vote des comptes.

Non, il reste dans la SCPI. Il bénéficie aux associés présents au moment où il est distribué. Pour en savoir plus sur la sortie, lisez notre guide sur la revente de parts de SCPI.

Avant de souscrire, vérifiez le report à nouveau de la SCPI en jours de distribution et surtout son évolution sur plusieurs exercices, en le rapprochant du résultat par part et de la performance globale annuelle. Pour comparer plusieurs fonds sur ces critères, utilisez notre comparateur de SCPI, puis échangez avec un conseiller epargnoo pour vérifier que la SCPI correspond à votre objectif de revenus.

Mis à jour en novembre 2026.
Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.