Micro-foncier et SCPI : conditions, calcul et comment déclarer vos revenus

Le micro-foncier est le régime simplifié d'imposition des revenus fonciers. Il s'applique de plein droit, sans démarche, lorsque le total des revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros sur l'année (article 32 du Code général des impôts ; notice de la déclaration n° 2044, revenus 2025).

Son fonctionnement tient en une formule : revenu imposable = revenus bruts × 70 %. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble de vos charges : taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt. Vous ne pouvez déduire aucune autre dépense, et le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit foncier.

Le revenu imposable obtenu est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers n'a pas été concerné par la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

C'est le point sur lequel nous voyons le plus d'erreurs. Détenir des parts de SCPI ne suffit pas pour relever du micro-foncier : il faut aussi être propriétaire d'au moins un immeuble loué nu en direct.

Si tous vos revenus fonciers proviennent de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, comme les SCPI, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier. L'administration vous dispense en revanche de remplir la déclaration n° 2044 : vous reportez directement le revenu net indiqué par la société de gestion en case 4BA de la déclaration n° 2042, quel que soit son montant, avec une note qui liste les sociétés et leurs revenus (notice de la déclaration n° 2044, revenus 2025 ; brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026).

Cette situation n'est pas forcément défavorable. Le revenu net de SCPI indiqué sur le relevé fiscal est déjà diminué des charges supportées par la SCPI, souvent supérieures à 30 % des loyers bruts. Vous êtes donc imposé sur un montant effectif, sans abattement forfaitaire, mais après déduction de toutes les charges.

Si vous louez aussi un logement ou un local nu en direct, le micro-foncier devient possible. Vos revenus de SCPI comptent alors dans le seuil de 15 000 euros, pour leur montant brut et à proportion de vos droits.

Exemple : 9 000 euros de loyers d'un appartement et 3 500 euros de revenus bruts de SCPI font 12 500 euros, sous le seuil. Vous déclarez 12 500 euros en case 4BE et vous êtes imposé sur 8 750 euros.

Certaines parts de SCPI excluent le micro-foncier, même si vous possédez un bien en direct. C'est le cas des parts ouvrant droit aux déductions « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI », et des parts de sociétés qui détiennent des immeubles soumis à un régime particulier, comme les monuments historiques ou certains dispositifs d'amortissement. Les réductions d'impôt Pinel ou Malraux, elles, ne font pas obstacle au micro-foncier (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, version du 06/03/2025).

On lit parfois que les revenus étrangers de SCPI ne passent pas au micro-foncier. C'est inexact dans les cas où le micro-foncier vous est ouvert, c'est-à-dire si vous louez aussi un bien en direct. Au micro-foncier, les revenus étrangers ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français sont inclus dans la case 4BE et reportés aussi en case 4BK, et les revenus exonérés retenus pour le taux effectif sont déclarés en case 4EB (brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers). Au régime réel, les cases correspondantes sont 4BL et 4EA. Les montants à déclarer pays par pays figurent sur le relevé fiscal de la société de gestion et se reportent sur la déclaration n° 2047.

Notre article sur la fiscalité des SCPI européennes détaille les conventions pays par pays.

Le régime réel consiste à déduire vos charges pour leur montant exact. Il devient plus avantageux que le micro-foncier dès que vos charges dépassent 30 % de vos revenus bruts.

Prenons un couple de 50 ans, à TMI de 30 %, qui loue nu un studio pour 7 000 euros par an et perçoit 3 000 euros de revenus bruts de SCPI, soit 10 000 euros de revenus fonciers bruts. Nous comparons deux niveaux de charges, avec des hypothèses illustratives.

Hypothèses illustratives. Abattement de 30 % et seuil de 15 000 € : article 32 du Code général des impôts. Les charges de la SCPI sont comprises dans les charges réelles.

Avec 2 000 euros de charges, le micro-foncier fait gagner 472 euros, impôt et prélèvements sociaux compris. Avec 4 500 euros de charges, le régime réel fait gagner 708 euros. Le seuil de bascule se situe à 3 000 euros de charges, soit exactement l'abattement forfaitaire.

Pour les revenus de SCPI, n'oubliez pas que les charges de la SCPI (frais de gestion, entretien, taxe foncière des immeubles) font partie des charges réelles : elles sont déjà déduites du revenu net indiqué par la société de gestion. Au régime réel, la quote-part de revenus de SCPI est donc reprise pour son montant net, ce qui pèse souvent en faveur du réel.

Si vous relevez du micro-foncier, vous pouvez opter pour le réel en déposant simplement une déclaration n° 2044. Cette option est globale, elle porte sur tous vos revenus fonciers, et elle est irrévocable pendant trois ans. À l'issue de ces trois ans, chaque nouvelle déclaration n° 2044 vaut option pour l'année concernée. Avant d'opter, faites le calcul sur plusieurs années : de gros travaux prévus l'an prochain peuvent justifier l'option, un loyer qui augmente peut la rendre défavorable.

Les intérêts d'emprunt font partie des charges que l'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir. Au micro-foncier, vous ne pouvez donc pas les déduire en plus. Au régime réel, ils sont déductibles pour leur montant exact, ainsi que les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Leur déduction réduit à la fois l'impôt et les prélèvements sociaux.

Exemple : un jeune actif a financé 50 000 euros de parts de SCPI à crédit et paie 2 200 euros d'intérêts la première année, pour 2 500 euros de revenus de SCPI. Il ne détient aucun bien en direct : il relève donc du réel, case 4BA. S'il possédait aussi un studio et relevait du micro-foncier, il aurait tout intérêt à opter pour le réel afin de déduire ces intérêts.

Au réel, si les intérêts dépassent les revenus, le déficit qui en résulte ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Dans ce cas, même avec des parts seules, il faut remplir une déclaration n° 2044 pour constater le déficit. C'est une règle à garder en tête pour un investissement fortement financé par l'emprunt. Notre guide sur les SCPI à crédit détaille ce mécanisme.

Le calendrier et les cases exactes peuvent évoluer d'une année à l'autre : vérifiez-les sur impots.gouv.fr au moment de votre déclaration. Si vous détenez vos SCPI via une société à l'impôt sur les sociétés, aucune de ces règles ne s'applique : les revenus sont imposés dans la société, comme nous l'expliquons dans notre article sur les SCPI détenues par une SCI à l'IS.

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Sa simplicité d'abord : une seule case à remplir, sans justificatif de charges ni déclaration n° 2044. Il est aussi avantageux lorsque vos charges réelles sont faibles, par exemple pour un logement récent sans crédit ni travaux : l'abattement de 30 % dépasse alors vos dépenses réelles. Enfin, il n'engage pas : vous pouvez opter pour le réel une année où vous engagez de gros travaux.

Additionnez tous vos revenus fonciers bruts de l'année, biens en direct et quote-parts brutes de SCPI comprises, puis appliquez la formule : revenu imposable = revenus bruts × 0,7. Avec 12 000 euros de revenus bruts, votre revenu foncier imposable est de 8 400 euros, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Mis à jour en octobre 2026.
Rédigé par l'équipe epargnoo, sous la responsabilité de Flavien Lallemand, cofondateur, CIF.