SCPI Sofidynamic

Sofidynamic a affiché un taux de distribution de 9,04 % en 2025. C'est presque deux fois plus que la moyenne des SCPI, à 4,91 % la même année. Pour un épargnant qui cherche un investissement immobilier rentable, ce rendement attire forcément l'attention.

Lancée en janvier 2024, Sofidynamic est une SCPI diversifiée qui vise un rendement supérieur à la moyenne en acceptant un peu plus de risque. Son patrimoine immobilier se compose surtout de commerces, en France et dans d'autres pays européens, et une partie de ses actifs immobiliers est financée par emprunt bancaire. Le prix d'une part est de 320 €, avec seulement 2 % de frais de souscription et un minimum de souscription d'une seule part.

Dans cette analyse, nous allons répondre simplement à trois questions : d'où vient réellement le rendement, quels sont les risques à connaître, et à quel profil d'épargnant cette SCPI convient vraiment, selon votre horizon de placement.

Si vous ne deviez retenir que trois choses de ce tableau, ce seraient celles-ci.

La première, c'est le profil de la SCPI. Sofidynamic se présente comme une SCPI de haut rendement potentiel. Elle vise plus de revenus que la moyenne et l'assume : son indicateur de risque est de 4 sur une échelle de 7, là où la plupart des SCPI de rendement se situent à 3.

La deuxième, c'est le prix de la part. Même après deux hausses successives, la part reste vendue environ 5 % moins cher que ce que vaudrait le patrimoine s'il fallait le racheter aujourd'hui (soit sa valeur de reconstitution). Nous expliquons plus loin ce que cela signifie et pourquoi c'est une bonne nouvelle.

La troisième, c'est la bonne santé de l'occupation de ses immeubles. 97,7 % des loyers attendus sont effectivement encaissés, et la société de gestion ne signale aucun impayé ni départ de locataire problématique sur le dernier trimestre.

Sofidynamic est une SCPI dite « à capital variable » : elle crée de nouvelles parts à mesure que l'argent arrive, et lorsque vous voulez récupérer votre capital, c'est la SCPI qui vous rachète vos parts. Comme tout immobilier SCPI, ce placement permet de percevoir des revenus d'immobilier locatif sans vous occuper des travaux, de la recherche de locataires ou des impayés.

Pour comprendre Sofidynamic, il faut revenir à son contexte de naissance. Entre 2022 et 2023, la hausse rapide des taux d'intérêt a fait baisser le prix des immeubles en Europe. Beaucoup de propriétaires ont dû vendre, parfois dans l'urgence. Sofidynamic a été lancée début 2024 précisément pour profiter de ce moment : acheter des biens que d'autres investisseurs, plus prudents, laissaient de côté, et les acheter moins cher. Sa politique d'investissement consiste à saisir chaque opportunité, immeuble par immeuble, plutôt qu'à suivre le marché.

Les chiffres montrent que cette stratégie fonctionne. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a réalisé cinq acquisitions pour 47,4 M€, avec un rendement moyen de 9,5 % dès l'achat. Autrement dit, pour 100 € investis dans ces immeubles, les loyers rapportent environ 9,50 € par an, avant frais. Depuis le début de l'année, 87 M€ ont été investis à un rendement moyen de 8,6 %. Avant 2023, obtenir de tels niveaux sur des immeubles loués était pratiquement impossible.

Il faut toutefois comprendre la contrepartie. Un immeuble qui rapporte beaucoup est rarement un immeuble que tout le monde s'arrache. C'est souvent un bien moins bien situé, à rénover, ou dans un secteur boudé. Le haut rendement ne tombe pas du ciel : il rémunère un risque. Tout repose donc sur la capacité de la société de gestion à distinguer une bonne affaire d'un piège.

Sur ce point, les premiers résultats sont rassurants. Les expertises réalisées à mi-2026 montrent une hausse de 3,8 % de la valeur des immeubles détenus, à patrimoine identique. C'est cette progression qui a permis de relever le prix de la part de 315 à 320 € au 1er juin 2026.

Enfin, la SCPI dispose de 54 M€ de trésorerie disponible et de 37 M€ d'achats déjà signés au 30 juin 2026. Dans un marché où certains vendeurs sont pressés, avoir de l'argent prêt à investir est un vrai avantage pour négocier chaque opération.

Au 30 juin 2026, Sofidynamic possède 37 immeubles pour 681 locataires, soit une valeur de patrimoine de 218 M€.

Ce ratio est l'un des points les plus intéressants de la SCPI : cela représente en moyenne 18 locataires par immeuble. Pourquoi est-ce important ? Parce que si un locataire part ou cesse de payer, la perte ne représente qu'une petite partie des loyers de l'immeuble. À l'inverse, une SCPI qui loue un grand bâtiment à une seule entreprise perd tout le loyer du jour au lendemain en cas de départ. Gérer autant de locataires demande plus de travail, mais cela protège nettement mieux les revenus des associés.

Côté type d'immeubles, le commerce domine. Il s'agit principalement de retail parks, ces zones commerciales à ciel ouvert situées en périphérie des villes, et de moyennes surfaces. Le reste se compose d'immeubles de bureau, de locaux d'activité et d'établissements d'éducation. Quelques acquisitions récentes permettent de se faire une idée concrète : deux retail parks aux Pays-Bas loués notamment à Decathlon, Bever et Smyth Toys ; six boutiques à Barentin, près de Rouen, achetées à 8,7 % de rendement, avec un objectif de 9,6 % une fois les locaux vides reloués ; une moyenne surface à Boulazac, dans la principale zone commerciale de Périgueux.

La SCPI commence aussi à diversifier ses investissements. Au deuxième trimestre 2026, elle a investi 15,75 M€ dans Magnetik, un immeuble de bureaux de 34 000 m² situé boulevard Romain Rolland, à Paris 14e. L'opération a été réalisée à plusieurs, aux côtés de Batipart Europe et d'autres fonds gérés par Sofidy. Rénové en 2018, l'immeuble accueille les sièges sociaux de huit entreprises, dont Chronopost et MSC Croisières, et il est occupé à 96 %.

À terme, la société de gestion prévoit d'élargir encore les types d'immeubles : entrepôts, logistique urbaine, data centers, établissements de santé et d'éducation, hôtels et résidences gérées. Une partie des futurs achats pourrait porter sur des immeubles en construction ou nécessitant des travaux. Ces biens ne rapportent pas de loyers immédiatement, c'est pourquoi une SCPI encore jeune commence logiquement par des immeubles déjà loués.

Côté répartition géographique, près de la moitié du patrimoine immobilier se trouve désormais hors de France, principalement aux Pays-Bas et en Espagne. Les statuts de la SCPI lui donnent un terrain de jeu plus large, avec la possibilité d'investir dans tout l'espace économique européen, Royaume-Uni et Suisse compris. Pour vous, cette diversification a un double intérêt : ne pas dépendre d'un seul marché immobilier, et bénéficier d'une fiscalité plus douce sur les loyers étrangers.

Sofidynamic a obtenu le label ISR en mars 2025. Ce label public, contrôlé par un organisme indépendant, distingue les fonds qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance dans leur gestion. Pour Sofidynamic, cela se traduit par des efforts sur la consommation d'énergie des bâtiments, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la biodiversité et l'accès à des services de proximité.

Un détail mérite d'être souligné. Une SCPI qui achète des immeubles à rénover part avec un patrimoine moins performant sur le plan énergétique qu'un fonds composé d'immeubles neufs. Conserver le label suppose donc de réellement améliorer les bâtiments après l'achat. C'est un engagement qui se vérifiera dans la durée.

Le taux de distribution est l'indicateur de rendement le plus utilisé pour les SCPI. Il se calcule en divisant les revenus versés sur l'année par le prix de la part au 1er janvier. En 2025, Sofidynamic a versé un dividende annuel brut de 27,12 € par part, pour un prix de 300 € au 1er janvier : cela donne 9,04 %.

Ce chiffre ne dit pourtant pas tout, et deux précisions sont indispensables pour bien le lire.

Première précision : une partie de l'argent versé ne vient pas des loyers de 2025. Comme beaucoup de SCPI, Sofidynamic garde de côté une partie de ses bénéfices certaines années, dans une réserve appelée « report à nouveau ». Cette réserve sert à soutenir les versements lors d'une année moins favorable. En 2025, la SCPI y a puisé 4,11 € par part, soit environ 15 % des sommes distribuées. Si l'on retire cette part, le rendement réellement financé par les loyers de l'année se situe autour de 7,7 %.

Ce 7,7 % reste excellent : il est bien au-dessus de la moyenne du marché (4,91 %) et même au-dessus de l'objectif de 7 % que s'est fixé la société de gestion. Le rendement de Sofidynamic ne repose donc pas sur sa réserve. Mais une réserve n'est pas inépuisable, et on ne peut pas compter sur elle chaque année dans les mêmes proportions.

Deuxième précision : le taux affiché n'est pas exactement ce qui arrive sur votre compte. Quand la SCPI encaisse des loyers aux Pays-Bas ou en Espagne, ces pays prélèvent leur propre impôt avant que l'argent ne revienne en France. En 2025, cet impôt étranger a représenté 2,70 € par part, soit environ 10 % de la distribution : le dividende net perçu par l'associé s'élève donc à 24,42 € par part. Cet impôt n'est pas perdu pour autant, puisqu'il est pris en compte dans votre déclaration de revenus en France pour éviter de payer deux fois. Nous détaillons ce mécanisme dans la partie consacrée à la fiscalité.

La société de gestion précise enfin elle-même que ce taux 2025 pourrait ne pas se reproduire les années suivantes. Gardez aussi en tête que vos revenus peuvent varier en fonction de la date de votre souscription : un associé entré en cours d'année ne perçoit des revenus qu'à la fin du délai de jouissance, et touche donc moins que le taux affiché sur sa première année.

Pour 2026, Sofidy prévoit de verser entre 23,20 € et 25,60 € par part sur l'année. Les deux premiers acomptes trimestriels se sont établis à 5,52 € par part chacun.

Rapportée au prix de la part au 1er janvier 2026, soit 315 €, cette fourchette correspond à un taux de distribution compris entre 7,4 % et 8,1 % environ. C'est moins qu'en 2025, et c'est parfaitement logique : sans prélèvement aussi important sur la réserve, les versements se rapprochent de ce que les loyers permettent réellement de distribuer.

Si vous découvrez le chiffre 2026 sans connaître cette explication, vous pourriez croire que la SCPI décroche. Ce n'est pas le cas. Il s'agit d'un retour à un niveau normal, qui resterait très au-dessus de la moyenne du marché et de l'objectif de 7 %. Rappelons que cette prévision n'est pas garantie et peut être revue en cours d'année.

Deux indicateurs confirment la bonne santé des immeubles. Le taux d'occupation financier, c'est-à-dire la part des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers possibles, atteint 97,7 % au deuxième trimestre 2026, en légère hausse. Et la société de gestion ne signale aucun incident locatif sur la période, pour 4,1 M€ de loyers encaissés.

Depuis son lancement, le prix de la part n'a cessé d'augmenter : 300 € à l'ouverture au public, puis 315 € au 1er janvier 2026, puis 320 € depuis le 1er juin 2026. Ces revalorisations du prix de la part expliquent la performance globale annuelle de 14,04 % en 2025. Cet indicateur, appelé PGA, correspond à la somme du taux de distribution (9,04 %) et de la variation du prix de la part sur l'année (5 %). La dernière revalorisation, celle de juin 2026, sera prise en compte dans la PGA 2026.

Le point le plus intéressant se trouve pourtant ailleurs. Chaque année, un expert indépendant évalue les immeubles de la SCPI. On en tire notamment la valeur de reconstitution : c'est ce qu'il faudrait payer pour racheter l'ensemble du patrimoine aujourd'hui, frais d'achat compris. Au 31 décembre 2025, cette valeur s'élevait à 336,75 € par part.

Or la part se vend 320 €. Vous l'achetez donc environ 5 % moins cher que la valeur estimée des immeubles qu'elle représente. C'est ce qu'on appelle une décote.

Pour un néophyte, l'image la plus parlante est celle d'un appartement estimé 336 750 € que vous pourriez acheter 320 000 €. Cette situation est d'autant plus notable que plusieurs SCPI lancées récemment connaissent l'inverse : leur part se vend plus cher que la valeur de leurs immeubles.

Le TRI, ou taux de rendement interne, est l'indicateur le plus complet pour juger une SCPI sur la durée. Il prend en compte à la fois les revenus versés et l'évolution du prix de la part, sur toute la période de détention. C'est le chiffre qui dit le mieux ce qu'un associé a réellement gagné.

Pour Sofidynamic, il est encore trop tôt pour s'y fier. Avec seulement deux années complètes d'existence, un TRI serait artificiellement gonflé par les deux hausses de prix récentes et par un rendement 2025 soutenu par la réserve. C'est pour cette raison que les sociétés de gestion publient généralement des TRI sur cinq ou dix ans.

Sofidy communique donc plutôt un objectif de performance globale annuelle de 7 % en moyenne sur huit ans, non garanti. La règle à retenir est simple : sur une SCPI de moins de trois ans, les performances passées ne permettent pas de prédire les performances futures.

Sofidynamic n'utilise pas uniquement l'argent des épargnants : elle a aussi recours au financement bancaire. Au 30 juin 2026, sa dette s'élève à 35 millions d'euros, soit 16 % de la valeur de son patrimoine. Le taux d'intérêt moyen est de 4,18 %, et les prêts doivent être remboursés ou renouvelés dans 4 ans et 8 mois en moyenne. Point important : 100 % de cette dette est à taux fixe.

Pourquoi emprunter ? Parce que les immeubles achetés en 2026 rapportent en moyenne 8,6 %, et même 9,5 % sur le seul deuxième trimestre. La SCPI emprunte donc à un peu plus de 4 % pour acheter des biens qui rapportent plus du double. Chaque euro emprunté rapporte ainsi plus du double de ce qu'il coûte, et la différence profite directement aux associés. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier.

Le fait que la dette soit entièrement à taux fixe est une vraie protection. Si les taux d'intérêt remontent, le coût des emprunts déjà signés ne bouge pas.

L'emprunt n'est pas pour autant sans danger. Deux risques existent.

Le premier est le risque de refinancement. Les prêts arrivent à échéance dans un peu moins de cinq ans en moyenne, donc avant la fin de la durée de placement recommandée de huit ans. Si les taux d'intérêt sont plus élevés à ce moment-là, la SCPI empruntera plus cher et l'écart avec le rendement de ses immeubles se réduira.

Le second est l'effet amplificateur à la baisse. L'emprunt augmente les gains quand tout va bien, mais il augmente aussi les pertes quand les choses se passent mal. Si la valeur des immeubles venait à baisser, la perte subie par les associés serait plus forte qu'en l'absence de dette.

Sofidy est la marque sous laquelle le groupe Tikehau Capital propose ses placements immobiliers aux particuliers. La gestion des fonds est assurée par Tikehau Investment Management, société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) sous le numéro GP-07000006.

Sofidy est un acteur historique de la pierre papier, présent depuis 1987. La maison gère certaines des SCPI les plus anciennes du marché, comme Immorente, et connaît particulièrement bien le commerce de proximité. Pour une SCPI dont le patrimoine est surtout composé de commerces, cette expérience compte.

L'appartenance au groupe Tikehau Capital apporte un autre avantage économique, très concret : la possibilité d'acheter des immeubles à plusieurs. L'immeuble Magnetik a été acquis avec son partenaire Batipart Europe et d'autres fonds du groupe. Un retail park à Albacete, en Espagne, a été partagé entre trois SCPI de la maison. Grâce à ce mécanisme, Sofidynamic peut accéder à des immeubles trop gros pour elle seule, tout en limitant le poids de chacun dans son patrimoine.

Enfin, le fonds est contrôlé par des acteurs reconnus : Société Générale comme dépositaire, Cushman & Wakefield comme expert immobilier indépendant, et PricewaterhouseCoopers comme commissaire aux comptes.

Pour suivre l'actualité de la SCPI, vous pouvez télécharger gratuitement chaque bulletin trimestriel, le rapport annuel et la note d'information sur le site de Sofidy. C'est la meilleure manière de vérifier par vous-même les chiffres cités dans cet article.

Sofidynamic a choisi une structure de frais à mi-chemin entre les deux grands modèles du marché.

À l'entrée, vous payez 2 % de frais. C'est ce qui explique l'écart entre le prix d'achat de la part (320 €) et son prix de retrait (313,60 €), c'est-à-dire la somme récupérée en cas de revente. C'est très peu comparé aux 10 à 12 % prélevés par les SCPI traditionnelles. Sur une SCPI classique, il faut souvent trois à quatre ans de revenus pour compenser les frais d'entrée. Sur Sofidynamic, quelques mois suffisent. Sur epargnoo, consultez la fiche produit de la SCPI pour savoir si une offre de cashback s'applique à vos frais de souscription.

Pendant la détention, la commission de gestion atteint 14,40 % des loyers encaissés, un niveau supérieur à la moyenne du marché. C'est la contrepartie de frais d'entrée faibles et d'une gestion plus exigeante : s'occuper de 681 locataires demande bien plus de travail que de gérer quelques grands baux. Ces frais sont prélevés sur les loyers avant le versement des revenus, et le taux de distribution annoncé en tient déjà compte.

À la sortie, c'est le point à ne surtout pas négliger. Si vous revendez vos parts avant la fin de la huitième année, une commission de 5 % TTC du montant remboursé est prélevée. Contrairement à d'autres SCPI, cette pénalité ne diminue pas avec le temps : elle est la même que vous sortiez au bout d'un an ou de sept ans. S'y ajoutent des frais de 100 € HT par bénéficiaire en cas de revente de gré à gré, de donation ou de succession.

Toutes ces conditions figurent dans la note d'information et le Document d'Informations Clés (DIC) de la SCPI. Ce sont les seuls documents qui font foi : lisez-les avant de prendre votre décision.

Près de la moitié des immeubles de Sofidynamic se trouve hors de France. Vos revenus mélangent donc des loyers français et des loyers étrangers, qui ne sont pas imposés de la même façon.

Les loyers de source française sont soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche d'imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Les loyers de source étrangère dépendent de la convention fiscale signée entre la France et le pays concerné. Ces accords existent pour éviter qu'un même revenu soit imposé deux fois. Deux méthodes existent. Dans la première, dite du taux effectif, les revenus ne sont pas imposés en France, mais ils servent à calculer le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus. Dans la seconde, ils sont imposés en France, mais vous bénéficiez d'un crédit d'impôt qui efface l'impôt déjà payé à l'étranger. Dans les deux cas, ces revenus échappent en général aux prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est un avantage réel pour les épargnants fortement imposés.

Pour y voir clair, prenons un exemple simplifié. Sur 1 000 € de loyers français, un contribuable dont la tranche d'imposition est de 30 % paie 300 € d'impôt sur le revenu et 172 € de prélèvements sociaux. Il lui reste 528 €. Sur 1 000 € de loyers étrangers, l'impôt local a déjà été prélevé à la source, et aucun prélèvement social français ne s'ajoute en général.

Deux précisions pratiques. Si vous détenez Sofidynamic via un contrat d'assurance vie, vous ne profitez pas directement des crédits d'impôt liés aux loyers étrangers, car ils reviennent à l'assureur. Et les parts sont prises en compte dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), sauf en cas de démembrement si vous ne détenez que la nue-propriété. Ces règles pouvant varier en fonction de votre situation, n'hésitez pas à en parler à un conseiller en gestion de patrimoine. Pour aller plus loin, consultez notre analyse de la fiscalité des SCPI européennes.

Comme tout placement immobilier de long terme, investir dans Sofidynamic comporte des risques, détaillés dans le Document d'Informations Clés. Son indicateur de risque est de 4 sur 7, soit un cran au-dessus de la plupart des SCPI de rendement.

Ni votre capital ni vos revenus ne sont garantis. La valeur des parts peut baisser, et les revenus dépendent des loyers réellement payés par les locataires. L'objectif de 7 % est une cible, pas une promesse, et la prévision de dividende 2026 peut être revue au fil des trimestres.

Le patrimoine reste majoritairement composé de commerces, un secteur sensible à la consommation des ménages et au développement des achats en ligne. Le grand nombre de locataires et la diversification progressive vers les bureaux et les locaux d'activité limitent ce risque, sans le faire disparaître.

Récupérer son argent n'est jamais immédiat : la revente de vos parts dépend de l'arrivée de nouveaux épargnants. Aujourd'hui, la situation est saine. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de revente, et la SCPI a collecté 31,97 M€ sur le trimestre pour seulement 35 847 € de retraits. La vraie contrainte est ailleurs : la commission de 5 % TTC avant huit ans rend toute sortie anticipée coûteuse.

Notre recommandation dépend avant tout de votre profil d'épargnant. Pour y voir clair, nous avons posé trois questions simples.

Le rendement peut-il durer ? En partie. Le 9,04 % de 2025 ne se reproduira probablement pas, car il était soutenu par la réserve. En revanche, les bases sont solides : 97,7 % des loyers encaissés, des immeubles achetés à 8,6 % de rendement en moyenne sur l'année, et un emprunt qui coûte deux fois moins que ce qu'il rapporte. Un rendement durable entre 7 et 8 % paraît cohérent avec ces chiffres. C'est déjà nettement au-dessus du marché.

Les immeubles sont-ils de bonne qualité ? Les signaux sont positifs. La valeur du patrimoine a progressé de 3,8 % au premier semestre 2026, aucun incident locatif n'est signalé, et la part reste vendue sous la valeur estimée des immeubles malgré deux hausses de prix. Les 681 locataires constituent en outre un amortisseur efficace.

Le risque est-il bien rémunéré ? C'est la question clé pour une SCPI de haut rendement. Le risque vient de trois sources : la forte présence du commerce, l'endettement et la jeunesse du fonds, qui n'a que deux ans d'historique. En face, le rendement dépasse de plus de deux points la moyenne du marché. L'équilibre nous paraît aujourd'hui favorable.

La SCPI Sofidynamic est accessible en quelques clics grâce au parcours 100 % digitalisé proposé par epargnoo.com. Depuis votre ordinateur ou votre mobile, vous pouvez investir en toute autonomie.

1. Ajoutez la SCPI Sofidynamic à votre panier en utilisant le module en haut de cette page.

2. Choisissez le montant à investir et simulez votre souscription en fonction de vos objectifs.

3. Créez votre compte en ligne et complétez votre tunnel de souscription en moins de 10 minutes.

4. Signez électroniquement votre bulletin de souscription via un système sécurisé.

Le minimum de souscription est d'une seule part, soit 320 €. Malgré ses hausses de prix, Sofidynamic reste l'une des SCPI les plus accessibles du marché pour un fonds de ce profil.

La pleine propriété. C'est la formule classique : vous détenez les parts et vous percevez les revenus à la fin du délai de jouissance.

Le démembrement de propriété (nue-propriété). Vous achetez uniquement la « propriété » des parts, sans les revenus, pendant une durée fixée à l'avance. En échange, vous payez les parts nettement moins cher. Pendant toute cette période, vous ne touchez aucun loyer, donc vous ne payez pas d'impôt dessus, et les parts n'entrent pas dans le calcul de l'IFI. À la fin, vous récupérez automatiquement la pleine propriété. Sur Sofidynamic, les réductions de prix en nue-propriété figurent parmi les plus intéressantes du marché. C'est une solution pertinente pour un épargnant fortement imposé qui prépare des revenus pour plus tard, par exemple pour sa retraite. Découvrez notre guide de l'investissement en nue-propriété.

Les versements programmés. Vous investissez une petite somme chaque mois plutôt qu'un gros montant en une fois. Cela permet de construire votre épargne progressivement et de lisser votre prix d'achat dans le temps.

L'assurance vie. La SCPI peut être proposée dans certains contrats d'assurance vie, selon les assureurs. Rappelez-vous simplement que, dans ce cadre, les crédits d'impôt liés aux loyers étrangers reviennent à l'assureur et non à vous.

Avant de vous lancer, testez différents montants avec notre simulateur SCPI depuis votre espace client. Et si vous préférez être accompagné(e), un conseiller epargnoo peut vous accompagner sans honoraires à chaque étape.

Sofidynamic tire l'essentiel de ses revenus de commerces, un secteur souvent mal compris des épargnants. Avec près de la moitié de son patrimoine hors de France, elle entre aussi dans la catégorie des SCPI européennes. Pour un comparatif avec une SCPI européenne qui fonctionne sans aucun emprunt, découvrez notre analyse de la SCPI Iroko Atlas. Retrouvez aussi notre analyse de la fiscalité des SCPI européennes et notre guide des meilleures SCPI européennes.

Enfin, une SCPI peut aussi s'acheter à crédit ou en nue-propriété. Découvrez comment investir en SCPI à crédit et testez votre éligibilité au financement.

Sofidynamic a versé un taux de distribution de 9,04 % en 2025, pour une performance globale annuelle de 14,04 % en tenant compte de la hausse du prix de la part. Pour 2026, la société de gestion prévoit de verser entre 23,20 € et 25,60 € par part, soit un taux d'environ 7,4 % à 8,1 %. Son objectif sur huit ans est de 7 % par an en moyenne. Aucun de ces chiffres n'est garanti. Avant de souscrire, notre avis sur le rendement est simple : raisonnez sur l'objectif de 7 à 8 %, pas sur le chiffre de 2025.

En 2025, environ 15 % des sommes versées provenaient d'une réserve mise de côté par la SCPI, et non des loyers de l'année. En 2026, les versements reposent davantage sur les seuls loyers. Le rendement baisse donc, mais il reste nettement au-dessus de la moyenne du marché et de l'objectif de 7 %.

Une commission de 5 % TTC du montant remboursé est prélevée si vous revendez vos parts avant la fin de la huitième année. Cette commission reste identique quelle que soit la durée de détention avant ce terme. Au-delà de huit ans, aucune commission n'est appliquée.

Oui. En nue-propriété, vous payez les parts moins cher, mais vous ne percevez aucun revenu pendant la durée choisie. Vous ne payez donc pas d'impôt sur ces parts pendant cette période, et elles n'entrent pas dans le calcul de l'IFI. À la fin, vous récupérez la pleine propriété. Cette formule convient bien aux épargnants fortement imposés qui préparent des revenus futurs.

Aucun TRI représentatif n'est disponible pour l'instant. Avec seulement deux années complètes, il serait artificiellement gonflé par les hausses récentes du prix de la part. La société de gestion communique plutôt un objectif de performance globale annuelle de 7 % en moyenne sur huit ans, non garanti.

Non. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution, c'est-à-dire le coût pour racheter l'ensemble du patrimoine, était de 336,75 € par part. La part se vend 320 € depuis le 1er juin 2026. Vous l'achetez donc environ 5 % sous la valeur estimée des immeubles.

Les loyers français sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers étrangers, qui représentent près de la moitié du patrimoine, bénéficient des conventions fiscales : ils sont soit exonérés en France avec application du taux effectif, soit imposés avec un crédit d'impôt. Ils échappent en général aux prélèvements sociaux. Les parts entrent dans le calcul de l'IFI, sauf en nue-propriété.