L'INTERVIEW #5 - SCPI Remake Live - Avec Benoît Cony, Directeur des Partenariats

Dans cette interview, Benoît Cony, directeur des partenariats chez Remake Asset Management, répond à nos questions sur la SCPI Remake Live. L'échange revient sur la genèse de la société de gestion, la stratégie d'acquisition, les performances 2022-2024, l'engagement ESG et les perspectives à moyen terme.

Remake Asset Management a été créée fin 2021 par 7 associés fondateurs, dont Benoît Cony, accompagnée par des silent partners (fonds d'investissement sans rôle opérationnel). L'équipe est la même que celle qui a conçu et lancé la toute première SCPI sans frais d'entrée du marché. Après cette première expérience, les fondateurs ont décidé de monter leur propre maison pour continuer à développer ce modèle de SCPI nouvelle génération.

À l'origine, Remake Live visait une stratégie défensive : des emplacements premium dans la périphérie des grandes métropoles franco-européennes (200 000 à 250 000 habitants minimum), avec un focus sur les quartiers en développement. La hausse des taux directeurs de la BCE à l'été 2022 a rebattu les cartes : la SCPI peut désormais acquérir des immeubles d'excellente qualité en hypercentre de capitales européennes (Dublin, Londres, Amsterdam, Paris, Madrid), avec les rendements initialement attendus en périphérie.

Remake Live est l'une des seules SCPI sans frais d'entrée du marché (4 sur 235 SCPI répertoriées au moment de l'interview). Le ticket d'accès est volontairement bas : 204 € la part, accessible en direct comme en assurance-vie. Une logique d'accessibilité qui colle à l'air du temps, dans la continuité de la disparition des frais d'entrée sur l'assurance-vie.

Remake Live affiche un taux de distribution de 7,65 % en 2022 et de 7,80 % en 2023. Pour 2024, la fourchette annoncée se situe entre 7,25 % et 7,75 % (non garanti). Une performance nettement supérieure à la moyenne du marché, portée par le timing de lancement favorable et la fenêtre d'opportunité ouverte par la hausse des taux.

Remake Asset Management assume une stratégie de collecte maîtrisée : pas de course au milliard. L'objectif reste autour de 250 millions d'euros annuels — un montant raisonnable face à un marché européen de 300 milliards d'euros de transactions immobilières professionnelles. Cette discipline évite la pression d'acquérir trop vite et préserve la sursélectivité à l'achat.

70 % des revenus de Remake Live proviennent de pays européens hors France. Deux raisons à cette diversification géographique : une profondeur de marché 10 fois supérieure (300 Md€ vs 30 Md€ pour la France seule), et une mutualisation du risque qui protège les investisseurs des chocs exogènes (Covid, inflation, etc.). La France reste néanmoins un marché important, sur lequel la SCPI continue à investir.

Remake Live affiche une surpondération en bureau (près de 50 % du portefeuille contre un objectif initial de 30-35 %), aux côtés de commerces (15-17 %), de laboratoires de recherche, d'une clinique privée, d'un data center, d'entrepôts, de logistique et même d'une université publique. Pourquoi le bureau ? C'est la classe d'actif la plus profonde, la plus liquide, et celle qui offre aujourd'hui les meilleures opportunités de négociation. La conviction de Remake : le bureau n'est pas mort, il doit se réinventer. Notre article sur la crise de l'immobilier de bureaux détaille ce contexte de marché.

Cet été, Remake Live a réalisé trois acquisitions de bureaux en Écosse, toutes à plus de 7 % de rendement et avec des baux de durée ferme minimale de 17 ans. Une opération détaillée dans notre article sur les acquisitions écossaises. La SCPI a également acquis un immeuble loué à une université publique en plein centre de Londres à 9 000 €/m² (contre 14 000 €/m² historiquement dans le quartier), pour un rendement supérieur à 7 %.

Remake Live est labellisée ISR best in progress : la SCPI s'engage à améliorer en continu l'empreinte environnementale, sociale et de gouvernance de ses immeubles, du jour de l'acquisition au jour de la cession. Une grille de 23 critères score chaque actif. Environnement : consommation d'énergie, isolation, consommation d'eau. Social : accès PMR, mobilité douce, bornes de recharge, espaces communs. Gouvernance : clauses dans les contrats de sous-traitance (interdiction du travail dissimulé, procédures contre le harcèlement, égalité salariale).

Particularité forte de Remake Live : 5 à 10 % de la collecte est affectée à une poche sociale dédiée à l'acquisition d'immeubles à vocation sociale, sans attente de rendement à court terme. Exemples concrets : un immeuble d'hébergement d'urgence dans les Yvelines, exploité par l'association Aurore (30 ans d'expérience dans le secteur), ou encore le financement de la nue-propriété de logements sociaux. Une vraie cohérence avec l'ADN ESG du véhicule.

La fenêtre d'opportunité ouverte par le retournement macroéconomique reste ouverte. Remake Live continuera de bénéficier d'un timing de lancement particulièrement favorable, tant qu'aucun nouveau bouleversement macroéconomique majeur ne survient. La société de gestion prépare également d'autres projets, fidèle à son ADN : frais réduits ou supprimés à l'entrée, positionnement différenciant et performance non garantie au cœur de la promesse client.