L'INTERVIEW - SCPI Darwin RE01 - Avec Oussama Bourhaleb, président de Darwin Invest

Dans cette interview, Oussama Bourhaleb, président de Darwin Invest, revient sur la première année de la SCPI Darwin RE01, lancée fin 2024. Au programme : la genèse du véhicule, sa stratégie d'investissement européenne diversifiée, ses performances 2025 et la vision du marché des SCPI à 3-5 ans.

Lancer une SCPI fin 2024 pouvait sembler contracyclique. Pour Oussama Bourhaleb, c'est au contraire un point d'entrée privilégié : le marché immobilier s'est reconfiguré, les vendeurs sont contraints et les nouveaux entrants bénéficient d'opportunités d'acquisition bien plus intéressantes que sur le cycle précédent. Côté société de gestion, la compétition est en revanche très forte, plusieurs dizaines de SCPI ayant été lancées sur la même période. Cette dynamique explique pourquoi on retrouve aujourd'hui de nombreuses SCPI récentes dans le top des meilleures SCPI européennes.

À fin du premier trimestre 2026, Darwin RE01 affiche plus de 12 millions d'euros de capitalisation et 8 actifs en portefeuille, dont 3 en Espagne. La feuille de route 2026 vise une quasi-exclusivité hors France : Espagne, Portugal, Allemagne et Pays-Bas. Le portefeuille est volontairement diversifié sur plusieurs typologies (commerce, logistique, entrepôts, bureaux) afin de se prémunir contre la cyclicité propre à chaque classe d'actif. Cette approche s'inscrit dans la lignée des SCPI diversifiées qui ont historiquement mieux résisté aux retournements de marché.

Le positionnement small-cap de Darwin RE01 lui offre une vraie agilité : avec une collecte modérée et un pipeline d'opportunités élevé, la société de gestion peut véritablement choisir ses actifs plutôt que subir un impératif de déploiement. Sur une dizaine de dossiers étudiés en comité, seuls un ou deux sont finalement retenus. Cette sursélectivité s'illustre par la qualité des locataires : Decathlon en Normandie (rendement acte en main proche de 8 %), ING ou encore le Pôle emploi espagnol près de Barcelone (rendement acte en main supérieur à 9 %). Une approche bien différente de celle des grands collecteurs, contraints par le délai de jouissance de déployer rapidement leur collecte.

Plutôt que de diaboliser le bureau, Darwin Invest privilégie une lecture granulaire. La SCPI ne cible que des locataires publics ou parapublics, peu exposés au télétravail : le Pôle emploi espagnol acquis à plus de 9 % de rendement acte en main, ou un ensemble bureau + entrepôt + local d'activité loué à ING (largement détenu par l'État français). Les bureaux purement tertiaires, eux, restent écartés. Cette nuance permet d'aller chercher du rendement sur une classe d'actif délaissée par le marché, tout en gardant un risque locatif maîtrisé.

Pour sa première année pleine, Darwin RE01 affiche un taux de distribution de 7,54 % en 2025 (promesse de 7,5 %) ainsi qu'une revalorisation du prix de part de 1 % début 2026. La société de gestion revendique une stratégie volontairement non agressive : pas de course au classement du taux de distribution, mais une cible long terme autour de 6,5 % de rendement (non garanti) tenue dans la durée. La performance globale annuelle (PGA) devient ainsi un indicateur central, combinant distribution et revalorisation, et permettant d'intégrer la valeur de reconstitution des actifs dans le pilotage du fonds.

Darwin Invest considère la gestion active comme cœur de métier, au même titre que l'acquisition et la collecte. Capex de rénovation, arbitrages sur les actifs porteurs de plus-values latentes, travail sur la notation ESG : chaque actif fait l'objet d'un programme annuel défini en interne. Cette logique de portefeuille dynamique, plutôt que de simple stock, vise à protéger la performance dans le temps en évitant la dégradation naturelle des actifs et le départ progressif des locataires.

Darwin RE01 fait le choix d'une commission de souscription modérée, qui rémunère essentiellement le travail du distributeur, et d'une commission d'acquisition dégressive selon la taille de l'actif acheté. Ce modèle quasi forfaitaire reflète la réalité du travail d'acquisition, similaire qu'un actif fasse 1 ou 20 millions d'euros. À comparer avec les modèles alternatifs étudiés dans notre comparatif des frais de SCPI.

Le marché des SCPI vit une vraie transformation : transfert progressif des parts de marché des acteurs historiques (souvent en attente de retrait et à la marque écornée) vers les nouveaux entrants, concentration en cours via des fusions-absorptions, et rapprochements capitalistiques entre distributeurs (CGP) et gérants pour sécuriser les circuits de distribution. Pour Darwin RE01, l'objectif fin 2026 est clair : exposition majoritaire au marché européen, élargissement à de nouveaux pays (Portugal, Allemagne, Pays-Bas), maintien de la promesse de rendement long terme autour de 6,5 % et, potentiellement, une nouvelle revalorisation du prix de part.

Pour Oussama Bourhaleb, le choix d'une SCPI ne doit pas reposer uniquement sur le classement des taux de distribution. Trois critères à analyser conjointement : la qualité des actifs embarqués (à regarder comme si on les achetait soi-même), la qualité des locataires, et la performance dans la durée. Un rendement très élevé embarque mécaniquement un risque associé : derrière chaque point de performance supplémentaire, il faut mesurer ce que cela implique en termes de typologie d'actifs et de qualité locative.