L'INTERVIEW - SCPI Mistral Sélection (Swiss Life AM) - Avec Xavier Royet

Dans cette interview, Xavier Royet, responsable des partenariats chez Swiss Life Asset Managers France, nous présente Mistral Sélection, une SCPI nouvelle génération lancée en avril 2024. L'échange revient sur la genèse du véhicule, sa stratégie opportuniste en zone euro, son modèle de frais innovant et ses performances 2025.

Avec plus de 120 milliards d'euros d'encours sous gestion fin 2025, Swiss Life Asset Managers est l'un des leaders européens de l'immobilier. Mistral Sélection bénéficie ainsi de la marque, du réseau pan-européen (présence dans plus de 8 pays) et de l'expertise du groupe sur toute la chaîne de valeur de l'immobilier : du sourcing à la remise des clés au locataire, en passant par le property management, l'asset management et le fund management. La SCPI est gérée par une équipe « grand public » dédiée, qui s'appuie sur les expertises institutionnelles du groupe — y compris sur des segments pointus comme l'hôtellerie de plein air, développée chez Swiss Life depuis 2018.

La création de Mistral Sélection a été pensée pour profiter de la correction des prix consécutive à la remontée des taux. Là où on rentrait en 2018 sur des rendements de 4 à 5 % à risque égal, le marché actuel permet d'acquérir des actifs à 7, 8 voire 9 %. Cette fenêtre d'opportunité, combinée à une demande forte exprimée par les partenaires distributeurs, explique le timing de lancement de cette SCPI nouvelle génération.

Mistral Sélection repose sur trois piliers structurants. 1) Opportuniste : aller chercher les meilleures opportunités partout en zone euro, avec une cible minimale de 60 % hors de France. 2) Accessible : un ticket d'entrée à 180 €, un modèle de frais inédit avec 0 % de frais d'entrée, une commission de gestion de 13,75 % HT sur les loyers et une pénalité de sortie de 6 % avant 6 ans. 3) Responsable : un label ISR et une démarche d'amélioration continue du patrimoine. L'ambition affichée : contribuer au financement de la mutation des territoires, dans un contexte où les usages (télétravail, e-commerce) transforment durablement la demande immobilière.

Mistral Sélection est déjà investie dans 3 pays : France, Portugal et Italie. La dernière acquisition en date — un commerce de pied d'immeuble à Vicenza (entre Venise et Milan) acquis fin décembre 2025 à plus de 7 % acte en main — illustre la stratégie. La cible de 60 % d'investissements hors de France devrait être atteinte d'ici la fin du premier semestre 2026. À terme, le focus reste sur l'Europe du Sud : stabilité politique, marchés moins concurrentiels, flexibilité juridique (pas de réitération sur la promesse en Italie) et frais notariaux plus bas (2 à 4 % vs 8 % en France). Pour aller plus loin sur ce sujet, voir notre article sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pas de quota sectoriel chez Mistral Sélection : la sélection se fait au cas par cas, en fonction de la cohérence avec les objectifs de distribution. Le portefeuille cible des commerces bien placés, des retail parks performants, des bureaux de petite surface en centre-ville connectés aux transports, des salles de sport louées à des leaders européens ou encore de l'hôtellerie de plein air. Le bureau n'est pas écarté en bloc : il est repensé. La SCPI évite en revanche les actifs qui ne permettent pas d'atteindre les critères de performance ou qui présentent un risque d'usage trop fort.

Rentrer aujourd'hui dans Mistral Sélection présente plusieurs atouts : un portefeuille en construction sans actifs historiques pénalisants, une collecte directement affectée à des acquisitions cohérentes avec les rendements actuels, et l'absence de pression liée aux rachats grâce à la pénalité de sortie de 6 % avant 6 ans. La principale limite — une concentration plus forte le temps que le portefeuille se constitue — est largement compensée par la solidité du sourcing institutionnel de Swiss Life Asset Managers.

Pour 2025, Mistral Sélection affiche un taux de distribution de 8,07 %, équivalent à sa performance globale annuelle (pas de revalorisation ni de dévalorisation du prix de part). Cette performance dépasse l'objectif cible long terme de 6 % (non garanti) grâce à l'effet relutif d'une petite capitalisation : sur un fonds de 50 millions, une acquisition à 5 millions à 7 % de rendement a un impact bien plus fort sur la performance que sur un fonds d'1 milliard. Pour 2026, l'objectif est un taux de distribution de 7,5 % net de frais de gestion (non garanti). Cet effet relutif est typique des SCPI récentes, dont on retrouve d'ailleurs plusieurs représentantes dans notre sélection des meilleures SCPI européennes.

L'absence de frais de souscription crée un alignement d'intérêts fort entre la société de gestion et l'investisseur : la rémunération de Swiss Life AM repose principalement sur les loyers perçus, ce qui pousse à maximiser la qualité du patrimoine et la pérennité des revenus. Si la tendance des SCPI sans frais de souscription reste encore minoritaire sur le marché, Xavier Royet anticipe l'arrivée de nouveaux acteurs sur ce modèle dans les prochains mois.

Après la forte correction de 2023, les valeurs d'expertise se stabilisent depuis mi-2025, à l'exception de quelques poches comme le bureau en périphérie. 2026 devrait être une année de consolidation avant un nouveau cycle haussier progressif, en cohérence avec la baisse des taux directeurs. La force du temps long et la capacité d'investissement institutionnelle de Swiss Life Asset Managers permettent justement de tirer le meilleur parti de ces cycles.

Mistral Sélection est accessible via plusieurs canaux : en direct via les conseillers en gestion de patrimoine, en assurance-vie (Apicil Intentiel, Swiss Life Expert Premium Plus, bientôt Spirica via UAF et Nortia) et à crédit avec le Crédit Agricole Consumer Finance et la SOFIAP. Cette diversification des canaux soutient une collecte régulière et maîtrisée. La SCPI est également disponible en démembrement sur la plateforme epargnoo.

Si la trajectoire se confirme, Mistral Sélection devrait afficher fin 2026 un taux de distribution de 7,5 %, une capitalisation supérieure à 100 millions d'euros et plus de 60 % d'investissements hors de France. L'objectif reste de consolider le véhicule dans le paysage des SCPI nouvelle génération avant d'envisager le lancement de nouveaux produits.