L'INTERVIEW - SCPI Wemo One - Avec Ivan Vagic, président de Wemo REIM

Dans cette interview, Ivan Vagic, président et co-fondateur de Wemo REIM (société de gestion agréée par l'AMF depuis mars 2024), revient sur la SCPI Wemo One et sur une stratégie qui bouscule le marché des SCPI. Au programme : la genèse du projet, l'approche small-cap, les performances inédites de 2025 et la vision 2026.

Ivan Vagic, 35 ans, agent immobilier de formation, dirige avec ses deux associés Wemo REIM, une société de gestion agréée par l'AMF en mars 2024. Le groupe Wemo compte une quarantaine de personnes réparties entre une activité de commercialisation de logements neufs et la société de gestion. Le déclic de création de la SCPI Wemo One vient d'une motivation personnelle : flécher de l'argent du monde financier vers des projets plus humains, avec à terme l'ambition de lancer des fonds à dimension solidaire et sociale. Au lancement, la SCPI était initialement pensée comme résidentielle, avant d'évoluer vers une stratégie diversifiée européenne pour des raisons de rendement et de fiscalité plus favorable.

Au lancement, Wemo REIM se positionnait sur des actifs de 6 à 8 millions d'euros mais perdait systématiquement face à des acteurs institutionnels plus établis. La société a alors pivoté vers des actifs de moins de 5 millions d'euros, là où la concurrence est plus faible et où les acquisitions peuvent être mieux négociées. Résultat : un portefeuille de 28 actifs pour une valeur moyenne de 2 millions d'euros chacun, hyper granulaire, permettant à la fois une meilleure mutualisation du risque locataire et un meilleur rapport de force lors des renégociations. Wemo One se présente comme la seule SCPI à faire du small-cap européen avec 80 à 85 % du patrimoine hors de France (cible long terme 75-80 %).

Au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution de Wemo One s'établit à 215,60 € pour un prix de part à 200 €, soit un delta de +7,8 % en faveur des associés. La valeur de reconstitution correspond à la valeur d'expertise du patrimoine augmentée du cash disponible et des frais d'acquisition. Cet écart traduit la qualité de la négociation à l'achat : les associés détiennent indirectement des actifs valorisés au-delà du prix payé.

Le taux de distribution 2025 de Wemo One dépasse 15 % brut de fiscalité, net de frais de gestion. Cette performance dépasse très largement le taux de distribution cible de 7 % et s'explique par l'effet de jeunesse du véhicule : un délai de jouissance battu, un déploiement rapide des fonds (près de 40 millions d'euros investis sur le seul T4 2025, dont plus de 30 millions en décembre) et un nombre de parts en jouissance encore réduit. Une « prime de risque » offerte aux premiers associés, mais Ivan Vagic invite à retenir le 7 % cible long terme : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Wemo One est passée de 12,7 millions d'euros de capitalisation en décembre 2024 à près de 75 millions fin décembre 2025, soit plus de 60 millions collectés en un an. Le rythme mensuel est passé de 2 millions en janvier 2025 à plus de 16 millions en décembre, avec aujourd'hui plus de 2 500 associés. Cette dynamique d'accélération s'inscrit dans la lignée du parcours retracé dans notre article « Wemo One, la révélation de l'année 2024 ».

Particularité forte de Wemo REIM : les associés fondateurs et leurs familles ont investi leur argent personnel dans la SCPI, avec un montant de parts fondateurs de 1,3 million d'euros (vs 3 à 20 millions d'euros pour des SCPI plus établies). « Le client a placé toutes ses économies pour sa retraite chez toi, donc fais juste bien ton boulot » : cette phrase d'un partenaire résume la philosophie. La responsabilité grandit avec la collecte, mais l'engagement personnel des dirigeants garantit un alignement d'intérêts fort.

Wemo One a fait le choix d'une structure de frais lisible : frais de souscription et frais de gestion uniquement. Pas de frais cachés, des coûts identifiables en amont de la souscription. Une troisième ligne de frais (commission d'acquisition) est à l'étude pour financer le renforcement de la présence locale en Europe et améliorer le sourcing. Ce choix de frais d'entrée est aussi philosophique : Ivan Vagic estime que les SCPI sans frais déplacent simplement les frais ailleurs (frais d'acquisition calculés sur la capitalisation augmentée de la dette, soit potentiellement 166 M€ d'assiette pour 100 M€ de capital avec une LTV de 40 %).

Wemo One n'est pas référencée en assurance-vie, par choix stratégique. L'assurance-vie accélère la collecte mais expose la SCPI à des sorties massives en un clic en cas de perte de confiance, ce qui peut créer des problèmes de liquidité et obliger à vendre du patrimoine à un mauvais moment de cycle (comme cela s'est produit en 2023 sur certaines grandes SCPI). En contrepartie, l'absence d'assurance-vie crée une plus forte viscosité du véhicule et protège la stabilité du capital sur le long terme.

L'ADN de Wemo One repose sur la gestion du risque par la granularité. Un immeuble à La Défense loué à un grand groupe du CAC 40 peut générer 10 ans de loyers parfaits puis perdre la moitié de sa valeur quand le locataire part. À l'inverse, 500 lignes à 2 millions d'euros chacune génèrent une vacance structurelle plus faible et plus facile à gérer : départ de locataire = une ligne sur 500, expulsion plus simple, renégociation plus rapide. La gestion du risque prime sur la recherche du gain à court terme.

Pour 2026, Wemo REIM vise un taux de distribution à deux chiffres et 200 millions d'euros de collecte, sur la base d'un rythme actuel de 8 à 15 millions d'euros par mois. L'enjeu principal : renforcer les équipes d'acquisition pour conserver une sursélectivité à l'achat, dans un contexte de marché européen toujours favorable. L'Espagne et l'Italie restent plus dynamiques que la France grâce à des réformes structurelles, avec des actifs accessibles entre 7 et 8 % de rendement acte en main. Un nouveau pays européen devrait être ouvert dans l'année.