L'INTERVIEW - SCPI AEW Patrimoine Santé - Avec Antoine Barbier, directeur d'AEW Patrimoine

Dans cette interview, Antoine Barbier, directeur d'AEW Patrimoine, nous présente AEW Patrimoine Santé, une SCPI dédiée à l'investissement dans l'immobilier de santé. L'échange revient sur la genèse du véhicule, les acquisitions réalisées et à venir, la stratégie de sélection et les perspectives sur ce segment porteur.

Anciennement AEW Ciloger, AEW Patrimoine s'est repositionnée en 2021 pour mettre en avant ses expertises, son engagement ISR et la logique de confiance auprès de la clientèle retail. La société de gestion fait partie de Natixis Investment Managers, détenue à 100 % par le groupe BPCE (Banques Populaires et Caisses d'Épargne). Une solidité institutionnelle adossée à près de 50 ans d'expertise sur l'investissement immobilier, comme détaillé dans notre analyse de l'engagement ESG d'AEW Patrimoine.

La thématique santé répond à plusieurs dynamiques de fond : croissance démographique, vieillissement de la population (22 % des Français auront plus de 65 ans en 2030, 30 % en 2070), pression réglementaire et soutien public massif. Un univers d'investissement particulièrement résilient, qui a démontré sa stabilité dans la crise immobilière post-2022. Les valeurs d'expertise restent stables, à la différence d'autres classes d'actifs.

AEW Patrimoine Santé capitalise à 150 millions d'euros, avec la collecte la plus dynamique de 2025 parmi les SCPI thématiques santé. Première acquisition emblématique : la Clinique du Parc à Lyon, acquise en janvier 2024 pour 74 millions d'euros, louée à Elsan (leader de l'hospitalisation privée en France, 5 millions de patients soignés par an dans le monde). Bail résiduel de 11 ans, taux d'occupation financier de 100 %, rendement immobilier de 5,80 % après réindexation 2025, et appréciation de plus d'un million d'euros à l'expertise depuis l'acquisition. Pour aller plus loin sur la stratégie du fonds, voir notre analyse détaillée d'AEW Patrimoine Santé.

AEW Patrimoine assume une gestion prudente. Sur 2024-2025, la société a délibérément pris son temps pour sélectionner les actifs les plus relutifs, mettant une partie du résultat de la SCPI en report à nouveau pour préserver la performance future. Ce n'est qu'à partir de l'été 2025 que les opportunités ont commencé à se matérialiser, en France et en Europe. Trois actifs sont aujourd'hui sous exclusivité, qui boosteront la performance 2026.

En 2024, AEW Patrimoine Santé a distribué 4,20 %, soit une performance supérieure à la moyenne des SCPI de santé (autour de 4 %). Pour 2026, la société de gestion travaille sur une distribution potentielle de 5 % (non garantie), portée par les acquisitions à venir. Antoine Barbier rappelle qu'il faut éviter de comparer une SCPI santé avec une SCPI diversifiée classique : les besoins structurels et les durées de baux ne sont pas du même ordre.

Là où les SCPI récentes affichent souvent des baux résiduels moyens de 5 à 6 ans, AEW Patrimoine Santé négocie des baux de 15 à 20 ans sur ses prochaines acquisitions. Une durée de bail qui sécurise la performance sur le long terme et permet à la SCPI de traverser les futurs cycles immobiliers avec sérénité.

Trois actifs sont actuellement sous exclusivité, tous à l'étranger pour bénéficier d'une fiscalité européenne plus accommodante que la fiscalité française sur les revenus fonciers : un hôpital en Allemagne (bail 15 ans), un life science (immeuble loué à des laboratoires de R&D) également en Allemagne avec un taux à l'investissement de 6,5 à 7 %, et un actif aux Pays-Bas avec un bail de 20 ans en négociation. Au 3ème trimestre 2025, 80 % des investissements réalisés par les SCPI sont à l'étranger : AEW Patrimoine Santé s'inscrit dans cette tendance structurelle. Le focus sur l'Allemagne est notamment détaillé dans notre article sur l'acquisition aux Pays-Bas.

AEW Patrimoine est reconnue comme une société de gestion prudente sur l'effet de levier. Les SCPI du groupe sont peu endettées : l'effet de levier est favorable la plupart du temps mais peut se retourner contre la SCPI en cas de retournement de marché. La société n'exclut pas l'endettement pour booster la performance demain, mais uniquement quand les conditions seront pleinement réunies.

Les 11 fonds d'AEW Patrimoine sont labellisés ISR et gérés selon l'article 8 du règlement SFDR. AEW Patrimoine Santé n'échappe pas à cette conviction : la gestion ISR/ESG est un engagement de sélectivité accrue, de maintien et de développement des patrimoines pour anticiper les futures contraintes réglementaires. Pour mieux comprendre le label, voir notre article dédié sur la SCPI labellisée ISR.

La Clinique du Parc (74 M€) restera atypique dans le portefeuille. L'ambition pour les prochaines acquisitions est plus granulaire : entre 15 et 25 millions d'euros par actif, pour construire un portefeuille diversifié par typologie et géographie. La thématique santé est suffisamment large (cliniques, recherche & développement, bureaux loués à des acteurs de santé, logistique santé) pour créer de la valeur sans devoir investir dans des EHPAD — secteur qui ne figure plus dans les critères d'exclusion mais dont les taux ne sont pas encore alignés avec l'ambition de distribution de la SCPI.

AEW Patrimoine Santé s'inscrit dans une logique de diversification patrimoniale. Moins performante que les SCPI les plus visibles du marché, elle offre en contrepartie une stabilité de distribution et de valorisation rare, adossée à un secteur protégé par des besoins structurels durables. Une SCPI qui donne du sens à l'épargne, gérée par un acteur mondial de l'immobilier présent depuis 40-50 ans sur le marché. Pour suivre l'évolution du fonds, voir notre point d'étape sur AEW Patrimoine 2026-2027.