L'INTERVIEW - SCPI Iroko Zen - Avec Pierre-Antoine Burgala, Directeur Général Adjoint d'Iroko

Dans cette interview, Pierre-Antoine Burgala, Directeur Général Adjoint d'Iroko, répond à nos questions sur la SCPI Iroko Zen, ses caractéristiques et sa stratégie d'investissement. L'échange revient sur la genèse du fonds, son ADN ultra-opportuniste, son modèle sans frais d'entrée, ses dernières acquisitions et ses perspectives 2025.

Iroko compte aujourd'hui 63 collaborateurs et gère trois fonds : la SCPI Iroko Zen, et deux Sociétés Civiles support d'unités de compte — Iroko Next et Iroko Impact, cette dernière ayant pour vocation d'investir dans du résidentiel loué à conditions décotées à des associations et fondations. La société poursuit une logique entrepreneuriale forte autour de l'immobilier patrimonial.

Lancée en novembre 2020 en pleine crise Covid, Iroko Zen a fait le choix d'aller à contre-courant des SCPI thématiques. Sa thèse : être ultra-diversifiée et opportuniste, sans dogme sectoriel ni géographique. La SCPI investit indifféremment sur bureau, logistique, entrepôts, commerces ou santé, dans 6 pays d'Europe de l'Ouest. Une approche cohérente avec la logique des SCPI diversifiées.

Iroko Zen pèse aujourd'hui un peu plus d'un milliard d'euros, répartis sur plus de 135 actifs, soit une taille moyenne de 7,35 millions d'euros par actif. La cible d'acquisition se situe entre 1 et 20 millions d'euros : une granularité élevée qui réduit la concurrence des grands assets managers institutionnels et permet de capter de meilleurs ratios risque/rendement.

Iroko Zen est l'une des SCPI sans frais de souscription les plus reconnues du marché : prix d'achat égal au prix de retrait, modulo 3 ans de détention (pénalités de 5 % les 3 premières années). Ce choix bénéficie doublement : à l'investisseur, qui voit l'intégralité de son capital travailler immédiatement, et à la performance du fonds, puisque la collecte n'est pas amputée par des frais. En contrepartie, la rémunération d'Iroko est entièrement variabilisée : 3 % de commission d'acquisition par immeuble et 12 % HT de frais de gestion sur les loyers (vs 10 % en moyenne sur le marché).

Iroko Zen a revalorisé son prix de part au 1er août 2024, dans la continuité d'une revalorisation déjà détaillée dans notre article dédié. La valeur de reconstitution était en progression constante depuis 4 ans, et la baisse des taux a confirmé la tendance. Au 31/12/2024, la valeur de reconstitution s'établit à 214,37 € — la SCPI conserve une légère décote, signal positif pour les épargnants.

Iroko Zen a collecté près de 350 millions d'euros nets en 2024, se plaçant dans le top 3 des collecteurs du marché. Un momentum parfait sur un marché immobilier offrant des ratios risque/rendement inédits. L'objectif 2025 est ambitieux : 350 à 400 millions d'euros de collecte supplémentaires. À noter : le marché global des SCPI passe de 11 milliards collectés en 2022 à environ 3,5 milliards en 2024 — Iroko Zen continue à tirer son épingle du jeu et a déjà collecté ~50 millions d'euros sur le seul mois de janvier 2025.

En 2024, Iroko Zen a fait davantage d'acquisitions en France que l'année précédente, profitant d'un fort repricing du marché — notamment sur du bureau prime (acquisition au pied de la gare de Lille, par exemple). La SCPI a également beaucoup investi au Royaume-Uni, pays sur lequel elle était absente, et qui offre aujourd'hui des opportunités exceptionnelles, comme détaillé dans notre article sur la première acquisition au Royaume-Uni. Pour 2025, l'effort est porté sur l'Allemagne afin d'équilibrer le portefeuille européen.

Iroko Zen adresse l'ISR via une approche best in progress plutôt que best in class : amélioration énergétique continue des bâtiments existants (photovoltaïque, relamping LED, etc.) plutôt qu'achat exclusif d'actifs neufs. Une démarche qui crée doublement de la valeur : valorisation supérieure à la revente et engagement long terme du locataire qui bénéficie de la baisse de ses charges.

Sortant un peu du scope traditionnel (1 à 20 M€), Iroko Zen a récemment acquis le siège de Morgan Stanley à Glasgow pour une soixantaine de millions d'euros. Une opération qui illustre l'agilité de la SCPI et sa capacité à saisir des opportunités hors des sentiers battus, dans un segment de marché où la remontée des taux a fait disparaître nombre d'acheteurs.

Lancée en 2020 avec une ambition plutôt agile et à haut rendement pour exister face aux pure players historiques, Iroko Zen est devenue, avec la remontée des taux et le repricing du marché, une SCPI plus patrimoniale qu'initialement imaginée. Le portefeuille tourne aujourd'hui à un rendement acte en main de 7,86 %, contre 6 % à ses débuts — avec un stock d'actifs suffisamment significatif pour limiter la dilution liée à la collecte future.