Top 12 Meilleures SCPI résidentiel 2026 : Classement

Le logement est le premier investissement immobilier des Français, et pourtant c'est celui que la pierre papier a le plus longtemps délaissé. Sur près de 90 milliards d'euros de capitalisation, les SCPI résidentielles en représentent à peine plus de 4 %. Les sociétés de gestion spécialisées ont longtemps préféré les bureaux et les commerces, plus simples à gérer : peu de locataires, des baux de neuf ans, des loyers plus élevés rapportés au prix d'achat.

Ce désintérêt est en train de s'inverser. En 2025, le résidentiel est devenu la deuxième classe d'actifs la plus recherchée par les investisseurs professionnels en France, juste derrière les bureaux. La raison tient en une phrase : la France ne construit plus assez de logements, alors que la demande locative ne faiblit pas. Pour un épargnant, une SCPI de logement, ou SCPI d'habitation, est la manière la plus simple d'investir dans l'immobilier résidentiel et de profiter de ce déséquilibre, sans acheter d'appartement, sans chercher de locataire et sans gérer les travaux.

Ce guide explique le fonctionnement d'une SCPI résidentielle, ses avantages et ses risques, en quoi le logement diffère de l'immobilier d'entreprise, quelles sont les trois familles de SCPI résidentielles, comment choisir la meilleure pour vous et comment sont imposés leurs revenus.

Un mot de vocabulaire pour ceux qui découvrent ce placement. Une SCPI résidentielle (on parle aussi de SCPI logement) est une société civile de placement immobilier dont le patrimoine est majoritairement composé de logements. Sa structure juridique est la même que celle de n'importe quelle SCPI : vous devenez associé, vous percevez des revenus potentiels ou une plus-value, et la revente de vos parts dépend de l'équilibre entre acheteurs et vendeurs.

Une SCPI résidentielle achète des immeubles d'habitation, des appartements ou des maisons, et les loue à des particuliers pour qu'ils y vivent. Certaines complètent ce socle par des commerces en pied d'immeuble, mais le logement reste le cœur du patrimoine : c'est le critère retenu par l'ASPIM pour classer une SCPI dans la catégorie « résidentiel ». Les résidences gérées (étudiantes, seniors) occupent une place à part : louées à un exploitant professionnel par un bail commercial, elles fonctionnent davantage comme un hôtel ou un établissement de santé que comme un logement classique.

Le segment est étroit. Fin 2025, les SCPI à prépondérance résidentielle pesaient 3,94 Md€ selon l'ASPIM, sur un marché d'environ 89 Md€, et n'ont capté que 1 % de la collecte brute de l'année. On compte une douzaine de fonds tout au plus, dont une poignée seulement vise avant tout à distribuer des revenus.

Cette rareté explique un phénomène que nous observons souvent : les listes et classements de « SCPI résidentielles » publiés en ligne mélangent de vraies SCPI de logement avec des fonds de parcs d'activité ou de santé. Avant de comparer le rendement des SCPI, vérifiez toujours dans le dernier bulletin trimestriel la part réelle du logement dans le patrimoine détenu.

Le fonctionnement d'une SCPI résidentielle est le même que celui de toute SCPI. Vous achetez des parts de SCPI au prix de souscription fixé par la société de gestion, au comptant, à crédit ou par versements programmés. La plupart des SCPI de rendement sont à capital variable : de nouvelles parts sont créées au fil des souscriptions. La gestion de la SCPI est entièrement déléguée : la société de gestion, agréée par l'AMF, sélectionne les actifs, loue les logements, encaisse les loyers et engage les travaux. En contrepartie, vous percevez des dividendes issus des loyers ou profitez de la valorisation du parc immobilier, selon la politique de la SCPI.

Selon l'Insee, seuls 264 900 logements ont été mis en chantier en France en 2025. Sur les douze mois à fin octobre 2025, le SDES mesurait un volume inférieur de 22 % à la moyenne des cinq années précédentes. Les logements qui ne sont pas construits aujourd'hui manqueront demain, alors que les besoins ne diminuent pas : décohabitation, mobilité professionnelle, étudiants. Pour un bailleur, la conséquence est directe : un logement bien situé et en bon état trouve preneur rapidement.

Le deuxième signal vient des grands investisseurs. Selon CBRE, près de 4,3 Md€ ont été investis en 2025 dans l'immobilier résidentiel en bloc en France, soit une hausse d'environ 30 % sur un an. Le logement est ainsi devenu la deuxième classe d'actifs à l'investissement, derrière les bureaux et devant la logistique.

Les résidences étudiantes ont porté à elles seules environ un tiers de ces volumes, le logement classique restant stable. Les assureurs et les fonds de pension, acteurs majeurs de l'épargne, ne reviennent pas sur le logement par effet de mode : ils y cherchent des revenus réguliers, indexés et adossés à un besoin essentiel, exactement ce que viennent chercher les SCPI résidentielles.

Depuis 2022, la remontée des taux d'intérêt a fait baisser la valeur de l'immobilier, mais pas partout avec la même intensité. En cumulant les variations annuelles publiées par l'ASPIM (calcul epargnoo), la valeur de réalisation par part des SCPI résidentielles, qui reflète la valeur de leurs immeubles, n'a reculé que d'environ 6 % entre 2022 et 2025. Sur la même période, celle des SCPI de bureaux a perdu environ 26 %, et celle de l'ensemble du marché environ 19 %.

Mieux encore, leur rendement global immobilier, qui additionne les revenus distribués et la variation de valeur des immeubles, est resté positif chaque année : +5,1 % en 2022, +1,6 % en 2023, +1,0 % en 2024 et +3,0 % en 2025, quand les SCPI de bureaux affichaient -9,1 % en 2023 et -5,1 % en 2024. Dans la crise, le logement a joué son rôle d'amortisseur.

Investir dans le logement ne consiste pas simplement à remplacer un bureau par un appartement. Le bail, la réglementation et le profil de rendement sont différents, et c'est ce qui fait l'intérêt d'une SCPI résidentielle dans un portefeuille.

Dans une SCPI de bureaux, le départ d'un gros locataire peut faire chuter les revenus d'un immeuble entier. Dans une SCPI de logement, le risque est éparpillé entre des centaines ou des milliers de ménages : un impayé pèse très peu à l'échelle du fonds. C'est la mutualisation du risque locatif, l'une des grandes qualités du résidentiel.

La contrepartie est une rotation plus fréquente. Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989 : lorsque le propriétaire est une société comme une SCPI, sa durée minimale est de six ans, mais le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, ramené à un mois en zone tendue. Une SCPI résidentielle doit donc relouer en permanence, ce qui suppose une gestion locative rodée.

Les loyers d'habitation ne se négocient pas librement. Leur révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee, qui progresse de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Dans plusieurs grandes villes, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, les loyers de mise en location sont en outre encadrés.

Cette réglementation limite le potentiel de hausse des loyers, mais elle a une vertu souvent oubliée : elle rend les revenus très prévisibles. Un logement ne voit pas son loyer s'effondrer lors d'une renégociation, comme cela arrive sur un bureau vacant.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location lors d'un nouveau bail. L'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis août 2022.

Pour une SCPI résidentielle, c'est à la fois une contrainte et une opportunité. Une contrainte, parce que les travaux coûtent cher et immobilisent temporairement des logements. Une opportunité, parce qu'un immeuble ancien acheté à bon prix, puis rénové, retrouve une valeur et une attractivité durables. La réforme du DPE du 1er janvier 2026, plus favorable aux logements chauffés à l'électricité, a d'ailleurs fait sortir environ 850 000 logements de la catégorie des passoires thermiques.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI résidentielles s'est établi à 4,2 %, contre 4,91 % pour l'ensemble du marché, un niveau resté compris entre 4,2 % et 4,5 % chaque année depuis 2022. L'écart s'explique simplement : un logement se loue moins cher, rapporté à son prix d'achat, qu'un bureau ou un entrepôt. C'est le prix de la sécurité : une rentabilité un peu plus basse en échange d'un patrimoine moins exposé aux cycles économiques, d'un niveau de risque plus faible et d'un potentiel de revalorisation à long terme. Rappelons aussi qu'un taux de rendement élevé ne dit rien de la qualité d'un patrimoine : c'est le rendement net, après frais et fiscalité, qui compte.

Derrière l'étiquette « résidentiel » se cachent des stratégies qui n'ont presque rien en commun. Avant de regarder un taux de distribution, la première question à vous poser est celle de votre objectif : percevoir des revenus complémentaires, faire fructifier un capital ou réduire vos impôts. Ce choix détermine la forme de SCPI à privilégier.

Elles achètent des logements pour les louer et distribuent les loyers à leurs associés, le plus souvent chaque trimestre : c'est la famille la plus proche de l'investissement locatif classique, sans ses contraintes. La plus importante d'entre elles, lancée en 2018, achète des immeubles anciens dans des villes petites et moyennes, les rénove, puis les reloue. Au 30 juin 2026, elle détient 658 immeubles et 5 085 logements répartis dans 38 départements, pour une capitalisation de 453 M€. Son taux de distribution 2025 s'est établi à 4,35 %, pour une performance globale annuelle de 5,25 % grâce à une revalorisation du prix de part. Son taux d'occupation financier (TOF) de 88,9 % peut sembler bas, mais une partie de la vacance correspond à des logements temporairement vides pour travaux : c'est la marque de la stratégie, pas un signal d'alerte.

Quelques SCPI plus récentes ou plus petites complètent l'offre, dont une SCPI diversifiée lancée par un grand assureur qui combine logements et commerces de centre-ville. Sur un fonds de quelques dizaines de millions d'euros, chaque acquisition pèse lourd : c'est un moteur de performance autant qu'un facteur de concentration.

Ces SCPI, aussi appelées SCPI de capitalisation, ne cherchent pas à distribuer des revenus importants. Elles achètent des logements avec une décote, par exemple en nue-propriété (le logement est acheté sans le droit de le louer pendant une durée donnée) ou occupés par des locataires en place, puis récupèrent progressivement la pleine valeur des biens. La performance vient alors de la croissance du prix de la part plutôt que du versement de dividendes.

C'est une stratégie de long terme, souvent concentrée sur Paris et sa région, qui a traversé une période difficile : en 2025, la performance globale annuelle des SCPI résidentielles est ressortie à -4,5 % selon l'ASPIM, alors que leurs immeubles n'ont perdu que 1,2 % de valeur. L'écart vient de la baisse du prix de part de quelques SCPI de plus-value, qui pèsent lourd dans cette petite catégorie. Sur l'une d'elles, à capital fixe, le prix d'échange sur le marché secondaire a même été divisé par deux en 2025 faute d'acheteurs, bien en dessous de la valeur de ses immeubles.

La leçon est double : ces fonds demandent de la patience, mais un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution (la valeur des immeubles, frais inclus) peut aussi constituer un point d'entrée intéressant pour qui accepte d'attendre.

Elles investissent dans le logement pour faire bénéficier leurs associés d'un avantage fiscal, en contrepartie d'une détention longue, souvent de douze à quinze ans, et d'une revente difficile avant la fin de vie du fonds. Le dispositif Pinel ayant pris fin au 31 décembre 2024, restent le Malraux, pour la restauration d'immeubles anciens dans des secteurs protégés, le Denormandie, pour l'ancien rénové dans les villes moyennes, applicable à ce jour jusqu'au 31 décembre 2027, et le déficit foncier, qui permet de déduire des travaux de ses revenus imposables. L'avantage d'une SCPI fiscale est d'accéder à ces dispositifs de défiscalisation sans gérer soi-même un chantier. Elles s'adressent à des contribuables fortement imposés, pour qui l'avantage fiscal compte plus que le rendement, et leur impact doit être étudié avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Il n'existe pas de meilleure SCPI dans l'absolu, seulement la meilleure SCPI résidentielle pour votre projet. Un classement SCPI fondé sur le seul taux de distribution ne suffit pas : une fois la famille choisie, cinq indicateurs, tous publiés dans les bulletins trimestriels, permettent de faire le tri. La part réelle du logement dans le patrimoine, d'abord. La localisation ensuite : grandes métropoles, villes moyennes ou Paris n'offrent ni les mêmes loyers, ni le même potentiel de revalorisation.

Le taux d'occupation financier mesure la part des loyers effectivement facturés par rapport au potentiel. Sur une SCPI qui rénove beaucoup, lisez sa décomposition : des logements vides pour travaux ne racontent pas la même histoire que des logements vides faute de locataires.

La performance globale annuelle (PGA), qui additionne le taux de distribution et l'évolution du prix de la part, est le meilleur indicateur pour comparer une SCPI de rendement et une SCPI de plus-value. Comparez aussi le prix de la part à la valeur de reconstitution : un prix inférieur signale une décote potentielle, un prix très supérieur un risque de baisse.

Enfin, la liquidité : le volume de parts en attente de retrait et, pour les SCPI à capital fixe, l'équilibre entre ordres d'achat et de vente. Complétez l'analyse par les frais, l'endettement, l'obtention éventuelle du label ISR et la performance énergétique du patrimoine, qui conditionne la capacité de la SCPI à louer ses logements après 2028. Le classement en haut de cette page rassemble ces données pour chaque fonds.

Les loyers versés par une SCPI résidentielle sont imposés comme des revenus fonciers. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Bonne nouvelle pour 2026 : la hausse de CSG votée en loi de financement de la Sécurité sociale, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les dividendes ou les intérêts, exclut les revenus fonciers (voir notre FAQ). À la différence des SCPI européennes, les SCPI résidentielles investissent en revanche presque exclusivement en France et ne profitent pas des conventions fiscales qui allègent l'imposition des loyers étrangers. Pour 1 000 € de revenus fonciers, un contribuable dont la tranche marginale est de 30 % acquitte 300 € d'impôt sur le revenu et 172 € de prélèvements sociaux, soit un revenu net de 528 €.

Deux éléments viennent tempérer ce constat. D'abord, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration réalisés par la SCPI sont déductibles des revenus fonciers : sur une SCPI qui rénove beaucoup, la part imposable des revenus peut être sensiblement inférieure aux sommes distribuées. Ensuite, le mode de détention change beaucoup de choses. En nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu, donc aucun revenu imposable, et vous récupérez la pleine propriété des parts au terme du démembrement. Via un contrat d'assurance vie, lorsque la SCPI y est disponible, les revenus restent dans le contrat et bénéficient de sa fiscalité.

Enfin, les revenus sont déclarés chaque année à partir de l'attestation fiscale transmise par la société de gestion, et les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour les foyers qui y sont soumis.

Investir dans une SCPI résidentielle reste un placement immobilier de long terme, dont ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les loyers étant perçus en euros et en France, il n'y a pas de risque de change. Trois risques méritent en revanche une attention particulière.

Le logement est le secteur immobilier le plus encadré : plafonnement des révisions de loyer, encadrement dans certaines villes, calendrier d'interdiction des passoires thermiques. Une évolution du cadre réglementaire peut peser sur les loyers, alourdir les charges ou imposer des travaux imprévus. Les SCPI dont le patrimoine est déjà rénové y sont moins exposées.

La revente des parts dépend de l'équilibre entre souscriptions et retraits et n'est jamais garantie. Sur les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales, la sortie peut prendre du temps, notamment sur le marché secondaire, et l'expérience de 2025 a montré que le prix de part peut baisser nettement même lorsque les immeubles tiennent leur valeur.

Le taux de distribution d'une SCPI résidentielle est structurellement plus bas que la moyenne du marché. Il dépend aussi du rythme de rotation des locataires et du montant des travaux engagés, qui peuvent immobiliser des logements pendant plusieurs mois. Un horizon de placement d'au moins huit à dix ans est recommandé, davantage pour les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales.

Les SCPI résidentielles sont accessibles en quelques clics grâce au parcours 100 % digitalisé proposé par epargnoo.com. Depuis votre ordinateur ou votre mobile, vous pouvez investir en toute autonomie.

1. Choisissez votre SCPI dans le classement en haut de cette page et ajoutez-la à votre panier.
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3. Créez votre compte en ligne et complétez votre tunnel de souscription en moins de 10 minutes.
4. Signez électroniquement votre bulletin de souscription via un système sécurisé.

Le ticket minimum varie selon les SCPI, de quelques centaines à quelques milliers d'euros pour la première souscription : il est précisé sur chaque fiche produit, tout comme les modalités de détention proposées (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, versements programmés, accès en assurance vie). Sur les SCPI éligibles, l'offre de cashback epargnoo vous reverse une partie de la commission de souscription. Gardez aussi en tête le délai de jouissance, généralement compris entre quatre et six mois, pendant lequel vos parts ne produisent pas encore de revenus. Et si vous préférez être accompagné(e), un conseiller epargnoo peut vous guider gratuitement à chaque étape et vous aider à choisir la famille de SCPI résidentielle adaptée à votre situation.

Une SCPI résidentielle prend tout son sens aux côtés d'autres SCPI plus orientées vers le rendement. Pour savoir combien de lignes détenir et comment les combiner, consultez notre méthode pour bien diversifier son portefeuille de SCPI, ainsi que notre sélection de SCPI de bureaux, l'autre grande famille de l'immobilier français.

Pour comparer une SCPI de rendement et une SCPI de plus-value, le taux de distribution ne suffit pas. Notre guide de la performance globale annuelle explique comment lire ce nouvel indicateur et pourquoi il a été si sévère pour le résidentiel en 2025.

Enfin, une SCPI s'apprécie toujours dans une stratégie patrimoniale globale. Découvrez comment investir en SCPI à crédit pour amplifier votre capacité d'investissement grâce à l'effet de levier, une stratégie qui se marie bien avec la régularité des loyers résidentiels.

Non. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur une partie des revenus du capital, comme les dividendes et les intérêts, mais elle a exclu les revenus fonciers de cette hausse. Les loyers distribués par une SCPI résidentielle détenue en direct restent donc soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu.

Pas à ce jour, de façon certaine. Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet d'amortir fiscalement un logement collectif loué nu pendant au moins neuf ans. Il a été pensé pour l'investissement en direct, et plusieurs députés ont interpellé le ministre du Logement par questions écrites sur l'incertitude qui entoure son application aux SCPI. Si le gouvernement clarifiait ce point, une nouvelle génération de SCPI fiscales résidentielles pourrait voir le jour.